12.12.2018 Hidden Champions Wohnen Bayern: Fürth, Würzburg und Erlangen
Laut dem aktuellen Risiko-Rendite-Ranking 2018 für Bayern der Dr. Lübke & Kelber GmbH weisen Fürth, Würzburg und Erlangen für Investitionen in Bestandsimmobilien sowohl in guten als auch in mittleren Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen im Freistaat auf. Auch bei Neubauinvestments in guten Lagen gehören Fürth und Erlangen zu den Top 3, Platz 1 wird von Kempten belegt. Bei Neubauinvestments in mittleren Lagen sind Fürth, Kempten und Landshut Spitzenreiter. Einen großen Sprung gegenüber dem Ranking 2017 konnte Landshut machen, dessen Attraktivität sich im 4. Platz im bundesweiten Vergleich von 111 Städten widerspiegelt. Insgesamt erweisen sich Investitionen in den mittleren Lagen als ähnlich attraktiv wie in den guten Lagen.
Die von Dr. Lübke & Kelber für lohnende wohnwirtschaftliche Investitionen ermittelten Mindestrenditen, in denen das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt wird, werden in diesen Städten klar übertroffen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2018 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 15 Städte[1] in Bayern untersucht wurden. Für das Ranking wurden Daten zum Bevölkerungswachstum, zur sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt sowie zu den aktuellen Miet- und Kaufpreisen nach Wohnraum einbezogen. Daraus entwickelte das auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Transaktionsberatungsunternehmen Risiko-Scores. Aus der Summe der daraus abgeleiteten, standortabhängigen Risikozuschläge und des risikolosen Zinses wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt. „In unserer jährlichen Studie analysieren wir für alle relevanten Städte das Verhältnis zwischen der für eine lohnende Investition von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite und dem Standortrisiko. So befähigen wir Investoren, Standorte mit möglichst hohen Rendite- und minimalen Risikopotenzialen zu erkennen und auf dieser Basis die besten Investment-Entscheidungen treffen zu können“, so Michael Pressel, Head of Transaction München der Dr. Lübke & Kelber GmbH.
Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde liegende Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,25 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. Dabei zeigte sich, dass in nahezu allen der 15 untersuchten Städte zumindest in den mittleren Lagen Eigenkapitalrenditen von über vier Prozentpunkten erzielt werden können – sowohl im Bestands- als auch Neubausegment. In München wird bei der Eigenkapitalrendite die 4%-Marke jedoch deutlich unterschritten – dennoch ist auch hier noch ein lohnendes Risiko-Rendite-Verhältnis gegeben.
Niedrigstes Risiko in München, Landshut und Regensburg
München, Landshut und Regensburg sind die risikoärmsten Städte im bayrischen Ranking, die Landeshauptstadt belegt im bundesweiten Vergleich von 111 Städten sogar den ersten Platz. Auch Landshut und Regensburg finden sich deutschlandweit auf Spitzenplätzen. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für München einen Risikozuschlag von lediglich 0,1 Prozentpunkten, in Landshut und Regensburg sind es jeweils 0,4 Prozentpunkte.
Mieten von Bestandswohnungen in 12 der 15 analysierten bayrischen Städte wirtschaftlicher als Erwerb
In 12 der 15 untersuchten bayrischen Städte führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Bestand, zu einer höheren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. Besonders kostenintensiv ist der Erwerb im Verhältnis zur Anmietung in München und Rosenheim. Lediglich in Bayreuth, Passau und Würzburg führt der Eigentumserwerb im Vergleich zur Anmietung zu niedrigeren laufenden Belastungen. Im Neubausegment lohnt sich der Wohneigentumserwerb in keiner der untersuchten Orte. „Aus unserer Analyse können wir schließen, dass sich durch den Kauf einer Wohnung momentan aufgrund der stark gestiegenen Preise nur im Bestand und hierbei nur in Bayreuth, Passau und Würzburg laufende finanzielle Vorteile erzielen lassen“, erläutert Pressel.
Weiterhin attraktives Umfeld für Wohninvestments in Bayern
Pressel fasst abschließend zusammen: „Die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite wird vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung bei Investitionen in Bestandsobjekten in nahezu allen von uns analysierten bayrischen Städte überboten, die damit weiterhin wertstabile und attraktive Investmentstandorte darstellen. Dies gilt vor allem für die B-Städte der Region. Ähnlich sieht es für Neubauobjekte aus. Eine Besonderheit in Bayern sind die fast durchgehend niedrigen Risikozuschläge bei einem Großteil der untersuchten Städte.“
Die von Dr. Lübke & Kelber für lohnende wohnwirtschaftliche Investitionen ermittelten Mindestrenditen, in denen das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt wird, werden in diesen Städten klar übertroffen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2018 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 15 Städte[1] in Bayern untersucht wurden. Für das Ranking wurden Daten zum Bevölkerungswachstum, zur sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt sowie zu den aktuellen Miet- und Kaufpreisen nach Wohnraum einbezogen. Daraus entwickelte das auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Transaktionsberatungsunternehmen Risiko-Scores. Aus der Summe der daraus abgeleiteten, standortabhängigen Risikozuschläge und des risikolosen Zinses wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt. „In unserer jährlichen Studie analysieren wir für alle relevanten Städte das Verhältnis zwischen der für eine lohnende Investition von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite und dem Standortrisiko. So befähigen wir Investoren, Standorte mit möglichst hohen Rendite- und minimalen Risikopotenzialen zu erkennen und auf dieser Basis die besten Investment-Entscheidungen treffen zu können“, so Michael Pressel, Head of Transaction München der Dr. Lübke & Kelber GmbH.
Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde liegende Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,25 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. Dabei zeigte sich, dass in nahezu allen der 15 untersuchten Städte zumindest in den mittleren Lagen Eigenkapitalrenditen von über vier Prozentpunkten erzielt werden können – sowohl im Bestands- als auch Neubausegment. In München wird bei der Eigenkapitalrendite die 4%-Marke jedoch deutlich unterschritten – dennoch ist auch hier noch ein lohnendes Risiko-Rendite-Verhältnis gegeben.
Niedrigstes Risiko in München, Landshut und Regensburg
München, Landshut und Regensburg sind die risikoärmsten Städte im bayrischen Ranking, die Landeshauptstadt belegt im bundesweiten Vergleich von 111 Städten sogar den ersten Platz. Auch Landshut und Regensburg finden sich deutschlandweit auf Spitzenplätzen. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für München einen Risikozuschlag von lediglich 0,1 Prozentpunkten, in Landshut und Regensburg sind es jeweils 0,4 Prozentpunkte.
Mieten von Bestandswohnungen in 12 der 15 analysierten bayrischen Städte wirtschaftlicher als Erwerb
In 12 der 15 untersuchten bayrischen Städte führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Bestand, zu einer höheren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. Besonders kostenintensiv ist der Erwerb im Verhältnis zur Anmietung in München und Rosenheim. Lediglich in Bayreuth, Passau und Würzburg führt der Eigentumserwerb im Vergleich zur Anmietung zu niedrigeren laufenden Belastungen. Im Neubausegment lohnt sich der Wohneigentumserwerb in keiner der untersuchten Orte. „Aus unserer Analyse können wir schließen, dass sich durch den Kauf einer Wohnung momentan aufgrund der stark gestiegenen Preise nur im Bestand und hierbei nur in Bayreuth, Passau und Würzburg laufende finanzielle Vorteile erzielen lassen“, erläutert Pressel.
Weiterhin attraktives Umfeld für Wohninvestments in Bayern
Pressel fasst abschließend zusammen: „Die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite wird vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung bei Investitionen in Bestandsobjekten in nahezu allen von uns analysierten bayrischen Städte überboten, die damit weiterhin wertstabile und attraktive Investmentstandorte darstellen. Dies gilt vor allem für die B-Städte der Region. Ähnlich sieht es für Neubauobjekte aus. Eine Besonderheit in Bayern sind die fast durchgehend niedrigen Risikozuschläge bei einem Großteil der untersuchten Städte.“
