29.11.2018 IMMOFINANZ mit Ergebnissprung nach drei Quartalen
Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist im Geschäftsjahr 2018 unverändert gut unterwegs: In den ersten drei Quartalen hat sich das operative Ergebnis auf EUR 149,7 Mio. im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt (Q1-3 2017: EUR 66,2 Mio.), der nachhaltige FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft erhöhte sich um 100,0% auf EUR 63,0 Mio. oder EUR 0,57 je Aktie, und das Konzernergebnis drehte mit EUR 135,0 Mio. signifikant ins Plus (Q1-3 2017: EUR -59,1 Mio.). Das entspricht einem unverwässerten Gewinn je Aktie von EUR 1,23 bzw. verwässert von EUR 1,14.
Die Mieterlöse verbesserten sich um 0,9% auf EUR 175,7 Mio., nachdem sie im Q3 mit EUR 56,7 Mio. aufgrund von Immobilienabgängen unter den Vorquartalen lagen. Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe (like-for-like) sind die Mieterlöse hingegen deutlich um 3,0% gestiegen. Beim Ergebnis aus Asset Management zeigt sich – infolge deutlicher Einsparungen bei den Immobilienaufwendungen – ein Plus von 9,7% auf EUR 134,5 Mio. Sowohl das Ergebnis aus Immobilienverkäufen als auch das Ergebnis aus Immobilienentwicklung haben sich deutlich verbessert: Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen stieg auf EUR 28,1 Mio. (Q1-3 2017: EUR 2,7 Mio.) und das Ergebnis aus Immobilienentwicklung auf EUR 23,7 Mio. nach einem Verlust im Vorjahreszeitraum (Q1-3 2017: EUR -26,1 Mio.).
Im Finanzergebnis profitierte der Konzern einerseits von einem stark gesunkenen Finanzierungsaufwand (Rückgang um 31,5% auf EUR -51,3 Mio.) und dem Buchgewinn aus dem Verkauf der CA Immo Beteiligung in Höhe von EUR 66,2 Mio. Demgegenüber stand eine Wertminderung für den S IMMO Anteil in Höhe von EUR -25,1 Mio. Der Börsenkurs der S IMMO Aktie lag per 30. September 2018 bei EUR 17,2 sowie der bilanzierte Buchwert bei EUR 18,7 und damit unter den Anschaffungskosten von EUR 20,0 je Aktie. Insgesamt beträgt das Finanzergebnis somit EUR 32,3 Mio. (Q1-3 2017: EUR 88,6 Mio.). Das Konzernergebnis für Q1-3 2018 drehte insgesamt mit EUR 135,0 Mio. stark ins Plus, nachdem es im Vorjahreszeitraum vor allem durch den Verkauf des Russland-Portfolios belastet war (EUR -59,1 Mio.). Das entspricht einem unverwässerten Gewinn je Aktie in Höhe von EUR 1,23 bzw. verwässert von EUR 1,14 (Q1-3 unverwässert und verwässert 2017: EUR -0,55).
„Die Neuaufstellung der IMMOFINANZ als einer der führenden gewerblichen Immobilienkonzerne in Zentral- und Osteuropa mit Fokus auf die beiden Assetklassen Büro und Einzelhandel trägt Früchte und wir sehen im laufenden Geschäftsjahr die erwartete Verbesserung unserer Kennzahlen. Der Konzern hat eine sehr solide Grundlage für weiteres Wachstum und ist auch für ein sich veränderndes Marktumfeld wetterfest aufgestellt, um opportunistisch Chancen nutzen zu können“, kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung.
Der nachhaltige FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) hat sich in den ersten drei Quartalen 2018 um 100% auf EUR 63,0 Mio. verbessert. Beim FFO 1 je Aktie zeigt sich ein Anstieg um 83,9% auf EUR 0,57. In diesem FFO 1 sind weder die Dividende noch ein wirtschaftlicher Anteil der CA Immo oder der S IMMO berücksichtigt. Unter Berücksichtigung der im Geschäftsjahr 2018 erhaltenen Dividendenzahlung der CA Immo in Höhe von EUR 20,6 Mio. ergäbe sich ein FFO1 von EUR 83,5 Mio. oder EUR 0,75 je Aktie.
Robuste Bilanzkennzahlen
Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 48,2% (31. Dezember 2017: 46,3%). Die liquiden Mittel haben sich auf EUR 685,4 Mio. erhöht (31. Dezember 2017: EUR 477,9 Mio.). Der Netto-Loan-to-Value beträgt daher lediglich 35,9% (31. Dezember 2017: 40,8%). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten sind erneut gesunken und liegen per Ende September bei 1,80% exklusive Derivate (31. Dezember 2017: 1,97%) bzw. 2,17% inklusive Derivate (31. Dezember 2017: 2,31%).
Der EPRA NAV hat sich seit 31. Dezember 2017 um 3,5% auf MEUR 3.334,1 erhöht. Der EPRA NAV je Aktie beläuft sich nach der Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,70 im Mai und unter Berücksichtigung des verwässernden Effekts der Wandelanleihe 2024 auf EUR 27,24 (31. Dezember 2017: EUR 28,60). Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden zum 30. September 2018 Verwässerungseffekte berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024 resultieren würden.
Diese Effekte wurden erstmalig angesetzt, da die Wandelanleihe zum 30. September 2018 „im Geld“ war und somit von rational agierenden Investoren eine Wandlung erwartet werden kann. Bereinigt um diese Verwässerung liegt der EPRA NAV je Aktie bei rund EUR 28,00. Der Buchwert je Aktie hat sich auf EUR 25,54 (31. Dezember 2017: EUR 25,28) erhöht.
Vermietungsgrad auf 94,5% gestiegen
Das Immobilienportfolio umfasst per 30. September 2018 223 Objekte mit einem Buchwert von EUR 4,3 Mrd. Der Großteil davon – rund 86% oder 3,7 Mrd. Euro – sind Bestandsobjekte. Der Vermietungsgrad ist per Ende September auf 94,5% gestiegen (31. Dezember 2017: 94,2%). Auf Basis der IFRS-Mieterlöse ergibt sich eine Bruttorendite von 6,2% (31. Dezember 2017: 6,4%).
Ausblick
Es ist geplant, dass die IMMOFINANZ in den kommenden Monaten weitere Maßnahmen zur Optimierung ihrer Finanzierungsstruktur setzt. Das inkludiert die Absicht zur Ausgabe von Anleihen (Eurobonds) zur langfristigen Absicherung der Finanzierungskosten.
Das Closing des Erwerbs von 29,14% der Anteile an der S IMMO erfolgte Ende September 2018. Die wechselseitige Beteiligung zwischen IMMOFINANZ und S IMMO bietet eine sehr gute Ausgangslage für eine mögliche Zusammenführung der beiden Unternehmen.
Der Ausblick, wonach der FFO 1 im Geschäftsjahr 2019 bei mehr als EUR 100 Mio. zu liegen kommen soll, wird bestätigt. Für das laufende Geschäftsjahr 2018 ist zudem die Erhöhung der Dividende auf EUR 0,8 (2017: EUR 0,7) je Aktie geplant.
Die Mieterlöse verbesserten sich um 0,9% auf EUR 175,7 Mio., nachdem sie im Q3 mit EUR 56,7 Mio. aufgrund von Immobilienabgängen unter den Vorquartalen lagen. Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe (like-for-like) sind die Mieterlöse hingegen deutlich um 3,0% gestiegen. Beim Ergebnis aus Asset Management zeigt sich – infolge deutlicher Einsparungen bei den Immobilienaufwendungen – ein Plus von 9,7% auf EUR 134,5 Mio. Sowohl das Ergebnis aus Immobilienverkäufen als auch das Ergebnis aus Immobilienentwicklung haben sich deutlich verbessert: Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen stieg auf EUR 28,1 Mio. (Q1-3 2017: EUR 2,7 Mio.) und das Ergebnis aus Immobilienentwicklung auf EUR 23,7 Mio. nach einem Verlust im Vorjahreszeitraum (Q1-3 2017: EUR -26,1 Mio.).
Im Finanzergebnis profitierte der Konzern einerseits von einem stark gesunkenen Finanzierungsaufwand (Rückgang um 31,5% auf EUR -51,3 Mio.) und dem Buchgewinn aus dem Verkauf der CA Immo Beteiligung in Höhe von EUR 66,2 Mio. Demgegenüber stand eine Wertminderung für den S IMMO Anteil in Höhe von EUR -25,1 Mio. Der Börsenkurs der S IMMO Aktie lag per 30. September 2018 bei EUR 17,2 sowie der bilanzierte Buchwert bei EUR 18,7 und damit unter den Anschaffungskosten von EUR 20,0 je Aktie. Insgesamt beträgt das Finanzergebnis somit EUR 32,3 Mio. (Q1-3 2017: EUR 88,6 Mio.). Das Konzernergebnis für Q1-3 2018 drehte insgesamt mit EUR 135,0 Mio. stark ins Plus, nachdem es im Vorjahreszeitraum vor allem durch den Verkauf des Russland-Portfolios belastet war (EUR -59,1 Mio.). Das entspricht einem unverwässerten Gewinn je Aktie in Höhe von EUR 1,23 bzw. verwässert von EUR 1,14 (Q1-3 unverwässert und verwässert 2017: EUR -0,55).
„Die Neuaufstellung der IMMOFINANZ als einer der führenden gewerblichen Immobilienkonzerne in Zentral- und Osteuropa mit Fokus auf die beiden Assetklassen Büro und Einzelhandel trägt Früchte und wir sehen im laufenden Geschäftsjahr die erwartete Verbesserung unserer Kennzahlen. Der Konzern hat eine sehr solide Grundlage für weiteres Wachstum und ist auch für ein sich veränderndes Marktumfeld wetterfest aufgestellt, um opportunistisch Chancen nutzen zu können“, kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung.
Der nachhaltige FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) hat sich in den ersten drei Quartalen 2018 um 100% auf EUR 63,0 Mio. verbessert. Beim FFO 1 je Aktie zeigt sich ein Anstieg um 83,9% auf EUR 0,57. In diesem FFO 1 sind weder die Dividende noch ein wirtschaftlicher Anteil der CA Immo oder der S IMMO berücksichtigt. Unter Berücksichtigung der im Geschäftsjahr 2018 erhaltenen Dividendenzahlung der CA Immo in Höhe von EUR 20,6 Mio. ergäbe sich ein FFO1 von EUR 83,5 Mio. oder EUR 0,75 je Aktie.
Robuste Bilanzkennzahlen
Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 48,2% (31. Dezember 2017: 46,3%). Die liquiden Mittel haben sich auf EUR 685,4 Mio. erhöht (31. Dezember 2017: EUR 477,9 Mio.). Der Netto-Loan-to-Value beträgt daher lediglich 35,9% (31. Dezember 2017: 40,8%). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten sind erneut gesunken und liegen per Ende September bei 1,80% exklusive Derivate (31. Dezember 2017: 1,97%) bzw. 2,17% inklusive Derivate (31. Dezember 2017: 2,31%).
Der EPRA NAV hat sich seit 31. Dezember 2017 um 3,5% auf MEUR 3.334,1 erhöht. Der EPRA NAV je Aktie beläuft sich nach der Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,70 im Mai und unter Berücksichtigung des verwässernden Effekts der Wandelanleihe 2024 auf EUR 27,24 (31. Dezember 2017: EUR 28,60). Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden zum 30. September 2018 Verwässerungseffekte berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024 resultieren würden.
Diese Effekte wurden erstmalig angesetzt, da die Wandelanleihe zum 30. September 2018 „im Geld“ war und somit von rational agierenden Investoren eine Wandlung erwartet werden kann. Bereinigt um diese Verwässerung liegt der EPRA NAV je Aktie bei rund EUR 28,00. Der Buchwert je Aktie hat sich auf EUR 25,54 (31. Dezember 2017: EUR 25,28) erhöht.
Vermietungsgrad auf 94,5% gestiegen
Das Immobilienportfolio umfasst per 30. September 2018 223 Objekte mit einem Buchwert von EUR 4,3 Mrd. Der Großteil davon – rund 86% oder 3,7 Mrd. Euro – sind Bestandsobjekte. Der Vermietungsgrad ist per Ende September auf 94,5% gestiegen (31. Dezember 2017: 94,2%). Auf Basis der IFRS-Mieterlöse ergibt sich eine Bruttorendite von 6,2% (31. Dezember 2017: 6,4%).
Ausblick
Es ist geplant, dass die IMMOFINANZ in den kommenden Monaten weitere Maßnahmen zur Optimierung ihrer Finanzierungsstruktur setzt. Das inkludiert die Absicht zur Ausgabe von Anleihen (Eurobonds) zur langfristigen Absicherung der Finanzierungskosten.
Das Closing des Erwerbs von 29,14% der Anteile an der S IMMO erfolgte Ende September 2018. Die wechselseitige Beteiligung zwischen IMMOFINANZ und S IMMO bietet eine sehr gute Ausgangslage für eine mögliche Zusammenführung der beiden Unternehmen.
Der Ausblick, wonach der FFO 1 im Geschäftsjahr 2019 bei mehr als EUR 100 Mio. zu liegen kommen soll, wird bestätigt. Für das laufende Geschäftsjahr 2018 ist zudem die Erhöhung der Dividende auf EUR 0,8 (2017: EUR 0,7) je Aktie geplant.
