20.11.2018 Europäische Immobilienmärkte trotz Risiken weiter auf Erfolgskurs
Die Ergebnisse des „RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM)“ für das dritte Quartal 2018 zeigen, dass die Immobilienmärkte in weiten Teilen der Welt stabil sind, wobei die europäischen Märkte trotz aktueller Entwicklungen und zunehmender Makrorisiken an der Spitze liegen.
Globale Stimmung
Im dritten Quartal drohten die zunehmenden Handelsspannungen, die von protektionistischer Rhetorik und der konkreten Einführung von Zöllen, der Kapitalflucht in Schwellenländer und erhöhten politischen Risiken geprägt waren, die Wachstumsdynamik zum Jahresende 2018 deutlich einzubremsen. Darüber hinaus haben die politischen Entscheidungsträger in einer Reihe von Ländern entweder Überlegungen angestellt oder konkrete Schritte unternommen, die stützenden geldpolitischen Maßnahmen, die in weiten Teilen der Welt umgesetzt werden, zurückzufahren. Die Antworten im Rahmen des RICS Global Commercial Property Monitor deuten jedoch darauf hin, dass die Stimmung in der Immobilienbranche im Allgemeinen recht solide bleibt.
EU-Märkte weiterhin mit der stärksten Dynamik
Europa weist aktuell weiterhin die stärkste Dynamik auf. Unterstützt wird dies von der EZB, die ihren Leitzins bei null Prozent hält, wohingegen die Anleihekäufe nur bis Dezember fortgesetzt werden sollen. Die Stimmung in deutschen Städten wie Berlin, Frankfurt und München ist weiterhin positiv. Dies gilt sowohl für die Vermietungs- als auch die Investmentmärkte. Dieser Trend ist auch in den Niederlanden, Portugal und einigen Märkten in Mittel- und Osteuropa zu beobachten.
RICS Economist Tarrant Parsons in seinem Ausblick für die europäischen Märkte: „Die Antworten aus vielen Teilen Europas zeigen weiterhin, dass der Markt von einer soliden Dynamik geprägt ist, auch wenn das Wachstum im Vergleich zu den letzten Jahren teilweise etwas moderater ausfällt. In den Niederlanden, Portugal und insbesondere in einigen mittel- und osteuropäischen Ländern ist die Stimmung im globalen Vergleich am positivsten. In diesen Märkten zeigten sich die Befragten hinsichtlich der Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise in den kommenden 12 Monaten erneut sehr optimistisch.
Allerdings geht der zunehmende Trend hin zum Online-Shopping auf Kosten des stationären Einzelhandels, was sich in einigen Teilen Europas zunehmend belastend auswirkt. Da es sich bei diesem Problem eher um ein strukturelles und nicht um ein zyklisches handelt, dürfte es in den kommenden Jahren zu einem anhaltenden Wachstumsrückgang kommen."
Betont werden sollte, dass ein Ende der geldpolitischen Maßnahmen unmittelbar bevorsteht und gleichzeitig einige wichtige Makroindikatoren Schwächen aufweisen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass die Stimmung in London weiterhin enttäuschend ist, obwohl die Investorennachfrage trotz der anhaltenden Bedenken bezüglich der Brexit-Problematik vorerst anhält. Immer mehr Befragte gehen davon aus, dass einige Unternehmen in den nächsten Jahren aus Großbritannien in andere europäische Länder ziehen werden. Jedoch ist die Situation noch schwer einzuschätzen.
Deutschland: Trotz fortgeschrittenem Marktzyklus nimmt die Investorennachfrage wieder Fahrt auf
Gemäß dem „Germany Commercial Property Monitor" war die Mieter- und Investorennachfrage im dritten Quartal weiterhin stabil. Darüber hinaus deuten die jüngsten Zahlen, die in den vergangenen 18 Monaten eine negative Tendenz aufwiesen, auf eine leichte Erholung hin. Allerdings bleibt abzuwarten, ob sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen wird, da die Mehrheit der Befragten den Markt in einer sehr fortgeschrittenen Phase sieht. Andererseits trübt sich die Stimmung im Einzelhandel zunehmend ein. Die erforderlichen strukturellen Veränderungen wirken sich belastend auf die Mieter aus.
Dipl.-Ing. Hanno Schrecker MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Auch wenn die politischen Unsicherheiten steigen, überwiegt auf den ersten Blick die weiterhin positive Grundstimmung. Bei genauerer Betrachtung sehen wir jedoch Unterschiede in den Immobilienklassen (Büro, Hotel, Wohnen, Einzelhandel, Logistik), den Standorten (Top 7 gegenüber Mittelstädten) und den Lagen: Angefangen von steigenden Preisen aufgrund eines engen Marktes – bis hin zu deutlich sichtbaren Seitwärtsbewegungen ist alles dabei.“
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
Der „Occupier Sentiment Index" lag im dritten Quartal bei 26 Punkten und damit leicht über dem letzten Wert von 24 Punkten. Dies deutet auf eine weiterhin solide Gesamtdynamik hin.
Das Bürosegment verzeichnete im dritten Quartal einen weiteren starken Nachfrageanstieg, auch die Gesuche nach Industrieflächen nahmen zu. Die Nachfrage im Einzelhandel ging zum zweiten Mal in Folge zurück. Der Rückgang von -13 Prozent ist das schwächste Ergebnis seit 2009.
Das Flächenangebot insgesamt verknappte sich weiter, was auf Rückgänge sowohl im Büro- als auch im Industriesegment zurückzuführen ist. Unterdessen nahm das Angebot im Einzelhandel weiter zu und wies im dritten Quartal in Folge einen steigenden Leerstand auf. Darüber hinaus haben die Vermieter von Einzelhandelsflächen ihre Incentives zum vierten Mal in Folge erhöht.
Die Prognosen hinsichtlich der Mietpreisentwicklung im Core-Bürosegment für die nächsten 12 Monate wurden im Vergleich zum zweiten Quartal angehoben. Die Erwartungen sind aktuell auf einem Rekordhoch. Auch bei den Mieten für Industrieflächen in A-Lagen und Büroflächen in B-Lagen wird ein solides Wachstum erwartet, während die Prognosen für Industrieflächen in B-Lagen und Einzelhandelsflächen in A-Lagen moderater ausfallen. Die Mietpreisprognosen für Einzelhandelsflächen in B-Lagen sind weiterhin negativ.
Auf Stadtebene weisen Berlin und München die stärksten Mietpreisaussichten für die nächsten 12 Monate auf. Diese Entwicklung wird in beiden Städten vom Bürosegment befeuert. Die segmentübergreifenden Mietprognosen in Frankfurt liegen leicht unter dem Bundesdurchschnitt, was jedoch vor allem auf eine schwächere Einschätzung der Mietpreisentwicklung in B-Lagen zurückzuführen ist. In Hamburg liegen die Mietpreisprognosen sogar noch deutlicher unter dem bundesweiten Durchschnitt. Es wird erwartet, dass die Einzelhandelsmieten in B-Lagen in allen Städten mehr oder weniger stark unter Druck geraten.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
Der „Investment Sentiment Index" stieg von +31 im zweiten Quartal auf +36 im dritten Quartal. Nach der rückläufigen Entwicklung in den drei vorangegangenen Berichten deutet dieses jüngste Ergebnis auf eine erneute Belebung der Dynamik hin.
Die Investorennachfrage stieg in allen drei untersuchten Segmenten, auch wenn das Wachstum im Einzelhandel im Vergleich zu den Büro- und Industriesegmenten moderater ausfiel. Diese Entwicklung spiegelte sich in der Nachfrage von in- und ausländischen Investoren wider.
Das Flächenangebot ging im dritten Quartal in jedem Marktsegment weiter zurück.
Die Prognosen hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung in den kommenden 12 Monaten wurden in nahezu allen Segmenten im Vergleich zum zweiten Quartal leicht erhöht. Die stärksten Zuwächse werden im Büro- und Industriesegment in A-Lagen erwartet, gefolgt von Büroflächen in B-Lagen. Lediglich für Einzelhandelsflächen in B-Lagen wird von einer negativen Entwicklung ausgegangen.
Die Befragten erwarten in München im Vergleich zu anderen Städten die positivste Immobilienpreisentwicklung für die kommenden 12 Monate. Core-Büroflächen werden den Erwartungen nach die stärksten Zunahmen verzeichnen. In Berlin und Frankfurt haben sich die Erwartungen etwas abgekühlt, bleiben aber dennoch auf einem stabilen Niveau. Im Falle Frankfurts belasten die negativen Prognosen für Einzelhandelsflächen in B-Lagen den allgemeinen Durchschnittswert. Auch die Prognosen hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung in Hamburger B-Lagen sind negativ.
Bundesweit sehen 84 Prozent der Befragten Gewerbeimmobilien als überbewertet, nahezu unverändert gegenüber dem zweiten Quartal.
In Deutschland sehen über 70 Prozent der Befragten den Markt in einem fortgeschrittenen Stadium des aktuellen Zyklus. In Hamburg liegt diese Zahl bei 91 und in Frankfurt bei 76 Prozent.
* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
Globale Stimmung
Im dritten Quartal drohten die zunehmenden Handelsspannungen, die von protektionistischer Rhetorik und der konkreten Einführung von Zöllen, der Kapitalflucht in Schwellenländer und erhöhten politischen Risiken geprägt waren, die Wachstumsdynamik zum Jahresende 2018 deutlich einzubremsen. Darüber hinaus haben die politischen Entscheidungsträger in einer Reihe von Ländern entweder Überlegungen angestellt oder konkrete Schritte unternommen, die stützenden geldpolitischen Maßnahmen, die in weiten Teilen der Welt umgesetzt werden, zurückzufahren. Die Antworten im Rahmen des RICS Global Commercial Property Monitor deuten jedoch darauf hin, dass die Stimmung in der Immobilienbranche im Allgemeinen recht solide bleibt.
EU-Märkte weiterhin mit der stärksten Dynamik
Europa weist aktuell weiterhin die stärkste Dynamik auf. Unterstützt wird dies von der EZB, die ihren Leitzins bei null Prozent hält, wohingegen die Anleihekäufe nur bis Dezember fortgesetzt werden sollen. Die Stimmung in deutschen Städten wie Berlin, Frankfurt und München ist weiterhin positiv. Dies gilt sowohl für die Vermietungs- als auch die Investmentmärkte. Dieser Trend ist auch in den Niederlanden, Portugal und einigen Märkten in Mittel- und Osteuropa zu beobachten.
RICS Economist Tarrant Parsons in seinem Ausblick für die europäischen Märkte: „Die Antworten aus vielen Teilen Europas zeigen weiterhin, dass der Markt von einer soliden Dynamik geprägt ist, auch wenn das Wachstum im Vergleich zu den letzten Jahren teilweise etwas moderater ausfällt. In den Niederlanden, Portugal und insbesondere in einigen mittel- und osteuropäischen Ländern ist die Stimmung im globalen Vergleich am positivsten. In diesen Märkten zeigten sich die Befragten hinsichtlich der Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise in den kommenden 12 Monaten erneut sehr optimistisch.
Allerdings geht der zunehmende Trend hin zum Online-Shopping auf Kosten des stationären Einzelhandels, was sich in einigen Teilen Europas zunehmend belastend auswirkt. Da es sich bei diesem Problem eher um ein strukturelles und nicht um ein zyklisches handelt, dürfte es in den kommenden Jahren zu einem anhaltenden Wachstumsrückgang kommen."
Betont werden sollte, dass ein Ende der geldpolitischen Maßnahmen unmittelbar bevorsteht und gleichzeitig einige wichtige Makroindikatoren Schwächen aufweisen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass die Stimmung in London weiterhin enttäuschend ist, obwohl die Investorennachfrage trotz der anhaltenden Bedenken bezüglich der Brexit-Problematik vorerst anhält. Immer mehr Befragte gehen davon aus, dass einige Unternehmen in den nächsten Jahren aus Großbritannien in andere europäische Länder ziehen werden. Jedoch ist die Situation noch schwer einzuschätzen.
Deutschland: Trotz fortgeschrittenem Marktzyklus nimmt die Investorennachfrage wieder Fahrt auf
Gemäß dem „Germany Commercial Property Monitor" war die Mieter- und Investorennachfrage im dritten Quartal weiterhin stabil. Darüber hinaus deuten die jüngsten Zahlen, die in den vergangenen 18 Monaten eine negative Tendenz aufwiesen, auf eine leichte Erholung hin. Allerdings bleibt abzuwarten, ob sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen wird, da die Mehrheit der Befragten den Markt in einer sehr fortgeschrittenen Phase sieht. Andererseits trübt sich die Stimmung im Einzelhandel zunehmend ein. Die erforderlichen strukturellen Veränderungen wirken sich belastend auf die Mieter aus.
Dipl.-Ing. Hanno Schrecker MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Auch wenn die politischen Unsicherheiten steigen, überwiegt auf den ersten Blick die weiterhin positive Grundstimmung. Bei genauerer Betrachtung sehen wir jedoch Unterschiede in den Immobilienklassen (Büro, Hotel, Wohnen, Einzelhandel, Logistik), den Standorten (Top 7 gegenüber Mittelstädten) und den Lagen: Angefangen von steigenden Preisen aufgrund eines engen Marktes – bis hin zu deutlich sichtbaren Seitwärtsbewegungen ist alles dabei.“
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
Der „Occupier Sentiment Index" lag im dritten Quartal bei 26 Punkten und damit leicht über dem letzten Wert von 24 Punkten. Dies deutet auf eine weiterhin solide Gesamtdynamik hin.
Das Bürosegment verzeichnete im dritten Quartal einen weiteren starken Nachfrageanstieg, auch die Gesuche nach Industrieflächen nahmen zu. Die Nachfrage im Einzelhandel ging zum zweiten Mal in Folge zurück. Der Rückgang von -13 Prozent ist das schwächste Ergebnis seit 2009.
Das Flächenangebot insgesamt verknappte sich weiter, was auf Rückgänge sowohl im Büro- als auch im Industriesegment zurückzuführen ist. Unterdessen nahm das Angebot im Einzelhandel weiter zu und wies im dritten Quartal in Folge einen steigenden Leerstand auf. Darüber hinaus haben die Vermieter von Einzelhandelsflächen ihre Incentives zum vierten Mal in Folge erhöht.
Die Prognosen hinsichtlich der Mietpreisentwicklung im Core-Bürosegment für die nächsten 12 Monate wurden im Vergleich zum zweiten Quartal angehoben. Die Erwartungen sind aktuell auf einem Rekordhoch. Auch bei den Mieten für Industrieflächen in A-Lagen und Büroflächen in B-Lagen wird ein solides Wachstum erwartet, während die Prognosen für Industrieflächen in B-Lagen und Einzelhandelsflächen in A-Lagen moderater ausfallen. Die Mietpreisprognosen für Einzelhandelsflächen in B-Lagen sind weiterhin negativ.
Auf Stadtebene weisen Berlin und München die stärksten Mietpreisaussichten für die nächsten 12 Monate auf. Diese Entwicklung wird in beiden Städten vom Bürosegment befeuert. Die segmentübergreifenden Mietprognosen in Frankfurt liegen leicht unter dem Bundesdurchschnitt, was jedoch vor allem auf eine schwächere Einschätzung der Mietpreisentwicklung in B-Lagen zurückzuführen ist. In Hamburg liegen die Mietpreisprognosen sogar noch deutlicher unter dem bundesweiten Durchschnitt. Es wird erwartet, dass die Einzelhandelsmieten in B-Lagen in allen Städten mehr oder weniger stark unter Druck geraten.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
Der „Investment Sentiment Index" stieg von +31 im zweiten Quartal auf +36 im dritten Quartal. Nach der rückläufigen Entwicklung in den drei vorangegangenen Berichten deutet dieses jüngste Ergebnis auf eine erneute Belebung der Dynamik hin.
Die Investorennachfrage stieg in allen drei untersuchten Segmenten, auch wenn das Wachstum im Einzelhandel im Vergleich zu den Büro- und Industriesegmenten moderater ausfiel. Diese Entwicklung spiegelte sich in der Nachfrage von in- und ausländischen Investoren wider.
Das Flächenangebot ging im dritten Quartal in jedem Marktsegment weiter zurück.
Die Prognosen hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung in den kommenden 12 Monaten wurden in nahezu allen Segmenten im Vergleich zum zweiten Quartal leicht erhöht. Die stärksten Zuwächse werden im Büro- und Industriesegment in A-Lagen erwartet, gefolgt von Büroflächen in B-Lagen. Lediglich für Einzelhandelsflächen in B-Lagen wird von einer negativen Entwicklung ausgegangen.
Die Befragten erwarten in München im Vergleich zu anderen Städten die positivste Immobilienpreisentwicklung für die kommenden 12 Monate. Core-Büroflächen werden den Erwartungen nach die stärksten Zunahmen verzeichnen. In Berlin und Frankfurt haben sich die Erwartungen etwas abgekühlt, bleiben aber dennoch auf einem stabilen Niveau. Im Falle Frankfurts belasten die negativen Prognosen für Einzelhandelsflächen in B-Lagen den allgemeinen Durchschnittswert. Auch die Prognosen hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung in Hamburger B-Lagen sind negativ.
Bundesweit sehen 84 Prozent der Befragten Gewerbeimmobilien als überbewertet, nahezu unverändert gegenüber dem zweiten Quartal.
In Deutschland sehen über 70 Prozent der Befragten den Markt in einem fortgeschrittenen Stadium des aktuellen Zyklus. In Hamburg liegt diese Zahl bei 91 und in Frankfurt bei 76 Prozent.
* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
