15.11.2018 Miete oder Kauf: Münchner Wohnungsmarkt spielt in eigener Liga
Die bayerische Landeshauptstadt verfügt aufgrund ihrer hohen Lebensqualität, der vielschichtigen und leistungsstarken Wirtschaft und der angesehenen Universitäten über eine besondere Anziehungskraft. Durch den seit Jahren hohen Zuzug besteht unvermindert Bedarf an zusätzlichem Wohnraum, das Angebot hält jedoch nicht damit Schritt. Auch aufgrund fehlender Grundstücke ist es schwierig, über Neubauten in absehbarer Zeit für eine deutliche Entlastung zu sorgen. Die Folge: Ein äußerst angespannter Wohnungsmarkt mit den bundesweit höchsten Wohnungsmieten und -preisen sowie ein kaum wahrnehmbarer Leerstand. Der neue „City Report 2018 – Wohnungsmarkt München“ von BNP Paribas Real Estate wirft einen genaueren Blick auf diesen außergewöhnlichen Markt.
Mietwohnungsmarkt: Nachfrage höher als Angebot
„Im gesamten Stadtgebiet ist ein hoher Marktdruck zu spüren. Einerseits sind natürlich die zentralen Lagen gefragt, aber auch in den Randlagen übertrifft die Nachfrage das Angebot in der Regel deutlich“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Das Umland wird ohnehin traditionell in Anspruch genommen und ist vor allem für Familien mit höherem Flächenbedarf attraktiv. Aber auch hier sind die Angebotsmieten und -preise bereits erheblich gestiegen, und immer mehr Pendler nehmen längere Arbeitswege in Kauf. „Das hohe Mietniveau in München ist hinlänglich bekannt und kann in allen Wohnlagen beobachtet werden. Mit im Schnitt 21,90 €/m² in den sehr guten und 20,80 €/m² in den guten Lagen knacken mittlerweile gleich zwei Lageklassen die 20-€/m²-Marke. Auch Teilbereiche der durchschnittlichen Lagequalitäten liegen mit 19 €/m² im Mittel nur knapp darunter. Und an den einfachen Standorten sind mit durchschnittlich 17,70 €/m² ebenfalls kaum günstige Wohnungen zu finden“, ergänzt Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Trifft eine sehr gute Objektqualität auf eine exklusive Mikrolage, so kann bei den Angebotsmieten sogar die 30-€/m²-Schwelle übertroffen werden, was jedoch nicht als repräsentativ für die jeweilige Gesamtlage gewertet werden darf. Die spezielle Situation Münchens wird im Vergleich zu den übrigen A-Städten besonders deutlich: Der Durchschnittswert für den Gesamtmarkt liegt mit rund 20,60 €/m² auf einem außerordentlich hohen Niveau. Erst mit großem Abstand folgen Frankfurt (15,20 €/m²) und Stuttgart (15,70 €/m²) auf den weiteren Plätzen.
Wohneigentum: Zentrale Viertel am teuersten
Auch bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen liegt München im bundesweiten Vergleich mit gut 7.000 €/m² im Schnitt auf dem ersten Rang. Eine Wohnung in guter oder sehr guter Lage kostet durchschnittlich rund 7.300 beziehungsweise 8.300 €/m² – in exklusiver Mikrolage wird die Grenze von 10.000 €/m² immer öfter überschritten. Die höchsten Angebotspreise sind dabei vor allem in den zentralen Vierteln (Maxvorstadt, Schwabing) und östlich des Englischen Gartens zu beobachten. Außerdem fällt auf, dass die mittleren Angebotspreise der einfachen und durchschnittlichen Lagen mit etwa 6.300 bis 6.400 €/m² fast gleichauf liegen. Der Übergang von einer einfachen zu einer durchschnittlichen Lage ist zum Teil fließend, da sich in vielen dieser Viertel in den vergangenen Jahren einiges getan hat. Nicht nur in zentralen und zentrumsnahen Stadtgebieten, sondern insbesondere in den peripheren Lagen wird über Bestands- und Projektentwicklungen umfangreich in den Wohnungsbau investiert. Am Stadtrand sind noch an einigen Stellen Flächen für größere Projekte vorhanden, und es kommen Wohnungen mit höherer Qualität auf den Markt. Gestartete oder in Planung befindliche Quartiersentwicklungen wie beispielsweise Freiham in Aubing dürften darüber hinaus Gebiete außerhalb des Rings weiter pushen.
Günstige Rahmenbedingungen für Zinshäuser
Investoren finden am Münchener Wohn-Investmentmarkt grundsätzlich günstige Rahmenbedingen vor, benötigen allerdings oft einen langen Atem. Für Mehrfamilienhäuser ist im gesamten Stadtgebiet ein deutlicher Nachfrageüberhang auszumachen. Vor allem Privatanleger, Stiftungen und Banken sind aktiv, treffen aber nur auf ein sehr begrenztes Angebot. Trotz einer rückläufigen Zahl an Transaktionen ist der Investmentumsatz dennoch um rund 11 % gestiegen, wozu die Verkäufe einiger großvolumiger Anlagen genauso beigetragen haben, wie die weiter gestiegenen Preise für Mehrfamilienhäuser. Im Schnitt wurden zuletzt pro verkauftem Objekt rund 9,5 Mio. € gezahlt.
Perspektiven: Kein Ende der Marktanspannung in Sicht
„Den Münchener Wohnungsmarkt charakterisiert ein über Jahre gewachsener Angebotsengpass, der das Bild in den nächsten Jahren weiter prägen wird. Zwar wird vielerorts gebaut, die Fertigstellungen werden jedoch kurz- und mittelfristig nicht ausreichen, um für Entlastung zu sorgen“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher. Größere Bauvorhaben finden sich dabei im gesamten Stadtgebiet, und das Wohnungsangebot wird durch neue Wohnviertel, Objekttypen und Wohnstile vielfältig bereichert. „Interessenten für Wohn-Investments stehen Gewehr bei Fuß und warten auf die raren Angebote in allen Marktsegmenten. Neben großvolumigeren Investments und Projektierungen stehen auch kleinere Bestands- oder Neubauobjekte auf den Wunschlisten der Anleger“, so Christoph Meszelinsky.
Mietwohnungsmarkt: Nachfrage höher als Angebot
„Im gesamten Stadtgebiet ist ein hoher Marktdruck zu spüren. Einerseits sind natürlich die zentralen Lagen gefragt, aber auch in den Randlagen übertrifft die Nachfrage das Angebot in der Regel deutlich“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Das Umland wird ohnehin traditionell in Anspruch genommen und ist vor allem für Familien mit höherem Flächenbedarf attraktiv. Aber auch hier sind die Angebotsmieten und -preise bereits erheblich gestiegen, und immer mehr Pendler nehmen längere Arbeitswege in Kauf. „Das hohe Mietniveau in München ist hinlänglich bekannt und kann in allen Wohnlagen beobachtet werden. Mit im Schnitt 21,90 €/m² in den sehr guten und 20,80 €/m² in den guten Lagen knacken mittlerweile gleich zwei Lageklassen die 20-€/m²-Marke. Auch Teilbereiche der durchschnittlichen Lagequalitäten liegen mit 19 €/m² im Mittel nur knapp darunter. Und an den einfachen Standorten sind mit durchschnittlich 17,70 €/m² ebenfalls kaum günstige Wohnungen zu finden“, ergänzt Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Trifft eine sehr gute Objektqualität auf eine exklusive Mikrolage, so kann bei den Angebotsmieten sogar die 30-€/m²-Schwelle übertroffen werden, was jedoch nicht als repräsentativ für die jeweilige Gesamtlage gewertet werden darf. Die spezielle Situation Münchens wird im Vergleich zu den übrigen A-Städten besonders deutlich: Der Durchschnittswert für den Gesamtmarkt liegt mit rund 20,60 €/m² auf einem außerordentlich hohen Niveau. Erst mit großem Abstand folgen Frankfurt (15,20 €/m²) und Stuttgart (15,70 €/m²) auf den weiteren Plätzen.
Wohneigentum: Zentrale Viertel am teuersten
Auch bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen liegt München im bundesweiten Vergleich mit gut 7.000 €/m² im Schnitt auf dem ersten Rang. Eine Wohnung in guter oder sehr guter Lage kostet durchschnittlich rund 7.300 beziehungsweise 8.300 €/m² – in exklusiver Mikrolage wird die Grenze von 10.000 €/m² immer öfter überschritten. Die höchsten Angebotspreise sind dabei vor allem in den zentralen Vierteln (Maxvorstadt, Schwabing) und östlich des Englischen Gartens zu beobachten. Außerdem fällt auf, dass die mittleren Angebotspreise der einfachen und durchschnittlichen Lagen mit etwa 6.300 bis 6.400 €/m² fast gleichauf liegen. Der Übergang von einer einfachen zu einer durchschnittlichen Lage ist zum Teil fließend, da sich in vielen dieser Viertel in den vergangenen Jahren einiges getan hat. Nicht nur in zentralen und zentrumsnahen Stadtgebieten, sondern insbesondere in den peripheren Lagen wird über Bestands- und Projektentwicklungen umfangreich in den Wohnungsbau investiert. Am Stadtrand sind noch an einigen Stellen Flächen für größere Projekte vorhanden, und es kommen Wohnungen mit höherer Qualität auf den Markt. Gestartete oder in Planung befindliche Quartiersentwicklungen wie beispielsweise Freiham in Aubing dürften darüber hinaus Gebiete außerhalb des Rings weiter pushen.
Günstige Rahmenbedingungen für Zinshäuser
Investoren finden am Münchener Wohn-Investmentmarkt grundsätzlich günstige Rahmenbedingen vor, benötigen allerdings oft einen langen Atem. Für Mehrfamilienhäuser ist im gesamten Stadtgebiet ein deutlicher Nachfrageüberhang auszumachen. Vor allem Privatanleger, Stiftungen und Banken sind aktiv, treffen aber nur auf ein sehr begrenztes Angebot. Trotz einer rückläufigen Zahl an Transaktionen ist der Investmentumsatz dennoch um rund 11 % gestiegen, wozu die Verkäufe einiger großvolumiger Anlagen genauso beigetragen haben, wie die weiter gestiegenen Preise für Mehrfamilienhäuser. Im Schnitt wurden zuletzt pro verkauftem Objekt rund 9,5 Mio. € gezahlt.
Perspektiven: Kein Ende der Marktanspannung in Sicht
„Den Münchener Wohnungsmarkt charakterisiert ein über Jahre gewachsener Angebotsengpass, der das Bild in den nächsten Jahren weiter prägen wird. Zwar wird vielerorts gebaut, die Fertigstellungen werden jedoch kurz- und mittelfristig nicht ausreichen, um für Entlastung zu sorgen“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher. Größere Bauvorhaben finden sich dabei im gesamten Stadtgebiet, und das Wohnungsangebot wird durch neue Wohnviertel, Objekttypen und Wohnstile vielfältig bereichert. „Interessenten für Wohn-Investments stehen Gewehr bei Fuß und warten auf die raren Angebote in allen Marktsegmenten. Neben großvolumigeren Investments und Projektierungen stehen auch kleinere Bestands- oder Neubauobjekte auf den Wunschlisten der Anleger“, so Christoph Meszelinsky.
