22.10.2018 Com-Trade: Eine neue Asset-Klasse entsteht
Nachdem über viele Jahre das Interesse von Investoren an einem Erwerb von Baumärkten (DIY) eher zurückhaltend war, sicherlich auch geprägt durch die Insolvenz von Praktiker und Max Bahr, haben in den letzten Wochen diverse Transaktionen von Baumarkt-Portfolien und Einzelobjekten* stattgefunden. Diese Nutzungsart sowie drei weitere rücken aktuell verstärkt in den Mittelpunkt des Investoreninteresses und formen eine neue Asset-Klasse: Commercial Trade beziehungsweise „Com-Trade“. Zu Com-Trade Liegenschaften zählen neben Baumärkten auch Cash + Carry, Autohäuser sowie Möbelhäuser. Hierbei handelt es sich um Assets mit einer Verkaufs- bzw. Beratungsfläche und im erweiterten Sinne um Einzelhandelsimmobilien, jedoch nicht um reine Einzelhandelsobjekte.
Bei der Betrachtung der beiden in Deutschland bekanntesten Com-Trade Nutzer „Baumarkt“ und „Cash + Carry“ über die letzten Jahren wird deutlich, dass beide Marktarten seit 2010 maximal 50 Basispunkte in der Bruttoanfangsrendite auseinander lagen. Beide wurden 2010 mit 8 % Bruttoanfangsrendite gehandelt und erzielten 2014 eine Rendite von 7 % brutto. Heute, Stand Q4 2018, liegt die Renditeakzeptanz von Investoren in der Spitze bei 5,75 – 6,25 %.
Vor dem Hintergrund weiterhin fallender Renditen bei Einzelhandelsobjekten schauen gerade ausländische Kapitalgeber, aber auch deutsche Versorgungswerke, momentan verstärkt auf Alternativinvestitionen zu den klassischen Einzelhandelsobjekten Supermarkt oder SB-Warenhaus, die zuletzt Bruttoanfangsrenditen von 5 % verzeichneten. Eine Investition in die alternative Asset-Klasse Com-Trade liegt somit in der Renditebetrachtung rund 1 % über den reinen Einzelhandelsliegenschaften und wird gern als „Beimischung“ zu einem bestehenden Einzelhandelsportfolio gesehen.
„Ein zusätzlicher positiver Effekt bei Com-Trade Liegenschaften zeigt sich in der Verweildauer der Nutzer“, so Ole Sauer, Managing Partner bei Knight Frank in Deutschland. „Aufgrund der Standortakzeptanz und als Standortsicherung akzeptieren Mieter gern Vertragsverlängerungen zwischen 10 und 15 Jahren und das zumeist zu den aktuellen Marktmieten für derartige Bestandimmobilien“, so Ole Sauer weiter. „So können überhöhte Kaufpreise durch zu hohe Mieten bei Com-Trade Immobilien fast ausgeschlossen werden.“
Hinzu kommt die Stabilität der Cash + Carry Nische sowie ihre Nachhaltigkeit: Die Anzahl der Cash + Carry Märkte in Deutschland lag in den letzten sechs Jahren zwischen 365 und 374. Allein in der Region Berlin/Brandenburg rangierte sie im selben Zeitraum konstant bei 18 bis 20. „Dies ist ein weiterer sehr positiver Aspekt für Investoren, sich mit diesen äußerst stabilen Immobilien – die kaum von Standortschließungen geprägt sind – zu beschäftigen“, kommentiert Ole Sauer.
Das gegenwärtig niedrige Zinsniveau, die geringen Alternativinvestitionsmöglichkeiten und Kapital, das nach langfristig vermieteten Immobilien schaut, lässt das Interesse von Investoren an der neuen Asset-Klasse Com-Trade in den nächsten Jahren weiter stark wachsen.
* Beispiel-Transkationen von Baumarkt-Portfolien und Einzelobjekten:
- OBI Markt Wiesbaden: 14.000 qm, 9,5 Jahre Mietvertragslaufzeit, Käufer Redos
- 2 Hornbach Märkte: Berlin/Osnabrück, 15.000 qm bzw. 24.000 qm, 12 Jahre Laufzeit, Käufer Fidelity Fond
- Hellweg Portfolio (8 Standorte): 100.000 qm, 18 Jahre Laufzeit, Käufer Captiva
Bei der Betrachtung der beiden in Deutschland bekanntesten Com-Trade Nutzer „Baumarkt“ und „Cash + Carry“ über die letzten Jahren wird deutlich, dass beide Marktarten seit 2010 maximal 50 Basispunkte in der Bruttoanfangsrendite auseinander lagen. Beide wurden 2010 mit 8 % Bruttoanfangsrendite gehandelt und erzielten 2014 eine Rendite von 7 % brutto. Heute, Stand Q4 2018, liegt die Renditeakzeptanz von Investoren in der Spitze bei 5,75 – 6,25 %.
Vor dem Hintergrund weiterhin fallender Renditen bei Einzelhandelsobjekten schauen gerade ausländische Kapitalgeber, aber auch deutsche Versorgungswerke, momentan verstärkt auf Alternativinvestitionen zu den klassischen Einzelhandelsobjekten Supermarkt oder SB-Warenhaus, die zuletzt Bruttoanfangsrenditen von 5 % verzeichneten. Eine Investition in die alternative Asset-Klasse Com-Trade liegt somit in der Renditebetrachtung rund 1 % über den reinen Einzelhandelsliegenschaften und wird gern als „Beimischung“ zu einem bestehenden Einzelhandelsportfolio gesehen.
„Ein zusätzlicher positiver Effekt bei Com-Trade Liegenschaften zeigt sich in der Verweildauer der Nutzer“, so Ole Sauer, Managing Partner bei Knight Frank in Deutschland. „Aufgrund der Standortakzeptanz und als Standortsicherung akzeptieren Mieter gern Vertragsverlängerungen zwischen 10 und 15 Jahren und das zumeist zu den aktuellen Marktmieten für derartige Bestandimmobilien“, so Ole Sauer weiter. „So können überhöhte Kaufpreise durch zu hohe Mieten bei Com-Trade Immobilien fast ausgeschlossen werden.“
Hinzu kommt die Stabilität der Cash + Carry Nische sowie ihre Nachhaltigkeit: Die Anzahl der Cash + Carry Märkte in Deutschland lag in den letzten sechs Jahren zwischen 365 und 374. Allein in der Region Berlin/Brandenburg rangierte sie im selben Zeitraum konstant bei 18 bis 20. „Dies ist ein weiterer sehr positiver Aspekt für Investoren, sich mit diesen äußerst stabilen Immobilien – die kaum von Standortschließungen geprägt sind – zu beschäftigen“, kommentiert Ole Sauer.
Das gegenwärtig niedrige Zinsniveau, die geringen Alternativinvestitionsmöglichkeiten und Kapital, das nach langfristig vermieteten Immobilien schaut, lässt das Interesse von Investoren an der neuen Asset-Klasse Com-Trade in den nächsten Jahren weiter stark wachsen.
* Beispiel-Transkationen von Baumarkt-Portfolien und Einzelobjekten:
- OBI Markt Wiesbaden: 14.000 qm, 9,5 Jahre Mietvertragslaufzeit, Käufer Redos
- 2 Hornbach Märkte: Berlin/Osnabrück, 15.000 qm bzw. 24.000 qm, 12 Jahre Laufzeit, Käufer Fidelity Fond
- Hellweg Portfolio (8 Standorte): 100.000 qm, 18 Jahre Laufzeit, Käufer Captiva
