22.10.2018 Kölner Logistikmarkt läuft weiter auf Hochtouren
Die seit 2012 anhaltende positive Entwicklung setzt sich auch im dritten Quartal 2018 fort. Mit 196.000 m² Flächenumsatz wurde in den vergangenen neun Monaten das zweitbeste Ergebnis der Dekade erzielt, und das Rekordergebnis von 2014, in dem ein außergewöhnlicher Großabschluss über mehr als 100.000 m² registriert werden konnte, nur knapp verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Insgesamt übertrifft das Volumen das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um gut 2 % und der 10-jährige Durchschnitt wird um satte 28 % übertrumpft“, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Gleich sechs Abschlüsse im fünfstelligen Bereich tragen maßgeblich zu dem erfreulichen Resultat bei. Dies ist umso beeindruckender, da das Flächenangebot weiter rückläufig ist und es immer schwieriger wird, großflächige Gesuche kurzfristig zu bedienen.“ Freiwerdende Flächen sind oft vor Auszug des Vormieters bereits weitervermietet. Nur wenige neue Flächen kommen auf den Markt und auch drei spekulativ errichtete Bauten in der westlichen Peripherie sind bereits nahezu vollvermietet. Nachgefragt werden Flächen dabei im gesamten Stadtgebiet, wobei zunehmend auch die rechte Rheinseite ins Visier genommen wird.
Logistikdienstleister verzeichnen einen Gesamtumsatz von fast 104.000 m² und erzielen damit mehr als die Hälfte (53 %) des bisherigen Gesamtvolumens. Aufgrund dieses auf mehrere Abschlüsse beruhenden Resultats, zu dem auch der mit 35.000 m² größte Abschluss des Jahres zählt, setzen sie sich klar an die Spitze und erzielen schon jetzt das drittbeste Gesamtjahresergebnis aller Zeiten. Auch die Industrieunternehmen, die mit zwei Großabschlüssen aufwarten, blicken auf drei sehr erfolgreiche Quartale zurück. Ein Gesamtvolumen von über 53.000 m², dem zweitbesten Gesamtergebnis dieser Branche aller Zeiten, bedeutet den zweiten Platz mit gut 27 %. Der Handel, im Vorjahr noch stärkste Kraft, landet mit rund 17 % auf dem dritten Rang. Neben einem Großabschluss über 13.000 m² im Kerngebiet zählen hierzu auch noch einige Abschlüsse mittlerer Größe.
Bislang liegt das Segment 8.000-12.0000 m² in Führung. Mit sechs Abschlüssen und insgesamt über 61.000 m² Gesamtumsatz (gut 31 %) hat sich diese Klasse auf Rang eins positioniert. Die Kategorie über 20.000 m² ist gleich mit zwei Abschlüssen besetzt und trägt gute 30 % bei. Im Mittelfeld finden sich die beiden Gruppen zwischen 3.000 und 8.000 m² mit jeweils rund 13 % wieder, während die Kategorien 12.000-20.000 m² (knapp 7 %) und die kleineren Flächen unter 3.000 m² (5 %) bislang kaum in Erscheinung treten.
Eine anhaltend hohe Nachfrage nach Logistikflächen und ein weiter abnehmendes Flächenangebot führen zu einem Nachfrageüberhang im gesamten Stadtgebiet. Zudem haben die Baukosten und Grundstückspreise weiter angezogen. Dies alles schlägt mittlerweile auf die Mieten durch, sodass die seit geraumer Zeit konstante Spitzenmiete im Laufe des letzten Quartals auf 5,10 €/m² gestiegen ist. Die Durchschnittsmiete legte im Jahresverlauf sukzessive zu und notiert inzwischen bei 4,30 €/m². Seit einigen Jahren sind in Köln nur wenige Eigennutzer aktiv, und ihr Anteil von 10 % am Umsatz ist im Vergleich zum Vorjahr sogar nochmals um 1 Prozentpunkt gesunken. Besonders auffallend ist hingegen vielmehr der geringe Neubauanteil von 15 %, durch den das fehlende, aber dringend benötigte Angebot an Projektentwicklungen und spekulativen Neubauten deutlich wird.
Perspektiven
„Der Kölner Logistikmarkt ist bisher trotz zunehmender Flächenverknappung sehr erfolgreich und dürfte im weiteren Jahresverlauf nicht signifikant an Dynamik verlieren. Ein erneuter Angriff auf die Marke von 250.000 m² ist somit durchaus realistisch. Den hierfür notwendigen Abschlüssen im mittleren und größeren Flächenbereich steht jedoch ein sehr begrenztes Angebot gegenüber. Ein neuerliches Anziehen der Mieten kann mit Blick auf diese angespannte Marktlage daher nicht ausgeschlossen werden“, so Christopher Raabe.
„Insgesamt übertrifft das Volumen das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um gut 2 % und der 10-jährige Durchschnitt wird um satte 28 % übertrumpft“, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Gleich sechs Abschlüsse im fünfstelligen Bereich tragen maßgeblich zu dem erfreulichen Resultat bei. Dies ist umso beeindruckender, da das Flächenangebot weiter rückläufig ist und es immer schwieriger wird, großflächige Gesuche kurzfristig zu bedienen.“ Freiwerdende Flächen sind oft vor Auszug des Vormieters bereits weitervermietet. Nur wenige neue Flächen kommen auf den Markt und auch drei spekulativ errichtete Bauten in der westlichen Peripherie sind bereits nahezu vollvermietet. Nachgefragt werden Flächen dabei im gesamten Stadtgebiet, wobei zunehmend auch die rechte Rheinseite ins Visier genommen wird.
Logistikdienstleister verzeichnen einen Gesamtumsatz von fast 104.000 m² und erzielen damit mehr als die Hälfte (53 %) des bisherigen Gesamtvolumens. Aufgrund dieses auf mehrere Abschlüsse beruhenden Resultats, zu dem auch der mit 35.000 m² größte Abschluss des Jahres zählt, setzen sie sich klar an die Spitze und erzielen schon jetzt das drittbeste Gesamtjahresergebnis aller Zeiten. Auch die Industrieunternehmen, die mit zwei Großabschlüssen aufwarten, blicken auf drei sehr erfolgreiche Quartale zurück. Ein Gesamtvolumen von über 53.000 m², dem zweitbesten Gesamtergebnis dieser Branche aller Zeiten, bedeutet den zweiten Platz mit gut 27 %. Der Handel, im Vorjahr noch stärkste Kraft, landet mit rund 17 % auf dem dritten Rang. Neben einem Großabschluss über 13.000 m² im Kerngebiet zählen hierzu auch noch einige Abschlüsse mittlerer Größe.
Bislang liegt das Segment 8.000-12.0000 m² in Führung. Mit sechs Abschlüssen und insgesamt über 61.000 m² Gesamtumsatz (gut 31 %) hat sich diese Klasse auf Rang eins positioniert. Die Kategorie über 20.000 m² ist gleich mit zwei Abschlüssen besetzt und trägt gute 30 % bei. Im Mittelfeld finden sich die beiden Gruppen zwischen 3.000 und 8.000 m² mit jeweils rund 13 % wieder, während die Kategorien 12.000-20.000 m² (knapp 7 %) und die kleineren Flächen unter 3.000 m² (5 %) bislang kaum in Erscheinung treten.
Eine anhaltend hohe Nachfrage nach Logistikflächen und ein weiter abnehmendes Flächenangebot führen zu einem Nachfrageüberhang im gesamten Stadtgebiet. Zudem haben die Baukosten und Grundstückspreise weiter angezogen. Dies alles schlägt mittlerweile auf die Mieten durch, sodass die seit geraumer Zeit konstante Spitzenmiete im Laufe des letzten Quartals auf 5,10 €/m² gestiegen ist. Die Durchschnittsmiete legte im Jahresverlauf sukzessive zu und notiert inzwischen bei 4,30 €/m². Seit einigen Jahren sind in Köln nur wenige Eigennutzer aktiv, und ihr Anteil von 10 % am Umsatz ist im Vergleich zum Vorjahr sogar nochmals um 1 Prozentpunkt gesunken. Besonders auffallend ist hingegen vielmehr der geringe Neubauanteil von 15 %, durch den das fehlende, aber dringend benötigte Angebot an Projektentwicklungen und spekulativen Neubauten deutlich wird.
Perspektiven
„Der Kölner Logistikmarkt ist bisher trotz zunehmender Flächenverknappung sehr erfolgreich und dürfte im weiteren Jahresverlauf nicht signifikant an Dynamik verlieren. Ein erneuter Angriff auf die Marke von 250.000 m² ist somit durchaus realistisch. Den hierfür notwendigen Abschlüssen im mittleren und größeren Flächenbereich steht jedoch ein sehr begrenztes Angebot gegenüber. Ein neuerliches Anziehen der Mieten kann mit Blick auf diese angespannte Marktlage daher nicht ausgeschlossen werden“, so Christopher Raabe.
