17.08.2018 Kommentar: Beim Immobilienkauf geplantes Bestellerprinzip ist falsch
Mit dem als Alibi vorgeschobenen Argument, Wohnen für breite Kreise erschwinglicher zu machen, kam es zunächst zur Einführung der Mietpreisbremse sowie des Bestellerprinzips bei Wohnungsvermietungen. Letzteres bedeutet, dass allein derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt. Beide Maßnahmen haben das Wohnungsangebot nicht um eine einzige Einheit vergrößert, sondern die Erhaltungs-, Nachqualifizierungs- und Wohnungsneubaubereitschaft bundesweit und insbesondere in mit peisauskömmlichem Wohnungsangebot chronisch unterversorgten Wachstumsregionen noch erkennbar verringert. Deshalb sind wie von uns bereits vor Einführung prognostiziert beide Maßnahmen in bezug auf ihr deklariertes Ziel kläglich gescheitert.
Uneinsichtig zündet das Bundesjustizministerium nun dennoch die nächsten Nebelkerzen mit Ankündigung der Verschärfung der Mietpreisbremse und Plänen zur Einführung des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf.
Kann das Bestellerprinzip schon breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen und im Ergebnis also nicht helfen, wie soll es wundersam dann Käufern helfen? Zeitnah wirksame Hilfe kann nur ein für breite Kreise gezielt miet- und kaufpreisgerechtes Wohnungs(über)angebot gewährleisten. Nur so nimmt der Modernisierungswettbewerb und -druck im Interesse der Mieter zu und nur so kommt die Dämpfung des Mieterhöhungstrends durch vermehrte mieterseitige Auswahlmöglichkeiten zustande. Analog zum Vermieter preist auch der Immobilienverkäufer die allein auf seine Schultern verlagerte Maklercourtage preiserhöhend ein.
Makler als weisungsgebundene Vertriebs-“Knechte“
Hinzu kommt, dass mit dem Bestellerprinzip bei Immobilientransaktionen erheblich in die vom Grundgesetz geschützte Vertragsfreiheit der Kontrahenten eingegriffen würde. Zudem würde das seit Einführung des BGB vor rd. 120 Jahren geprägte Leitbild des redlichen Maklers als markterfahrener Mittler der Vertragsparteien aufgegeben. Nach deutschem Rechtsverständnis ist der Makler grundsätzlich eben nicht der einseitige Interessenvertreter wie z.B. der Anwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater etc. Den Makler von Gesetzwegen zukünftig prinzipiell zum einseitigen und damit weisungsgebundenen Vertriebs-“Knecht“ eines „Bestellers“ zu machen, ist gerade aus dem Bundesjustizministerium ein eklatanter Eingriff in bewährte Marktabläufe und damit als Fehlgriff klar abzulehnen. Das Bestellerprinzip wäre das intendierte Ende des klassischen Doppel-Maklers als bewährter parteiloser, sach- und fachgerechter weisungsfreier Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer.
Preistreiber Grunderwerbsteuererhöhungen
Das Vorhaben des Bundesjustizministeriums ist umso verwerflicher angesichts der Tatsache, dass der Staat bzw. die große Mehrheit der Bundesländer selbst Preistreiber der in der Regel über 10% hohen Transaktionskosten beim Immobilienkauf sind: Mit Grunderwerbsteuererhöhungen um bis zu 86% von seinerzeit 3,5% auf 6,5% z.B. in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich die Erwerbsnebenkosten binnen kurzer Zeit so dramatisch erhöht, dass daraufhin tausende von privaten Schwellenhaushalten nach jahrelangem Konsumverzicht zugunsten hoher Ansparleistng den Wohneigentumserwerb um viele Jahre verschieben müssen oder ihn wegen zwischenzeitlicher Boden- und Baupreissteigerungen überhaupt nicht mehr leisten können.
Wie sozial ungerecht die Grunderwerbsteuererhöhung der öffentlichen Hand ist, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einem angenommenen Kaufpreis von EUR 300.000 für ein kleineres Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnungen bedeutet die Erhöhung einen Anstieg der Grunderwerbsteuer von EUR 10.500 (Steuersatz: 3,5%) auf EUR 19.500 (Steuersatz: 6,5%), also Mehrkosten von EUR 9.000. Diese sind in der Regel allein durch Eigenkapital sprich Sparleistung des Käufers zu erbringen. Nimmt man - optimistisch - eine für einen Schwellenhaushalt beachtliche jährliche Sparleistung von EUR 5.000 an, bedeutet dies eine Verzögerung von zwei Jahren, bis der Mehrbetrag angespart ist.
In dieser Zeit steigen indessen auch sowohl die Grundstücks- als auch die Baukosten. Geht man hier - bewusst konservativ – von lediglich zwei Prozent der Gestehungskosten p.a. aus, bedeutet dies zusätzliche Mehrkosten von EUR 6.000 pro Jahr, d.h. mehr als die jährliche Sparleistung.
Konsequenz: Der Erwerb von Wohneigentum verzögert sich nicht, sondern er fällt - insbesondere für Schwellenhaushalte - komplett aus. Das ist im höchsten Maße unsozial, hemmt die Eigentumsbildung in breiten Bevölkerungskreisen und verhindert den eigentumsbildenden Entlastungseffekt („Sickereffekt“) des Wohnungsmarktes!
Statt also weitere Nebelkerzen zu zünden, sollte die Bundesregierung ihren Einfluss geltend machen, dass die Grunderwerbsteuer zumindest für den Eigennutzungserwerb von Wohnimmobilien endlich wieder auf den bundeseinheitlichen Satz von 3,5% zurückgesetzt wird und damit – z.B. bis zu einer nach individueller Immobilienart vernünftigen Kaufpreisobergrenze - den privatgenutzten Immobilienkauf effektiv günstiger macht.
Des Weiteren müssen Bund, Länder und Kommunen vorrangig den preisgedämpften Wohnungsbau durch gezielte entsprechend zweckbestimmte Verkäufe ihrer Wohnungsbaugrundstücke anregen und z.B. die Errichtung von preisgedämpften Wohnungen zur Auflage anderweitiger Baugenehmigungen machten. Außerdem sind in Regionen mit Wohnraumunterversorgungen bei den Baugenehmigungsbehörden zeitlich limitiert Taskforces einzurichten, die Wohnungsbauanträge vorrangig bearbeiten.
Abschließend noch ein kritisches Wort zum Argument des Ministeriums, dass das Bestellerprinzip zwar zur Kaufpreiserhöhung führe, indessen bekäme der finanzierende Erwerber diese über die dann auch höhere Finanzierung wieder zurück. Auch diese Behauptung ist schlichtweg falsch. Immobilienkredite basieren nicht auf dem nominellen notariellen Kaufpreis, sondern auf den nach einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien von vom Finanzierer beauftragten Sachverständigen ermittelten erheblich geringeren Beleihungswerten. So wie Grunderwerbsteuer, Notar- u. Gerichtsgebühren und Käufermaklerprovision bislang nicht Bestandteil des Beleihungswertes sind, wird ebenso wenig die via Bestellerprinzip zur Verkäufermaklerpovision mutierte Käufermaklerprovison nun plötzlich etwa Bestandteil des Beleihungswertes. Auch hier irrt das Justizministerium also gewaltig.
Solange die Bundesregierung kein schlüssiges Programm verabschiedet, in den Gebieten mit Wohnraumunterversorgung zumindest zeitbegrenzte Investitions- und oder Steueranreize für die nachfragegerechte Ertüchtigung und den Neubau preisgedämpften Wohnraumes zu schaffen, läuft sie an der überfälligen Problemlösung weiter vorbei. Zudem wird die Zuwanderung von Fachkräften gerade in ohnehin wohnraumknappen bis -unterversorgten Wachstumsregionen behindert. Hierdurch wird das Wirtschaftswachstum gehemmt und zahlreiche weitere Negativeffekte gesetzt.
Nur die Beschleunigung der zeitnahen Bestandssanierung und gezielter Wohnungsneubau im preisgedämpften Miet- und Preissegment liegen im Interesse breiter Bevölkerungskreise. Dagegen sind offensichtlich ideologisch motivierte Bremsmanöver fachlich eklatant falsch und damit Nebelkerzen, um von der fehlenden Problemerkennung und Problemlösung abzulenken:
Wer im Wohnungsbau heute noch falsch bremst anstatt überfällig richtig zu beschleunigen, ist gesellschaftspolitisch ein gefährlicher Falschfahrer, vor dem im Interesse des Gemeinwohls deutlich zu warnen ist.
(Statement von Wulff Aengevelt, AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG)
Uneinsichtig zündet das Bundesjustizministerium nun dennoch die nächsten Nebelkerzen mit Ankündigung der Verschärfung der Mietpreisbremse und Plänen zur Einführung des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf.
Kann das Bestellerprinzip schon breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen und im Ergebnis also nicht helfen, wie soll es wundersam dann Käufern helfen? Zeitnah wirksame Hilfe kann nur ein für breite Kreise gezielt miet- und kaufpreisgerechtes Wohnungs(über)angebot gewährleisten. Nur so nimmt der Modernisierungswettbewerb und -druck im Interesse der Mieter zu und nur so kommt die Dämpfung des Mieterhöhungstrends durch vermehrte mieterseitige Auswahlmöglichkeiten zustande. Analog zum Vermieter preist auch der Immobilienverkäufer die allein auf seine Schultern verlagerte Maklercourtage preiserhöhend ein.
Makler als weisungsgebundene Vertriebs-“Knechte“
Hinzu kommt, dass mit dem Bestellerprinzip bei Immobilientransaktionen erheblich in die vom Grundgesetz geschützte Vertragsfreiheit der Kontrahenten eingegriffen würde. Zudem würde das seit Einführung des BGB vor rd. 120 Jahren geprägte Leitbild des redlichen Maklers als markterfahrener Mittler der Vertragsparteien aufgegeben. Nach deutschem Rechtsverständnis ist der Makler grundsätzlich eben nicht der einseitige Interessenvertreter wie z.B. der Anwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater etc. Den Makler von Gesetzwegen zukünftig prinzipiell zum einseitigen und damit weisungsgebundenen Vertriebs-“Knecht“ eines „Bestellers“ zu machen, ist gerade aus dem Bundesjustizministerium ein eklatanter Eingriff in bewährte Marktabläufe und damit als Fehlgriff klar abzulehnen. Das Bestellerprinzip wäre das intendierte Ende des klassischen Doppel-Maklers als bewährter parteiloser, sach- und fachgerechter weisungsfreier Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer.
Preistreiber Grunderwerbsteuererhöhungen
Das Vorhaben des Bundesjustizministeriums ist umso verwerflicher angesichts der Tatsache, dass der Staat bzw. die große Mehrheit der Bundesländer selbst Preistreiber der in der Regel über 10% hohen Transaktionskosten beim Immobilienkauf sind: Mit Grunderwerbsteuererhöhungen um bis zu 86% von seinerzeit 3,5% auf 6,5% z.B. in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich die Erwerbsnebenkosten binnen kurzer Zeit so dramatisch erhöht, dass daraufhin tausende von privaten Schwellenhaushalten nach jahrelangem Konsumverzicht zugunsten hoher Ansparleistng den Wohneigentumserwerb um viele Jahre verschieben müssen oder ihn wegen zwischenzeitlicher Boden- und Baupreissteigerungen überhaupt nicht mehr leisten können.
Wie sozial ungerecht die Grunderwerbsteuererhöhung der öffentlichen Hand ist, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einem angenommenen Kaufpreis von EUR 300.000 für ein kleineres Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnungen bedeutet die Erhöhung einen Anstieg der Grunderwerbsteuer von EUR 10.500 (Steuersatz: 3,5%) auf EUR 19.500 (Steuersatz: 6,5%), also Mehrkosten von EUR 9.000. Diese sind in der Regel allein durch Eigenkapital sprich Sparleistung des Käufers zu erbringen. Nimmt man - optimistisch - eine für einen Schwellenhaushalt beachtliche jährliche Sparleistung von EUR 5.000 an, bedeutet dies eine Verzögerung von zwei Jahren, bis der Mehrbetrag angespart ist.
In dieser Zeit steigen indessen auch sowohl die Grundstücks- als auch die Baukosten. Geht man hier - bewusst konservativ – von lediglich zwei Prozent der Gestehungskosten p.a. aus, bedeutet dies zusätzliche Mehrkosten von EUR 6.000 pro Jahr, d.h. mehr als die jährliche Sparleistung.
Konsequenz: Der Erwerb von Wohneigentum verzögert sich nicht, sondern er fällt - insbesondere für Schwellenhaushalte - komplett aus. Das ist im höchsten Maße unsozial, hemmt die Eigentumsbildung in breiten Bevölkerungskreisen und verhindert den eigentumsbildenden Entlastungseffekt („Sickereffekt“) des Wohnungsmarktes!
Statt also weitere Nebelkerzen zu zünden, sollte die Bundesregierung ihren Einfluss geltend machen, dass die Grunderwerbsteuer zumindest für den Eigennutzungserwerb von Wohnimmobilien endlich wieder auf den bundeseinheitlichen Satz von 3,5% zurückgesetzt wird und damit – z.B. bis zu einer nach individueller Immobilienart vernünftigen Kaufpreisobergrenze - den privatgenutzten Immobilienkauf effektiv günstiger macht.
Des Weiteren müssen Bund, Länder und Kommunen vorrangig den preisgedämpften Wohnungsbau durch gezielte entsprechend zweckbestimmte Verkäufe ihrer Wohnungsbaugrundstücke anregen und z.B. die Errichtung von preisgedämpften Wohnungen zur Auflage anderweitiger Baugenehmigungen machten. Außerdem sind in Regionen mit Wohnraumunterversorgungen bei den Baugenehmigungsbehörden zeitlich limitiert Taskforces einzurichten, die Wohnungsbauanträge vorrangig bearbeiten.
Abschließend noch ein kritisches Wort zum Argument des Ministeriums, dass das Bestellerprinzip zwar zur Kaufpreiserhöhung führe, indessen bekäme der finanzierende Erwerber diese über die dann auch höhere Finanzierung wieder zurück. Auch diese Behauptung ist schlichtweg falsch. Immobilienkredite basieren nicht auf dem nominellen notariellen Kaufpreis, sondern auf den nach einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien von vom Finanzierer beauftragten Sachverständigen ermittelten erheblich geringeren Beleihungswerten. So wie Grunderwerbsteuer, Notar- u. Gerichtsgebühren und Käufermaklerprovision bislang nicht Bestandteil des Beleihungswertes sind, wird ebenso wenig die via Bestellerprinzip zur Verkäufermaklerpovision mutierte Käufermaklerprovison nun plötzlich etwa Bestandteil des Beleihungswertes. Auch hier irrt das Justizministerium also gewaltig.
Solange die Bundesregierung kein schlüssiges Programm verabschiedet, in den Gebieten mit Wohnraumunterversorgung zumindest zeitbegrenzte Investitions- und oder Steueranreize für die nachfragegerechte Ertüchtigung und den Neubau preisgedämpften Wohnraumes zu schaffen, läuft sie an der überfälligen Problemlösung weiter vorbei. Zudem wird die Zuwanderung von Fachkräften gerade in ohnehin wohnraumknappen bis -unterversorgten Wachstumsregionen behindert. Hierdurch wird das Wirtschaftswachstum gehemmt und zahlreiche weitere Negativeffekte gesetzt.
Nur die Beschleunigung der zeitnahen Bestandssanierung und gezielter Wohnungsneubau im preisgedämpften Miet- und Preissegment liegen im Interesse breiter Bevölkerungskreise. Dagegen sind offensichtlich ideologisch motivierte Bremsmanöver fachlich eklatant falsch und damit Nebelkerzen, um von der fehlenden Problemerkennung und Problemlösung abzulenken:
Wer im Wohnungsbau heute noch falsch bremst anstatt überfällig richtig zu beschleunigen, ist gesellschaftspolitisch ein gefährlicher Falschfahrer, vor dem im Interesse des Gemeinwohls deutlich zu warnen ist.
(Statement von Wulff Aengevelt, AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG)
