14.08.2018 Wie Immobilieninvestoren den Risiken im Euroraum trotzen
Die europäische Wirtschaft wächst besser als der erwartete Trend, dennoch sollten sich die Anleger vor steigenden Anleiherenditen und der rasanten Entwicklung an einigen Märkten hüten.
In Europa nähert sich die Wirtschaft einem Wendepunkt. Am 14. Juni kündigte die Europäische Zentralbank (EZB) an, ihr Programm zur quantitativen Lockerung im Dezember 2018 auslaufen zu lassen und damit eine dreijährige Periode zu beenden, in der die Bank umfangreiche geldpolitische Impulse zur Ankurbelung des weltweiten Wachstums auslöste.
Der Beschluss der EZB spiegelt den wirtschaftlichen Aufschwung im gesamten Euroraum wider. Während das Wachstum im 1. Quartal auf 0,4 Prozent fiel – eine Konjunkturverlangsamung, die laut Analysten auf den strengen Winter und Streiks in Frankreich und Deutschland zurückzuführen ist – deuten alle Frühindikatoren auf ein anhaltendes Wachstum im weiteren Jahresverlauf hin. Im März dieses Jahres lag die Arbeitslosenquote im Euroraum bei 8,5 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand seit Dezember 2008.
Trotz der besseren Beschäftigungslage bleibt die Inflation niedrig. Die Gesamtinflation verlangsamte sich im April auf 1,2 Prozent und lag damit unter dem EZB-Ziel von 2 Prozent, während die Kerninflation 0,7 Prozent betrug. Aufgrund der nach wie vor schwachen Konjunkturerholung in Europa hat die EZB klare politische Vorgaben gemacht und beabsichtigt, die Zinssätze trotz der Einstellung der quantitativen Lockerung bis zum nächsten Jahr auf einem Rekordtief zu halten.
Sektor-Performance
Die starke Nachfrage, gepaart mit einem begrenzten Angebot, führt zu einem beschleunigten Mietanstieg für Büroflächen in erstklassiger Lage. In den ersten drei Monaten des Jahres 2018 sank die Leerstandsquote im Segment der Büroflächen in erstklassiger Lage in den EU-15-Staaten (ohne Großbritannien) auf Vorkrisenniveau, während die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um 5,4 Prozent stiegen. Angesichts der günstigen relativen Preise und der sich erholenden Fundamentaldaten bleibt die Nachfrage der Anleger groß.
Die stabilen Konsumausgaben beflügeln den europäischen Einzelhandel. Die jährlichen Mietwachstumsraten in diesem Segment haben sich jedoch verlangsamt und das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr im 1. Quartal sogar um 9 Prozent zurückgegangen. Die Rendite bei Einzelhandelsobjekten in erstklassiger Lage liegt nun bei einem Rekordtief von 3,3 Prozent.
Die Nachfrage nach Industrieflächen hält weiter an, da die große Renditedifferenz bei Einzelhandels- und Büroflächen Investoren anzieht, die auf der Suche nach einer höheren Verzinsung ihrer Anlagen sind. Im 1. Quartal stiegen die Investitionen gegenüber 2017 um 28 Prozent, während die Mieten der Industrieflächen in erstklassiger Lage in den EU-15-Staaten im Vorjahresvergleich um 2 Prozent zunahmen.
Der Rückgang des von IHS Markit erhobenen Einkaufsmanagerindex im Euroraum, der im April auf ein 13-Monatstief fiel, könnte jedoch auf rückläufige Exporte hindeuten, die sich in den kommenden Monaten auf den Industriesektor auswirken könnten. Ausschlaggebend für diese Entwicklungen sind laut IHS Markit die Auswirkungen der Streiks und des strengen Winters, die Ungewissheit rund um den Brexit sowie die Gefahr eines globalen Handelskriegs, der die Exporte langfristig belasten dürfte.(1)
Künftige Risiken
Der Rückzug der EZB aus den Anleihemärkten könnte zu einem Anstieg der Renditen führen und die relative Attraktivität von Immobilien untergraben, obwohl dies nicht unser Hauptszenario ist. Da die EZB bereit ist, an niedrigen Zinssätzen festzuhalten – der Bank zufolge sei eine Zinserhöhung vor Herbst 2019 unwahrscheinlich – dürften die Renditen nur allmählich anziehen. Immobilien dürften 2018 und 2019 entsprechend den Anleihen neu bewertet werden, wobei in den meisten Märkten eine bescheidene Erhöhung von etwa 5 Basispunkten zu erwarten ist.
Eine größere Gefahr stellt die Entwicklungspipeline dar, deren Zunahme in einigen mitteleuropäischen Märkten problematisch geworden ist. Nach einer längeren Flaute infolge der Finanzkrise nimmt die Anzahl der Bauprojekte in einigen mitteleuropäischen Städten wie Budapest, Prag und Warschau rasant zu. Diese Städte könnten Schwierigkeiten haben, Abnehmer für die zusätzlichen Flächen zu finden. In Budapest werden 500.000 Quadratmeter Bürofläche gebaut, die den aktuellen Bestand von 3,4 Millionen Quadratmetern ergänzen.
Strategien
Die Anleger sollten einen ertragsorientierten Investmentansatz wählen, um die Risiken zu vermindern, die mit dem sich nähernden Ende des Zyklus einhergehen. Wir empfehlen einen Fokus auf die Verbesserung oder Förderung der Erträge. Zu diesem Zweck suchen wir nach Objekten an erstklassigen Standorten, die wir aktiv verwalten, neu positionieren und weiterentwickeln. Wir sind überzeugt, dass Büroflächen im Zentrum von Paris, erstklassige Einzelhandelsobjekte in Dublin und Gewerbeimmobilien in Antwerpen in den nächsten fünf Jahren zu den Top-Performern ihres Sektors gehören werden.
Anleihen bieten wahrscheinlich höhere risikobereinigte Renditen als Aktien, da sie die Investoren vor den Auswirkungen erwarteter Kapitalrückgänge schützen. Es sollte betont werden, dass heute zwar nur wenige Märkte auf risikobereinigter Basis günstig erscheinen, die relativen Preise von Immobilien in einem historischen Kontext betrachtet jedoch attraktiv bleiben, wobei die Risikoprämie noch immer ziemlich hoch ist.
Längerfristigen Anlegern empfehlen wir, thematische Strategien zu wählen, die einen antizyklischen Charakter aufweisen. Geduldigen Anlegern sollten sich in den nächsten Jahren Chancen bieten, wenn sie sich auf strukturelle Nachfragetreiber konzentrieren. Dazu zählen unter anderem das anhaltende Wachstum des E-Commerce, das die zentral gelegenen Logistikzentren begünstigt, sowie die alternde Bevölkerung, die die Nachfrage nach Wohnraum für Rentner ankurbelt.
(1) „Eurozone manufacturing gauge drops to 13-month low,“ Financial Times, Mai 2018
(Kommentar von: Vivienne Bolla, Analyst, Real Estate Investment Strategy and Research bei Aviva Investors)
In Europa nähert sich die Wirtschaft einem Wendepunkt. Am 14. Juni kündigte die Europäische Zentralbank (EZB) an, ihr Programm zur quantitativen Lockerung im Dezember 2018 auslaufen zu lassen und damit eine dreijährige Periode zu beenden, in der die Bank umfangreiche geldpolitische Impulse zur Ankurbelung des weltweiten Wachstums auslöste.
Der Beschluss der EZB spiegelt den wirtschaftlichen Aufschwung im gesamten Euroraum wider. Während das Wachstum im 1. Quartal auf 0,4 Prozent fiel – eine Konjunkturverlangsamung, die laut Analysten auf den strengen Winter und Streiks in Frankreich und Deutschland zurückzuführen ist – deuten alle Frühindikatoren auf ein anhaltendes Wachstum im weiteren Jahresverlauf hin. Im März dieses Jahres lag die Arbeitslosenquote im Euroraum bei 8,5 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand seit Dezember 2008.
Trotz der besseren Beschäftigungslage bleibt die Inflation niedrig. Die Gesamtinflation verlangsamte sich im April auf 1,2 Prozent und lag damit unter dem EZB-Ziel von 2 Prozent, während die Kerninflation 0,7 Prozent betrug. Aufgrund der nach wie vor schwachen Konjunkturerholung in Europa hat die EZB klare politische Vorgaben gemacht und beabsichtigt, die Zinssätze trotz der Einstellung der quantitativen Lockerung bis zum nächsten Jahr auf einem Rekordtief zu halten.
Sektor-Performance
Die starke Nachfrage, gepaart mit einem begrenzten Angebot, führt zu einem beschleunigten Mietanstieg für Büroflächen in erstklassiger Lage. In den ersten drei Monaten des Jahres 2018 sank die Leerstandsquote im Segment der Büroflächen in erstklassiger Lage in den EU-15-Staaten (ohne Großbritannien) auf Vorkrisenniveau, während die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um 5,4 Prozent stiegen. Angesichts der günstigen relativen Preise und der sich erholenden Fundamentaldaten bleibt die Nachfrage der Anleger groß.
Die stabilen Konsumausgaben beflügeln den europäischen Einzelhandel. Die jährlichen Mietwachstumsraten in diesem Segment haben sich jedoch verlangsamt und das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr im 1. Quartal sogar um 9 Prozent zurückgegangen. Die Rendite bei Einzelhandelsobjekten in erstklassiger Lage liegt nun bei einem Rekordtief von 3,3 Prozent.
Die Nachfrage nach Industrieflächen hält weiter an, da die große Renditedifferenz bei Einzelhandels- und Büroflächen Investoren anzieht, die auf der Suche nach einer höheren Verzinsung ihrer Anlagen sind. Im 1. Quartal stiegen die Investitionen gegenüber 2017 um 28 Prozent, während die Mieten der Industrieflächen in erstklassiger Lage in den EU-15-Staaten im Vorjahresvergleich um 2 Prozent zunahmen.
Der Rückgang des von IHS Markit erhobenen Einkaufsmanagerindex im Euroraum, der im April auf ein 13-Monatstief fiel, könnte jedoch auf rückläufige Exporte hindeuten, die sich in den kommenden Monaten auf den Industriesektor auswirken könnten. Ausschlaggebend für diese Entwicklungen sind laut IHS Markit die Auswirkungen der Streiks und des strengen Winters, die Ungewissheit rund um den Brexit sowie die Gefahr eines globalen Handelskriegs, der die Exporte langfristig belasten dürfte.(1)
Künftige Risiken
Der Rückzug der EZB aus den Anleihemärkten könnte zu einem Anstieg der Renditen führen und die relative Attraktivität von Immobilien untergraben, obwohl dies nicht unser Hauptszenario ist. Da die EZB bereit ist, an niedrigen Zinssätzen festzuhalten – der Bank zufolge sei eine Zinserhöhung vor Herbst 2019 unwahrscheinlich – dürften die Renditen nur allmählich anziehen. Immobilien dürften 2018 und 2019 entsprechend den Anleihen neu bewertet werden, wobei in den meisten Märkten eine bescheidene Erhöhung von etwa 5 Basispunkten zu erwarten ist.
Eine größere Gefahr stellt die Entwicklungspipeline dar, deren Zunahme in einigen mitteleuropäischen Märkten problematisch geworden ist. Nach einer längeren Flaute infolge der Finanzkrise nimmt die Anzahl der Bauprojekte in einigen mitteleuropäischen Städten wie Budapest, Prag und Warschau rasant zu. Diese Städte könnten Schwierigkeiten haben, Abnehmer für die zusätzlichen Flächen zu finden. In Budapest werden 500.000 Quadratmeter Bürofläche gebaut, die den aktuellen Bestand von 3,4 Millionen Quadratmetern ergänzen.
Strategien
Die Anleger sollten einen ertragsorientierten Investmentansatz wählen, um die Risiken zu vermindern, die mit dem sich nähernden Ende des Zyklus einhergehen. Wir empfehlen einen Fokus auf die Verbesserung oder Förderung der Erträge. Zu diesem Zweck suchen wir nach Objekten an erstklassigen Standorten, die wir aktiv verwalten, neu positionieren und weiterentwickeln. Wir sind überzeugt, dass Büroflächen im Zentrum von Paris, erstklassige Einzelhandelsobjekte in Dublin und Gewerbeimmobilien in Antwerpen in den nächsten fünf Jahren zu den Top-Performern ihres Sektors gehören werden.
Anleihen bieten wahrscheinlich höhere risikobereinigte Renditen als Aktien, da sie die Investoren vor den Auswirkungen erwarteter Kapitalrückgänge schützen. Es sollte betont werden, dass heute zwar nur wenige Märkte auf risikobereinigter Basis günstig erscheinen, die relativen Preise von Immobilien in einem historischen Kontext betrachtet jedoch attraktiv bleiben, wobei die Risikoprämie noch immer ziemlich hoch ist.
Längerfristigen Anlegern empfehlen wir, thematische Strategien zu wählen, die einen antizyklischen Charakter aufweisen. Geduldigen Anlegern sollten sich in den nächsten Jahren Chancen bieten, wenn sie sich auf strukturelle Nachfragetreiber konzentrieren. Dazu zählen unter anderem das anhaltende Wachstum des E-Commerce, das die zentral gelegenen Logistikzentren begünstigt, sowie die alternde Bevölkerung, die die Nachfrage nach Wohnraum für Rentner ankurbelt.
(1) „Eurozone manufacturing gauge drops to 13-month low,“ Financial Times, Mai 2018
(Kommentar von: Vivienne Bolla, Analyst, Real Estate Investment Strategy and Research bei Aviva Investors)
