16.07.2018 Studie: Apartmentwohnen vor der Reifeprüfung in Europa
Fotocredit: Union Investment
In kaum einem anderen aktuellen Wohntrend manifestieren sich die sozio-demographischen Veränderungen und die Flexibilisierung der Arbeitswelt so wie in der aufstrebenden Assetklasse Micro-Living. Doch von einer einheitlichen Neudefinition des Temporären Wohnens sind die europäischen Märkte weit entfernt. Was die europäischen Länder eint, ist die in hohem Maße ausdifferenzierte Vielfalt des Apartmentwohnens auf Zeit. In Bezug auf Anbieterstrukturen, der Professionalität und Internationalität der Akteure, steuerliche Regelungen oder Beteiligung der öffentlichen Hand an der Wohnraumversorgung zeigen sich hingegen signifikante Unterschiede.
Diese beschreiben in Europa eine markante Trennlinie zwischen großen und bereits etablierten Märkten mit nachhaltigen Renditeperspektiven und „emerging markets“ mit noch gering ausgeprägter Investmentfähigkeit. Der Großteil der Märkte in Europa befindet sich in einem frühen Entwicklungsstadium und steht damit noch vor der Reifeprüfung. Zu diesem Ergebnis kommt die breit angelegte Marktstudie „Micro-Living in Europa“ von bulwiengesa und Union Investment, bei der erstmals die wichtigsten europäischen Investment-Hotspots in den beiden populärsten Marktsegmenten Studenten- bzw. Businessapartments und den hotelnahen Serviced Apartments zusammenfassend untersucht wurden.
Als Leuchttürme für Micro-Living-Investments identifiziert die Untersuchung Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die Niederlande. Im Europa-Ranking der für Investoren attraktivsten Märkte landen damit vier Länder auf den Top-Positionen, in deren Hauptstädten und Metropolregionen Studierende und Young Professionals vielfach mit angespannten Wohnungsmärkten zu kämpfen haben. „In diesen bereits etablierten Micro-Living-Märkten trifft eine bereits hohe Aktivität privater Investoren, messbar am Volumen projektierter Apartmenthäuser, auf eine trotz allem niedrige private Versorgungsquote“, fasst Henrik von Bothmer, Investment Manager bei Union Investment Real Estate, die Studienergebnisse zusammen. Gute Voraussetzungen also für Wohnentwickler und Investoren: „In Deutschland liegt speziell im mittleren Preissegment, in dem deutlich zu wenig gebaut wird, erhebliches Potenzial“, so Henrik von Bothmer.
Was weiterhin auffällt: Hinsichtlich Transparenz und Transaktionsvolumina befinden sich die für den Marktreport analysierten Märkte für Studenten- und Businessapartments in allen neun untersuchten Ländern auf einer höheren Entwicklungsstufe als die jeweiligen Märkte für Serviced Apartments. Entsprechend breiter präsentiert sich bei den Studenten- und Businessapartments auch das Spektrum der investmentfähigen Märkte.
Auch kleinere Märkte für Studenten- und Businessapartments investmentfähig
So bieten im Segment der Studenten- und Businessapartments nicht nur die bereits etablierten Märkte in den großen europäischen Volkswirtschaften, sondern laut der Untersuchung auch die kleineren Märkte Österreichs, Spaniens und Irlands gute Rahmenbedingungen für punktuelle Investments und zur Portfoliobeimischung. In dieser Gruppe sticht Österreich besonders hervor, das mit seinem Renditeniveau in der gleichen Liga spielt wie die etablierten europäischen Länder, was wiederum auf einen bereits stabilen Markt schließen lässt. „Die Aktivitäten der privatwirtschaftlichen Anbieter in Österreich konzentrieren sich noch weitgehend auf den Hauptstadtmarkt Wien. Vom Nachfragepotenzial, das die neuen Lebens- und Arbeitsstile mit sich bringen, dürften jedoch künftig auch Städte wie z.B. Salzburg oder Graz noch stärker profitieren. Hier werden sich mittelfristig deutlich höhere Transaktionsvolumina zeigen“, sagt Felix Embacher von bulwiengesa. Eine ähnlich dynamische Entwicklung erwarten sich die Initiatoren der Studie für Irland und Schweden, deren Wohnungsmärkte oftmals keine adäquaten schnellen Lösungen für Studenten zulassen. Zurückzuführen ist dies auf die relativ hohen Eigentumsquoten, deren Entsprechung kleinere Mietwohnungsmärkte sind.
Durch deutlich gestiegene Transaktionsvolumina bei Studenten- und Businessapartments fallen in der Gruppe der kleinen Märkte vor allem Österreich, Spanien und Irland auf. So wurden in Österreich 2017 mit 307 Millionen Euro 230 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr 2016. Spanien verzeichnete nach Großbritannien und Deutschland mit rund 784 Millionen Euro das drittgrößte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr. Die höchsten Nettoanfangsrenditen im europäischen Vergleich weisen der Studie zufolge derzeit Spanien und Polen aus. In diesen traditionell geprägten Ländern läuft die Entwicklung bezogen auf veränderte Formen des Zusammenlebens, das Wachstums von Ein-Personen-Haushalten sowie die rückläufigen Zahlen der jüngeren Bevölkerung anderen europäischen Märkten hinterher.
Serviced Apartments als Nischenprodukt
Im Vergleich zu den Studenten- und Businessapartments ist im Segment Serviced Apartments die Investmentfähigkeit der kleinen Märkte kritisch zu hinterfragen. Mit Serviceangeboten ausgestattete Apartmenthäuser stellen selbst in den großen und etablierten Märkten nach wie vor eher ein Nischenprodukt dar, dessen Transaktionsgeschehen noch vergleichsweise intransparent ist. Auch stellt sich in diesem Segment die Anbieterstruktur vergleichsweise fragmentiert dar.
Ein positiver Indikator für die Entwicklung in vielen der analysierten Märkte ist die rege Aktivität zahlreicher, auch neuer Betreiber internationaler Herkunft. „Die Qualität des Angebotes und die Etablierung neuer Produkte und Marken werden das Marktgeschehen zunehmend professionalisieren. Die Etablierung von Serviced Apartments am Investmentmarkt ist - wenn auch noch in unterschiedlichen Geschwindigkeiten – überall im Gange“, so Henrik von Bothmer. Das belegen die in diesem Segment gestiegenen Transaktionsvolumina gegenüber früheren Jahren deutlich. Als aktivste Märkte weist die Studie Deutschland und Großbritannien aus, auf die rund 86 Prozent des gesamten registrierten Transaktionsvolumens entfallen.
„Die zunehmende Mobilität am Arbeitsmarkt und die Zunahme der touristischen Attraktivität und Aktivität in vielen Städten sind starke Treiber für neue Konzepte“, so Felix Embacher von bulwiengesa. Insbesondere bei längeren, aber zeitlich begrenzten Aufenthalten sind Alternativen zum Hotelzimmer bei Young Professionals, Projektbeschäftigten und Pendlern willkommen, da die Aufenthaltsqualität bei längeren Aufenthalten, sogenannten „Long-stays“, in Hotelzimmern eher limitiert und ihre Flexibilität eingeschränkt ist. „Das Nachfragepotenzial dieser Zielgruppen ist in vielen europäischen Städten als hoch zu bewerten“, so Georg-Christian Rueb, Senior Portfolio Manager bei Union Investment. „Die hohe Zustimmung auf Nachfrageseite sowie die stetige Professionalisierung auf Anbieterseite sind gute Argumente für Investoren, dieses vergleichsweise junge Segment kurz- bis mittelfristig stärker in den Blick zu nehmen.“
Diese beschreiben in Europa eine markante Trennlinie zwischen großen und bereits etablierten Märkten mit nachhaltigen Renditeperspektiven und „emerging markets“ mit noch gering ausgeprägter Investmentfähigkeit. Der Großteil der Märkte in Europa befindet sich in einem frühen Entwicklungsstadium und steht damit noch vor der Reifeprüfung. Zu diesem Ergebnis kommt die breit angelegte Marktstudie „Micro-Living in Europa“ von bulwiengesa und Union Investment, bei der erstmals die wichtigsten europäischen Investment-Hotspots in den beiden populärsten Marktsegmenten Studenten- bzw. Businessapartments und den hotelnahen Serviced Apartments zusammenfassend untersucht wurden.
Als Leuchttürme für Micro-Living-Investments identifiziert die Untersuchung Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die Niederlande. Im Europa-Ranking der für Investoren attraktivsten Märkte landen damit vier Länder auf den Top-Positionen, in deren Hauptstädten und Metropolregionen Studierende und Young Professionals vielfach mit angespannten Wohnungsmärkten zu kämpfen haben. „In diesen bereits etablierten Micro-Living-Märkten trifft eine bereits hohe Aktivität privater Investoren, messbar am Volumen projektierter Apartmenthäuser, auf eine trotz allem niedrige private Versorgungsquote“, fasst Henrik von Bothmer, Investment Manager bei Union Investment Real Estate, die Studienergebnisse zusammen. Gute Voraussetzungen also für Wohnentwickler und Investoren: „In Deutschland liegt speziell im mittleren Preissegment, in dem deutlich zu wenig gebaut wird, erhebliches Potenzial“, so Henrik von Bothmer.
Was weiterhin auffällt: Hinsichtlich Transparenz und Transaktionsvolumina befinden sich die für den Marktreport analysierten Märkte für Studenten- und Businessapartments in allen neun untersuchten Ländern auf einer höheren Entwicklungsstufe als die jeweiligen Märkte für Serviced Apartments. Entsprechend breiter präsentiert sich bei den Studenten- und Businessapartments auch das Spektrum der investmentfähigen Märkte.
Auch kleinere Märkte für Studenten- und Businessapartments investmentfähig
So bieten im Segment der Studenten- und Businessapartments nicht nur die bereits etablierten Märkte in den großen europäischen Volkswirtschaften, sondern laut der Untersuchung auch die kleineren Märkte Österreichs, Spaniens und Irlands gute Rahmenbedingungen für punktuelle Investments und zur Portfoliobeimischung. In dieser Gruppe sticht Österreich besonders hervor, das mit seinem Renditeniveau in der gleichen Liga spielt wie die etablierten europäischen Länder, was wiederum auf einen bereits stabilen Markt schließen lässt. „Die Aktivitäten der privatwirtschaftlichen Anbieter in Österreich konzentrieren sich noch weitgehend auf den Hauptstadtmarkt Wien. Vom Nachfragepotenzial, das die neuen Lebens- und Arbeitsstile mit sich bringen, dürften jedoch künftig auch Städte wie z.B. Salzburg oder Graz noch stärker profitieren. Hier werden sich mittelfristig deutlich höhere Transaktionsvolumina zeigen“, sagt Felix Embacher von bulwiengesa. Eine ähnlich dynamische Entwicklung erwarten sich die Initiatoren der Studie für Irland und Schweden, deren Wohnungsmärkte oftmals keine adäquaten schnellen Lösungen für Studenten zulassen. Zurückzuführen ist dies auf die relativ hohen Eigentumsquoten, deren Entsprechung kleinere Mietwohnungsmärkte sind.
Durch deutlich gestiegene Transaktionsvolumina bei Studenten- und Businessapartments fallen in der Gruppe der kleinen Märkte vor allem Österreich, Spanien und Irland auf. So wurden in Österreich 2017 mit 307 Millionen Euro 230 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr 2016. Spanien verzeichnete nach Großbritannien und Deutschland mit rund 784 Millionen Euro das drittgrößte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr. Die höchsten Nettoanfangsrenditen im europäischen Vergleich weisen der Studie zufolge derzeit Spanien und Polen aus. In diesen traditionell geprägten Ländern läuft die Entwicklung bezogen auf veränderte Formen des Zusammenlebens, das Wachstums von Ein-Personen-Haushalten sowie die rückläufigen Zahlen der jüngeren Bevölkerung anderen europäischen Märkten hinterher.
Serviced Apartments als Nischenprodukt
Im Vergleich zu den Studenten- und Businessapartments ist im Segment Serviced Apartments die Investmentfähigkeit der kleinen Märkte kritisch zu hinterfragen. Mit Serviceangeboten ausgestattete Apartmenthäuser stellen selbst in den großen und etablierten Märkten nach wie vor eher ein Nischenprodukt dar, dessen Transaktionsgeschehen noch vergleichsweise intransparent ist. Auch stellt sich in diesem Segment die Anbieterstruktur vergleichsweise fragmentiert dar.
Ein positiver Indikator für die Entwicklung in vielen der analysierten Märkte ist die rege Aktivität zahlreicher, auch neuer Betreiber internationaler Herkunft. „Die Qualität des Angebotes und die Etablierung neuer Produkte und Marken werden das Marktgeschehen zunehmend professionalisieren. Die Etablierung von Serviced Apartments am Investmentmarkt ist - wenn auch noch in unterschiedlichen Geschwindigkeiten – überall im Gange“, so Henrik von Bothmer. Das belegen die in diesem Segment gestiegenen Transaktionsvolumina gegenüber früheren Jahren deutlich. Als aktivste Märkte weist die Studie Deutschland und Großbritannien aus, auf die rund 86 Prozent des gesamten registrierten Transaktionsvolumens entfallen.
„Die zunehmende Mobilität am Arbeitsmarkt und die Zunahme der touristischen Attraktivität und Aktivität in vielen Städten sind starke Treiber für neue Konzepte“, so Felix Embacher von bulwiengesa. Insbesondere bei längeren, aber zeitlich begrenzten Aufenthalten sind Alternativen zum Hotelzimmer bei Young Professionals, Projektbeschäftigten und Pendlern willkommen, da die Aufenthaltsqualität bei längeren Aufenthalten, sogenannten „Long-stays“, in Hotelzimmern eher limitiert und ihre Flexibilität eingeschränkt ist. „Das Nachfragepotenzial dieser Zielgruppen ist in vielen europäischen Städten als hoch zu bewerten“, so Georg-Christian Rueb, Senior Portfolio Manager bei Union Investment. „Die hohe Zustimmung auf Nachfrageseite sowie die stetige Professionalisierung auf Anbieterseite sind gute Argumente für Investoren, dieses vergleichsweise junge Segment kurz- bis mittelfristig stärker in den Blick zu nehmen.“
