16.07.2018 Leipzig boomt: Büromarkt setzt neue Benchmark
Die Dynamik des Leipziger Büromarkts ist nicht zu bremsen: Nachdem bereits zum Gesamtjahr 2017 ein neuer Rekord verzeichnet wurde, eilt die Messestadt im ersten Halbjahr mit einem Flächenumsatz von 80.000 m² zum nächsten Allzeithoch und erzielt damit einen Wert, der selbst nach drei Quartalen noch ein überdurchschnittliches Resultat darstellen würde. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Demzufolge konnte das ausgezeichnete Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum um beachtliche 18 % getoppt werden. Erfreulich ist hierbei nicht nur die aktuelle Bilanz, sondern vor allem auch die kontinuierliche Steigerung des Flächenumsatzes seit 2015, was die positive Entwicklung des Markts unterstreicht “, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Bemerkenswert ist zudem die breite Clusterung der Nachfrage über die verschiedenen Teilmärkte: Somit verfügen sowohl die zentralen Lagen (City: 13.100 m²), die Cityrandlagen (Graphisches Viertel/Prager Straße: 12.500 m²) sowie auch die Nebenlagen (Leipzig-Süd/Karl-Liebknecht-Straße: 14.300 m²) über jeweils mindestens eine Büromarktzone mit einem Umsatz von mehr als 10.000 m².
Öffentliche Verwaltung neuer Branchenprimus
Bei der Analyse der Branchenstruktur hat sich in den letzten Jahren ein Führungstrio herauskristallisiert, dass auch in den ersten sechs Monaten für rund die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich zeichnet. An die Spitze setzt sich zur Jahresmitte die öffentliche Verwaltung (gut 19 %) und verweist die IuK-Technologien (rund 16 %) und die sonstigen Dienstleistungen (knapp 15 %) damit auf die weiteren Podiumsplätze. Die öffentliche Verwaltung profitiert hierbei unter anderem von zwei größeren Verträgen der Stadt Leipzig für das Stadtarchiv (3.900 m²) sowie das Jugendamt (3.000 m²). Umfangreicher beteiligt waren darüber hinaus Beratungsgesellschaften, die Gruppe Transport und Verkehr und das Gesundheitswesen mit anteilig zwischen gut 8 und fast 13 %.
Moderne Leerstandsflächen sind eine Rarität
Die hervorragende Marktentwicklung macht sich in der Verknappung des Leerstands bemerkbar: Somit haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächen in den vergangenen 12 Monaten um 17 % auf 268.000 m² reduziert. Auf einem ähnlichen Niveau bewegt sich auch der Rückgang der von den Nutzern favorisierten modernen Vakanzen, die sich im Vergleich zur Jahresmitte 2017 um 15 % auf 44.000 m² verringert haben. Nur noch rund 16 % des Leerstands verfügen über eine moderne Ausstattungsqualität. Im Zuge dieser Entwicklungen ist die Leerstandquote im Vorjahresvergleich um 1,5 Prozentpunkte auf 7,1 % gesunken. Die umfangreichsten Leerstände sind in der City (39.000 m²), Leipzig-West (37.700 m²) und Leipzig-Nord/Nord-West/Eutritzsch (36.700 m²) lokalisiert.
Als Reaktion auf die außerordentlich hohe Nachfrage hat die Bautätigkeit im Vorjahresvergleich zugelegt: Mit insgesamt 46.000 m² ist das Bauvolumen um ein Fünftel gestiegen. Höher fällt jedoch auch die Vorvermietungsquote aus, die sich auf 80 % beläuft, was im bundesweiten Vergleich einem deutlich überdurchschnittlichem Wert entspricht. Dementsprechend stehen dem Markt lediglich noch 9.000 m² der im Bau befindlichen Flächen zur Verfügung. Besonders hoch ist die Bauaktivität in der Büromarktzone Ringlage, in der sich alleine 28.500 m² und damit 62 % des Gesamtvolumens in der Entstehung befinden. Alles in allem hat sich das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) um knapp 18 % auf 277.000 m² reduziert.
Die sehr gute Marktsituation ist auch an den Mietpreisen nicht spurlos vorübergezogen: Während die Spitzenmiete seit Jahresmitte 2017 um 4 % auf 13,50 €/m² gestiegen ist, hat die Durchschnittsmiete um 11 % auf 9,10 €/m² zugelegt. Auf Teilmarktebene haben die Top-Mieten in fast allen Lagen angezogen. Die signifikantesten Anstiege waren in den Zonen Ringlage (10,50 €/m²; +12 %), Graphisches Viertel/Prager Straße (9,50 €/m²; +9 %) und Leipzig-West (8,80 €/m²; +9 %) zu beobachten.
Perspektiven
„Alle relevanten Kennzahlen unterstreichen die These: der Leipziger Büromarkt boomt. Diesbezüglich ist insbesondere die Branchenvielfalt sowie die breite Verteilung des Flächenumsatzes über die unterschiedlichen Größenklassen erwähnenswert. Somit bleibt alleine die angespannte Angebotssituation als möglicherweise limitierender Faktor für das Gesamtjahresergebnis bestehen. Nichtsdestotrotz erscheint eine hervorragende Bilanz zum Jahresende als sehr wahrscheinlich“, so Stefan Sachse.
„Demzufolge konnte das ausgezeichnete Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum um beachtliche 18 % getoppt werden. Erfreulich ist hierbei nicht nur die aktuelle Bilanz, sondern vor allem auch die kontinuierliche Steigerung des Flächenumsatzes seit 2015, was die positive Entwicklung des Markts unterstreicht “, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Bemerkenswert ist zudem die breite Clusterung der Nachfrage über die verschiedenen Teilmärkte: Somit verfügen sowohl die zentralen Lagen (City: 13.100 m²), die Cityrandlagen (Graphisches Viertel/Prager Straße: 12.500 m²) sowie auch die Nebenlagen (Leipzig-Süd/Karl-Liebknecht-Straße: 14.300 m²) über jeweils mindestens eine Büromarktzone mit einem Umsatz von mehr als 10.000 m².
Öffentliche Verwaltung neuer Branchenprimus
Bei der Analyse der Branchenstruktur hat sich in den letzten Jahren ein Führungstrio herauskristallisiert, dass auch in den ersten sechs Monaten für rund die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich zeichnet. An die Spitze setzt sich zur Jahresmitte die öffentliche Verwaltung (gut 19 %) und verweist die IuK-Technologien (rund 16 %) und die sonstigen Dienstleistungen (knapp 15 %) damit auf die weiteren Podiumsplätze. Die öffentliche Verwaltung profitiert hierbei unter anderem von zwei größeren Verträgen der Stadt Leipzig für das Stadtarchiv (3.900 m²) sowie das Jugendamt (3.000 m²). Umfangreicher beteiligt waren darüber hinaus Beratungsgesellschaften, die Gruppe Transport und Verkehr und das Gesundheitswesen mit anteilig zwischen gut 8 und fast 13 %.
Moderne Leerstandsflächen sind eine Rarität
Die hervorragende Marktentwicklung macht sich in der Verknappung des Leerstands bemerkbar: Somit haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächen in den vergangenen 12 Monaten um 17 % auf 268.000 m² reduziert. Auf einem ähnlichen Niveau bewegt sich auch der Rückgang der von den Nutzern favorisierten modernen Vakanzen, die sich im Vergleich zur Jahresmitte 2017 um 15 % auf 44.000 m² verringert haben. Nur noch rund 16 % des Leerstands verfügen über eine moderne Ausstattungsqualität. Im Zuge dieser Entwicklungen ist die Leerstandquote im Vorjahresvergleich um 1,5 Prozentpunkte auf 7,1 % gesunken. Die umfangreichsten Leerstände sind in der City (39.000 m²), Leipzig-West (37.700 m²) und Leipzig-Nord/Nord-West/Eutritzsch (36.700 m²) lokalisiert.
Als Reaktion auf die außerordentlich hohe Nachfrage hat die Bautätigkeit im Vorjahresvergleich zugelegt: Mit insgesamt 46.000 m² ist das Bauvolumen um ein Fünftel gestiegen. Höher fällt jedoch auch die Vorvermietungsquote aus, die sich auf 80 % beläuft, was im bundesweiten Vergleich einem deutlich überdurchschnittlichem Wert entspricht. Dementsprechend stehen dem Markt lediglich noch 9.000 m² der im Bau befindlichen Flächen zur Verfügung. Besonders hoch ist die Bauaktivität in der Büromarktzone Ringlage, in der sich alleine 28.500 m² und damit 62 % des Gesamtvolumens in der Entstehung befinden. Alles in allem hat sich das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) um knapp 18 % auf 277.000 m² reduziert.
Die sehr gute Marktsituation ist auch an den Mietpreisen nicht spurlos vorübergezogen: Während die Spitzenmiete seit Jahresmitte 2017 um 4 % auf 13,50 €/m² gestiegen ist, hat die Durchschnittsmiete um 11 % auf 9,10 €/m² zugelegt. Auf Teilmarktebene haben die Top-Mieten in fast allen Lagen angezogen. Die signifikantesten Anstiege waren in den Zonen Ringlage (10,50 €/m²; +12 %), Graphisches Viertel/Prager Straße (9,50 €/m²; +9 %) und Leipzig-West (8,80 €/m²; +9 %) zu beobachten.
Perspektiven
„Alle relevanten Kennzahlen unterstreichen die These: der Leipziger Büromarkt boomt. Diesbezüglich ist insbesondere die Branchenvielfalt sowie die breite Verteilung des Flächenumsatzes über die unterschiedlichen Größenklassen erwähnenswert. Somit bleibt alleine die angespannte Angebotssituation als möglicherweise limitierender Faktor für das Gesamtjahresergebnis bestehen. Nichtsdestotrotz erscheint eine hervorragende Bilanz zum Jahresende als sehr wahrscheinlich“, so Stefan Sachse.
