06.07.2018 Büromarkt Hamburg: Core-Investoren fokussieren Projekte
Für Mieter wird die Situation am Hamburger Büromarkt immer herausfordernder: Die Leerstandsquote nimmt stetig ab und die Mieten dürften weiter steigen. Durch den zunehmenden Angebotsmangel in der Stadt war der Flächenumsatz im zweiten Quartal 2018 so niedrig wie schon lange nicht mehr. Derweil hat der Hamburger Investmentmarkt eine starke Phase im aktuellen Marktzyklus und etabliert sich als Top-Standort für Investoren.
Die Kernaussagen im Überblick:
• Flächenumsatz von 211.700 m² bedeutet Umsatzrückgang um 27 %
• Mit 105.000 m² Flächenumsatz im zweiten Quartal verzeichnet die Hansestadt das umsatzschwächste Quartal seit fast drei Jahren
• Leerstandsquote sinkt um 30 Basispunkte ggü. dem Vorquartal auf 4,7 %
• Stärkstes erstes Halbjahr am Investmentmarkt im aktuellen Marktzyklus mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,3 Mrd. Euro
• 39 % des Transaktionsvolumens entfielen auf Projektankäufe
Büromarkt: Angespannte Marktsituation stellt Mieter vor große Herausforderungen
In den vergangenen drei Monaten konnten auf dem Hamburger Büromarkt lediglich 105.000 m² Fläche umgesetzt werden. Das Ergebnis im 2. Quartal 2018 stellt somit das umsatzschwächste Quartal seit fast drei Jahren dar. Im gesamten ersten Halbjahr summierte sich der Flächenumsatz auf 211.700 m² und lag damit um etwa 27 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. „Der Rückgang ist vor allem im mangelnden Flächenangebot im Stadtzentrum begründet. So ging die Leerstandsquote hamburgweit auf 4,7 % zurück“, sagt Niklas Guhlich, Teamleader Office Agency bei Savills Hamburg. Im Verlauf des Jahres ist mit einem weiteren Leerstandsabbau zu rechnen, sodass bis zum Jahresende von 4,5 % Leerstand auszugehen ist.
„Auf der anderen Seite bleibt die Flächennachfrage nach wie vor sehr hoch, was zur Folge haben wird, dass die Mieten bis zum Jahresende weiter steigen“, so Guhlich. Der Savills-Prognose zufolge dürften die Spitzenmieten bis Jahresende um 2 % auf ca. 26,00 EUR/m² zunehmen. Auch die Durchschnittsmieten dürften gegenüber dem 2. Quartal 2018 auf 15,20 EUR/m² ansteigen (+ 2 %). Zuletzt stagnierte die Spitzenmiete im Verlauf des 2. Quartals bei 25,50 EUR/m², während die Durchschnittsmiete geringfügig (+ 0,3 % ggü. dem Vorquartal) auf 14,90 EUR/m² wuchs. „Viele Mieter stellt der angespannte Büromarkt in Hamburg vor große Herausforderungen. Ihnen bieten sich verschiedene Optionen: Zum einen könnten sie sich mit B und C-Lagen auseinandersetzen. Andererseits bleibt ihnen die Möglichkeit, langfristig in einem Projekt anzumieten oder aber sie müssen sich über die Auslagerung von Teams in CoWorking Spaces Gedanken machen. Im besten Fall haben die Mieter Aussicht auf eine Verlängerungsoption auf ihre derzeitige Mietfläche und schöpfen Verdichtungspotenziale in ihrer Bestandsfläche aus“, berichtet Guhlich über die derzeitige Marktsituation. „Viele Eigentümer rechnen mit einer langfristig hohen Flächennachfrage und streben daher nur noch kurze Mietlaufzeiten an, um zukünftige Mietsteigerungen mitnehmen zu können. Viele Mieter, die derzeit Büroflächen suchen, haben ihre Verträge vor zehn Jahren abgeschlossen, also 5-Jahresverträge mit Option auf weitere fünf Jahre“, so Guhlich weiter.
Im Jahr 2008 lag die Durchschnittsmiete noch 11 % unter dem heutigen Wert. Diesem Trend zufolge werden Nutzer, die jetzt einen neuen Vertrag abschließen müssen, mit deutlich höheren Flächenkosten konfrontiert. Trotz dieser Entwicklung sind für viele Mieter ein Ausweichen auf periphere Standorte oder weniger attraktive Flächen oftmals keine Option. Im Zweifel werden eher neue Arbeitsplatzkonzepte auf den bestehenden Flächen realisiert, um die Mitarbeiter zu halten bzw. um neue Mitarbeiter gewinnen zu können. „Auch bis ins kommenden Jahr ist mit keiner Entspannung zu rechnen. Im Jahr 2020 allerdings kommt dann mit etwa 350.000 m² Fläche deutlich mehr Neubauprodukt an den Markt, was etwas Druck aus den Markt nehmen dürfte“, prognostiziert Guhlich.
Investmentmarkt: Höchstes Umsatzplus aller Top-7-Märkte
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,3 Mrd. Euro steigerte sich der Hamburger Investmentmarkt um gut 61 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit gelang der Hansestadt das höchste Umsatzplus aller Top-7-Märkte und das stärkste erste Halbjahr im aktuellen Marktzyklus. Treiber dieser Entwicklung waren die Büroobjekte mit einem Anteil von rund 43 % des Gesamtvolumens. Auf dem 2. Rang folgten gemischt genutzte Immobilien, auf die ein Anteil von fast 24 % entfielen. Hierzu trugen vor allem der Verkauf des Springer Quartiers sowie die Veräußerung des Projekts „KONRAD“ bei. Mit einem Marktanteil von 20 % des Volumens rangieren Handelsimmobilien knapp dahinter.
„Weil auch für Investoren das Angebot, insbesondere an großvolumigen Core-Immobilien, rar ist, entscheiden sich viele Marktakteure immer häufiger zu frühzeitigen Ankäufen von Projektentwicklungen. Im ersten Halbjahr entfielen fast 39 % des gesamten Transaktionsvolumens allein auf solche Projektankäufe – ein neuer Rekordwert“, so Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Hamburger Investmentgeschäft. Zum Vergleich: Im Fünf-Jahres-Durchschnitt betrug dieser Anteil lediglich 12 %. Zugleich stellt diese Entwicklung den höchste Wert unter den Top-7-Märkten dar. In den anderen sechs Städten wurden im ersten Halbjahr 2018 durchschnittlich nur rund 9 % des Transaktionsvolumens mit Projektentwicklungen umgesetzt.
„Die Spitzenrenditen für Büroobjekte und Geschäftshäuser bewegten sich in den letzten sechs Monaten nicht weiter nach unten. Im weiteren Jahresverlauf sind, wenn überhaupt, nur noch leichte Renditerückgänge zu erwarten“, so Hanekopf. Die Spitzenrenditen liegen derzeit für Büros bei 3,3 % und für Geschäftshäuser in 1a-Lage bei 3,2 %. Aufgrund steigender Mietwachstumspotenziale in Teilmärkten außerhalb des Zentrums prüfen Investoren jedoch auch zunehmend Objekte außerhalb der Core-Lagen.
Während in den vergangenen fünf Jahren deutsche und ausländische Käufer im Mittel etwa gleich hohe Anteile am Transaktionsvolumen hatten, dominierten im ersten Halbjahr 2018 nationale Investoren mit einem Volumenanteil von etwa zwei Dritteln den Markt. Auf den weiteren Rängen folgten US-amerikanische Käufer (16 % des gesamten Volumens) sowie Schweizer Käufer (6 %). Die drei aktivsten Käufergruppen waren dabei Offene Spezialfonds (31 % des Volumens), Versicherungen und Pensionskassen (24 %) sowie sonstige Asset-Manager (13 %). „Vor allem Versicherungen und Pensionskassen haben ihre direkten Investitionen gegenüber den Vorjahren deutlich gesteigert. Im bisherigen Jahresverlauf standen sie unter anderem beim Springer Quartier und beim Hotel- und Wohnprojekt KONRAD auf der Käuferseite“, sagt Hanekopf. In den vorherigen fünf Jahren kamen die Pensionskassen durchschnittlich nur auf 8 % des Transaktionsvolumens.
Die Kernaussagen im Überblick:
• Flächenumsatz von 211.700 m² bedeutet Umsatzrückgang um 27 %
• Mit 105.000 m² Flächenumsatz im zweiten Quartal verzeichnet die Hansestadt das umsatzschwächste Quartal seit fast drei Jahren
• Leerstandsquote sinkt um 30 Basispunkte ggü. dem Vorquartal auf 4,7 %
• Stärkstes erstes Halbjahr am Investmentmarkt im aktuellen Marktzyklus mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,3 Mrd. Euro
• 39 % des Transaktionsvolumens entfielen auf Projektankäufe
Büromarkt: Angespannte Marktsituation stellt Mieter vor große Herausforderungen
In den vergangenen drei Monaten konnten auf dem Hamburger Büromarkt lediglich 105.000 m² Fläche umgesetzt werden. Das Ergebnis im 2. Quartal 2018 stellt somit das umsatzschwächste Quartal seit fast drei Jahren dar. Im gesamten ersten Halbjahr summierte sich der Flächenumsatz auf 211.700 m² und lag damit um etwa 27 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. „Der Rückgang ist vor allem im mangelnden Flächenangebot im Stadtzentrum begründet. So ging die Leerstandsquote hamburgweit auf 4,7 % zurück“, sagt Niklas Guhlich, Teamleader Office Agency bei Savills Hamburg. Im Verlauf des Jahres ist mit einem weiteren Leerstandsabbau zu rechnen, sodass bis zum Jahresende von 4,5 % Leerstand auszugehen ist.
„Auf der anderen Seite bleibt die Flächennachfrage nach wie vor sehr hoch, was zur Folge haben wird, dass die Mieten bis zum Jahresende weiter steigen“, so Guhlich. Der Savills-Prognose zufolge dürften die Spitzenmieten bis Jahresende um 2 % auf ca. 26,00 EUR/m² zunehmen. Auch die Durchschnittsmieten dürften gegenüber dem 2. Quartal 2018 auf 15,20 EUR/m² ansteigen (+ 2 %). Zuletzt stagnierte die Spitzenmiete im Verlauf des 2. Quartals bei 25,50 EUR/m², während die Durchschnittsmiete geringfügig (+ 0,3 % ggü. dem Vorquartal) auf 14,90 EUR/m² wuchs. „Viele Mieter stellt der angespannte Büromarkt in Hamburg vor große Herausforderungen. Ihnen bieten sich verschiedene Optionen: Zum einen könnten sie sich mit B und C-Lagen auseinandersetzen. Andererseits bleibt ihnen die Möglichkeit, langfristig in einem Projekt anzumieten oder aber sie müssen sich über die Auslagerung von Teams in CoWorking Spaces Gedanken machen. Im besten Fall haben die Mieter Aussicht auf eine Verlängerungsoption auf ihre derzeitige Mietfläche und schöpfen Verdichtungspotenziale in ihrer Bestandsfläche aus“, berichtet Guhlich über die derzeitige Marktsituation. „Viele Eigentümer rechnen mit einer langfristig hohen Flächennachfrage und streben daher nur noch kurze Mietlaufzeiten an, um zukünftige Mietsteigerungen mitnehmen zu können. Viele Mieter, die derzeit Büroflächen suchen, haben ihre Verträge vor zehn Jahren abgeschlossen, also 5-Jahresverträge mit Option auf weitere fünf Jahre“, so Guhlich weiter.
Im Jahr 2008 lag die Durchschnittsmiete noch 11 % unter dem heutigen Wert. Diesem Trend zufolge werden Nutzer, die jetzt einen neuen Vertrag abschließen müssen, mit deutlich höheren Flächenkosten konfrontiert. Trotz dieser Entwicklung sind für viele Mieter ein Ausweichen auf periphere Standorte oder weniger attraktive Flächen oftmals keine Option. Im Zweifel werden eher neue Arbeitsplatzkonzepte auf den bestehenden Flächen realisiert, um die Mitarbeiter zu halten bzw. um neue Mitarbeiter gewinnen zu können. „Auch bis ins kommenden Jahr ist mit keiner Entspannung zu rechnen. Im Jahr 2020 allerdings kommt dann mit etwa 350.000 m² Fläche deutlich mehr Neubauprodukt an den Markt, was etwas Druck aus den Markt nehmen dürfte“, prognostiziert Guhlich.
Investmentmarkt: Höchstes Umsatzplus aller Top-7-Märkte
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,3 Mrd. Euro steigerte sich der Hamburger Investmentmarkt um gut 61 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit gelang der Hansestadt das höchste Umsatzplus aller Top-7-Märkte und das stärkste erste Halbjahr im aktuellen Marktzyklus. Treiber dieser Entwicklung waren die Büroobjekte mit einem Anteil von rund 43 % des Gesamtvolumens. Auf dem 2. Rang folgten gemischt genutzte Immobilien, auf die ein Anteil von fast 24 % entfielen. Hierzu trugen vor allem der Verkauf des Springer Quartiers sowie die Veräußerung des Projekts „KONRAD“ bei. Mit einem Marktanteil von 20 % des Volumens rangieren Handelsimmobilien knapp dahinter.
„Weil auch für Investoren das Angebot, insbesondere an großvolumigen Core-Immobilien, rar ist, entscheiden sich viele Marktakteure immer häufiger zu frühzeitigen Ankäufen von Projektentwicklungen. Im ersten Halbjahr entfielen fast 39 % des gesamten Transaktionsvolumens allein auf solche Projektankäufe – ein neuer Rekordwert“, so Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Hamburger Investmentgeschäft. Zum Vergleich: Im Fünf-Jahres-Durchschnitt betrug dieser Anteil lediglich 12 %. Zugleich stellt diese Entwicklung den höchste Wert unter den Top-7-Märkten dar. In den anderen sechs Städten wurden im ersten Halbjahr 2018 durchschnittlich nur rund 9 % des Transaktionsvolumens mit Projektentwicklungen umgesetzt.
„Die Spitzenrenditen für Büroobjekte und Geschäftshäuser bewegten sich in den letzten sechs Monaten nicht weiter nach unten. Im weiteren Jahresverlauf sind, wenn überhaupt, nur noch leichte Renditerückgänge zu erwarten“, so Hanekopf. Die Spitzenrenditen liegen derzeit für Büros bei 3,3 % und für Geschäftshäuser in 1a-Lage bei 3,2 %. Aufgrund steigender Mietwachstumspotenziale in Teilmärkten außerhalb des Zentrums prüfen Investoren jedoch auch zunehmend Objekte außerhalb der Core-Lagen.
Während in den vergangenen fünf Jahren deutsche und ausländische Käufer im Mittel etwa gleich hohe Anteile am Transaktionsvolumen hatten, dominierten im ersten Halbjahr 2018 nationale Investoren mit einem Volumenanteil von etwa zwei Dritteln den Markt. Auf den weiteren Rängen folgten US-amerikanische Käufer (16 % des gesamten Volumens) sowie Schweizer Käufer (6 %). Die drei aktivsten Käufergruppen waren dabei Offene Spezialfonds (31 % des Volumens), Versicherungen und Pensionskassen (24 %) sowie sonstige Asset-Manager (13 %). „Vor allem Versicherungen und Pensionskassen haben ihre direkten Investitionen gegenüber den Vorjahren deutlich gesteigert. Im bisherigen Jahresverlauf standen sie unter anderem beim Springer Quartier und beim Hotel- und Wohnprojekt KONRAD auf der Käuferseite“, sagt Hanekopf. In den vorherigen fünf Jahren kamen die Pensionskassen durchschnittlich nur auf 8 % des Transaktionsvolumens.
