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27.06.2018 Wachsende Dominanz europäischer Top-Investmentstandorte

Der internationale Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management (Savills IM) hat London, Cambridge, Paris, Amsterdam und Berlin als die Top 5 unter den dynamischsten Städten in Europa 2018 identifiziert. Die fünf Städte konnten ihre Position in der neuen Auflage des Savills IM Dynamic Cities Index verteidigen. Insgesamt erzielten die meisten untersuchten Standorte bessere Ergebnisse als im Vorjahr. In Deutschland hat sich vor allem Frankfurt besonders dynamisch entwickelt.

Im diesjährigen Ranking steht London zum zweiten Mal in Folge an erster Position, gefolgt von Cambridge, Paris, Amsterdam, Berlin, Dublin und München, den Top 10-Aufsteigern Oxford und Basel, sowie Stockholm, das im Vergleich zum Vorjahr zwei Plätze verlor.

Für den Savills IM Dynamic Cities Index wurden insgesamt 130 europäische Städte und Stadtregionen in sechs Kategorien (Innovation, Inspiration, Inklusion, Vernetzung, Investment und Infrastruktur) analysiert. Angeführt wird der Index von Städten, die erfolgreich Talente anziehen und diese langfristig binden, Innovationen vorantreiben und die Produktivität steigern. Dies fördert das Wohlstands- und Bevölkerungswachstum und somit die positive Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte.

Der Savills IM Dynamic Cities Index prognostiziert, dass alle gewerblichen Immobiliensektoren von den genannten Eigenschaften langfristig profitieren werden. Der Bürosektor wird dabei durch steigende Beschäftigtenzahlen unterstützt, der Einzelhandel profitiert von der Wohlstandsbildung und die Nachfrage nach stadtnahen Logistik- und Lagerflächen wird durch die sprunghafte Zunahme des Onlinehandels angetrieben.

Die meisten Städte in den Top 40 erzielten im Vergleich zum Vorjahr höhere Bewertungen und bestätigten somit ihren anhaltenden Fortschritt. Die Analyse unterstreicht die Bedeutung einer langfristigen Stadtentwicklung und zeigt, dass die zehn dynamischsten Städte in den vergangenen 20 Jahren in Bezug auf das BIP- und Beschäftigungswachstum insgesamt besser abgeschnitten haben als die 28 EU-Länder. Sie schufen dadurch ausgezeichnete Rahmenbedingungen für den Immobilieninvestmentmarkt.

Zu den größten Aufsteigern in diesem Jahr zählen vor allem Städte, die mit Innovation, Vernetzung und großen Investitionsvorhaben punkten. Aufgrund der Brexit-Diskussionen und weiterer Investitionen in das Finanzzentrum kletterte Frankfurt um vier Positionen auf Platz 17 des Rankings. Auch Sheffield (+16 auf Rang 46), Rotterdam (+13 auf Rang 47) und Göteborg (+11 auf Rang 30) gehören zu den großen Gewinnern. Mit Berlin (unverändert auf Rang 5), München (-1 auf Rang 7), Frankfurt (+4 auf Rang 17) und Hamburg (-1 auf Rang 27) zählen vier deutsche Städte zu den 30 dynamischsten Städten Europas.

Irfan Younus, Head of Research Europe bei Savills Investment Management, sagt: „An der Spitze des Savills IM Dynamic Cities Index stehen Städte mit soliden Fundamentaldaten und optimalen Voraussetzungen, um von Megatrends wie Urbanisierung, Wissensökonomie und dem technischen Wandel zu profitieren.
Außerdem zeigt die Studie, dass Größe nicht alles ist. Neben den etablierten Top-Metropolen wie London und Paris sind auch kleinere Städte durchaus attraktiv für Investoren, insbesondere aufgrund von Infrastrukturprojekten, schnell wachsenden Wissensnetzwerken, Spitzenuniversitäten und innovativen Unternehmen, die weltweit auf der Suche nach Talenten sind und diese durch ein attraktives kulturelles Angebot langfristig binden möchten.”

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Deutschland bei Savills Investment Management, ergänzt: „Mit Berlin, München und Frankfurt befinden sich erstmals gleich drei deutsche Metropolen in den Top 20 des Savills IM Dynamic Cities Index. Berlin schaffte es erneut auf Platz 5 und ist damit die dynamischste Stadt Deutschlands. Die Hauptstadt verdankt ihr gutes Abschneiden vor allem hohen Platzierungen in den Kategorien Vernetzung, Inspiration und Innovation, die zum überdurchschnittlichen lokalen Wirtschaftswachstum beitragen. Der Hunger nach Gewerbeflächen zeigt sich in zahlreichen großflächigen Immobilienprojekten wie zum Beispiel in Adlershof und den Arealen Mediaspree und Europacity.

Das auf Platz 7 gelistete München besitzt eine sehr hohe Anziehungskraft für Unternehmen und verfügt über die höchste Dichte an DAX30-Unternehmen. Daher profitiert München auch besonders stark von hohen Platzierungen in den Kategorien Innovation, Vernetzung und Investment. Das starke Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum stellt hohe Anforderungen an das Flächenmanagement der Stadt. Das Werksviertel nahe des Münchener Ostbahnhofs stellt hier ein aktuelles Beispiel für Konversion dar.

Frankfurt hat sich von allen deutschen Städten am stärksten im Ranking verbessert und landete erstmals in den Top 20 auf Rang 17 (Vorjahr: Platz 21). Als wichtigstes deutsches und eines der führenden europäischen Finanzzentren profitiert Frankfurt insbesondere von seiner hervorragenden Vernetzung. Hierzu zählt neben der exzellenten internationalen Anbindung mit Bahn und Flugzeug auch das überdurchschnittlich ausgebaute Nahverkehrsnetz sowie die digitale Vernetzung auf lokaler, nationaler und internationaler Ebene. Die Nachfrage nach Büroimmobilien hat auch ohne größere Ansiedlungen im Zuge der Brexit-Diskussionen mittlerweile Rekordhöhen erreicht.

Auch Städte abseits der Topstandorte haben gute Voraussetzungen für dynamisches Wachstum. So gelang der ehemaligen Bundeshauptstadt Bonn, die in der Kategorie Vernetzung Rang 12 erzielen konnte, ein umfassender Strukturwandel von einer eher monostrukturellen Parlamentsstadt hin zu einem lebendigen, weltoffenen und überdurchschnittlich gut vernetzten Wirtschaftsstandort.“

Zur Methodik

Das Ziel des Savills IM Dynamic Cities Index ist es, jene Faktoren zu erfassen, die eine Stadt oder eine Stadtregion für Talente attraktiv, zukunftssicher angesichts disruptiver Technologien und zu einem Führer in der Wissensökonomie macht.
Der Index wurde unter Verwendung von statistischen Analysen und dem Handbuch der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) für die Erstellung kombinierter Indikatoren erarbeitet.

Neben frei verfügbaren Daten flossen sowohl interne Erhebungen als auch Untersuchungsergebnisse Dritter in die Analyse ein. Erfasst wurden über 250 Faktoren für 130 Städte mit mindestens 250.000 Einwohnern (NUTS3-Regionen), darunter sämtliche Hauptstädte. In einigen Fällen wurden auch Städte mit weniger Einwohnern erfasst, wenn diese über positive Wachstumsprognosen verfügen und aufgrund der Einbindung des Umlandes den Charakter einer Stadtregion aufweisen.

Der Gesamtindex berücksichtigt 60 Indikatoren aus sechs Unterkategorien. Die Indikatoren reichen von konventionellen Faktoren für Gewerbeimmobilien bis hin zu Indikatoren der Stadtökonomie im weiteren Sinne. Die zugrundeliegenden Daten für den Savills IM Dynamic Cities Index stammen aus einer Mischung von internen Berechnungen sowie frei verfügbaren und gewerblichen Quellen. Die wesentlichen Datenlieferanten sind 2thinknow: City Benchmarking Data, Timetric und Oxford Economics. Die Daten wurden in Q1 2018 erhoben.

Die sechs Unterkategorien des Modells sind Investment, Innovation, Inspiration, Inklusion, Interconnection (Vernetzung) und Infrastruktur. Der Index beruht auf dem Ansatz, dass Top-Städte eine ausgewogene Performance über alle diese Unterkategorien aufweisen.

Investment: Wird definiert durch eine Reihe von Vermögensindikatoren, die Anzahl der aktuellen und künftigen Immobilieninvestments sowie das Vorhandensein von „grün-zertifizierten“ Gebäuden; dies beinhaltet nachhaltige Objekte, die helfen können, steigende Energie- und Wasserpreise sowie Risiken durch Regulierungsvorhaben abzumildern.

Innovation: Wird definiert durch die Erzeugung neuer Ideen, Methoden oder Produkte, inklusive z.B. Patentanmeldungen, Start-up-Gründungen, führende Universitäten, Interessensvereinigungen für Wissenschaft, Wirtschaft und Innovation sowie Indikatoren zur Förderung neuer Ideen. Der Sektor der gewerblichen Immobilienanlage kann von Innovationen profitieren, die beispielsweise helfen, Marktschwankungen sowie die strukturelle Überalterung einer Stadt zu reduzieren.

Inspiration: Wird definiert über den Umfang kultureller Einrichtungen, wie Museen, Theater und das künstlerische Umfeld sowie die Anzahl von Cafés und Grünflächen. Es gibt nachweisbare Verbindungen zwischen diesen Faktoren und Wachstum.
Inklusion: Wird definiert über Kultur, Ethnien, Religion, Alter, Fähigkeiten, Geschlecht, Sexualität und andere demographische Faktoren, die sich positiv auf die Vielfalt erfolgreicher Städte auswirken. Halten sich verschiedene Gruppen in isolierten geographischen Gebieten auf, kann Diversität nicht auf den Faktor Inklusion einzahlen. Dazu gehört auch ein guter öffentlicher Personennahverkehr und verhältnismäßig günstige Lebenshaltungskosten (messbar durch Kaufkraft). Viele empirische Studien haben gezeigt, dass Inklusion einen positiven Kausaleffekt auf das Einkommen und die Immobilienwerte einer Region hat, indem sie räumliche Diskrepanzen reduziert, die Bindungen und Beziehungen zwischen verschiedenen gesellschaftlichen Gruppen sowie die Wissensweitergabe fördert.

Interconnection (Vernetzung): Wird definiert durch die technologische Vernetzung, wie Breitband- und Mobilfunkabdeckung, die Möglichkeiten, sich innerhalb der Stadt fortzubewegen, die nationale und globale Anbindung der Stadt und das Auftreten von Stau und sonstigen Behinderungen. Erfolgreiche Städte müssen gut organisierte Transportmöglichkeiten haben, auch für Fußgänger und Fahrradfahrer. Diese Unterkategorie berücksichtigt auch die Infrastrukturplanung, um zukünftiges Vernetzungspotenzial zu erschließen. Mobilfunk- und Breitbandabdeckung wird im Zeitalter von Big Data und künstlicher Intelligenz immer wichtiger, um zum Beispiel dem Einzelhandel die besten Kundengruppen vorauszusagen oder Finanzinstitutionen dabei zu helfen, neue Handelsalgorithmen zu entwickeln.

Infrastruktur: Wird definiert durch Technologie inklusive Breitband und Mobilfunkabdeckung, innovationsförderndes intellektuelles Kapital und Humanressourcen, staatliche Forschungseinrichtungen und Risikomaße für Unternehmer und deren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten. Die Unterkategorie erfasst Infrastrukturentwicklungen in den Bereichen Wohnen, sanitäre Versorgung und Transportwesen. Der Mehrkanalvertrieb im Einzelhandel benötigt eine hochwertige virtuelle Infrastruktur und gut funktionierende Transportwege, speziell für Onlineshopping und die Last-Mile-Logistik.







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