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04.06.2018 Kölner Hotelmarkt feiert Gästerekord

Nachdem das Tourismusjahr 2016 etwas schwächer ausgefallen war, feierte das Kölner Hotelgewerbe 2017 ein starkes Comeback und erzielte mit 3,3 Mio. Ankünften einen neuen Gästerekord: In absoluten Zahlen steht eine Zunahme der Gästezahlen um 247.000 zu Buche. Gegenüber dem Vorjahr wurde dabei ein Zuwachs von satten 8 % erzielt. Dies ergibt der „City Report Hotelmarkt Köln“ von BNP Paribas Real Estate.

Tritt man einen Schritt zurück, wird das Bild noch deutlicher: Seit 2010 sind sowohl die Gästeankünfte als auch die Übernachtungszahlen um gut 35 % gestiegen, was die Attraktivität Kölns als Tourismusziel eindrucksvoll unterstreicht. Der Anteil der ausländischen Besucher liegt wie in den Jahren zuvor bei knapp einem Drittel. „Auch aufgrund der kurzen Anreise stellen Niederländer und Belgier dabei mit die größten ausländischen Besuchergruppen, aber auch Touristen aus Großbritannien sind gern und häufig gesehene Gäste. Unterstützt durch einige direkte Flugverbindungen aus dem Land der unbegrenzten Möglichkeiten, stellen die USA den mit Abstand wichtigsten außereuropäischen Quellmarkt dar“, erläutert Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Dritthöchstes Wachstum im Städtevergleich

Im nationalen Städtevergleich zeigt Köln 2017 mit die höchste Dynamik und liegt mit einem Anstieg der Übernachtungszahlen um 9 % gegenüber 2016 zusammen mit Leipzig auf dem zweiten Rang des Städteklassements; noch besser schneidet nur München (+13 %) ab. Mit Ausnahme von Berlin, wo die Übernachtungszahlen nach dem extrem starken Wachstum der Vorjahre auf hohem Niveau stagnieren, konnten die wichtigsten deutschen Hotelmärkte allesamt weitere Zuwächse generieren. Hinsichtlich der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer der Hotelgäste liegt Köln mit 1,7 Tagen in etwa gleichauf mit Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig. An der Spitze des Tableaus befinden sich Berlin, Hamburg und München, die ihre Größenvorteile ausspielen und ihre Gäste durchschnittlich 2,3 bzw. 2,0 Tage beherbergen.

Auch auf der Angebotsseite hat sich der Kölner Hotelmarkt in den letzten Jahren dynamisch weiterentwickelt; konkret stieg die Bettenanzahl zwischen 2010 und 2017 von gut 23.000 auf über 29.000, was einem Zuwachs von insgesamt 26 % entspricht. Die Zahl der Hotelbetriebe konnte nicht ganz Schritt halten, sie kletterte währenddessen um gut 10 % von 222 auf 245. Was in Köln ganz besonders ins Auge fällt, ist, dass die Entwicklung der Bettenanzahl und der Übernachtungen seit 2010 einem sehr ähnlichen Muster folgt und gewissermaßen schubhaft verläuft. Dabei spricht sehr viel für die These, dass ein kräftiger Anstieg der Bettenkapazität - so geschehen in den Jahren 2010 und 2013 - jeweils den Grundstein für den zeitgleichen Aufschwung bei den Übernachtungszahlen gelegt hat.

Als Reaktion auf die langfristig stabile Aufwärtsentwicklung bei den Besucherzahlen stiegen auch die Übernachtungskapazitäten an den wichtigsten deutschen Hotelstandorten teils deutlich an. Dabei bildet Köln zusammen mit Hamburg mit einer Kapazitätsausweitung um jeweils 26 % zwischen 2010 und 2017 die goldene Mitte des Städteklassements. Am stärksten fällt der Zuwachs an Hotelbetten in Frankfurt (+37 %), München (+35 %) und Berlin (+32 %) aus. In Leipzig (+23 %), Stuttgart (+22 %) und Düsseldorf (+20 %) entwickelt sich das Bettenangebot dagegen vergleichsweise moderat. Positiv anzumerken ist, dass das Wachstum der Übernachtungszahlen durchweg höher ausfiel als die Zunahme der Bettenanzahl. Hieraus folgt, dass die Expansion an allen beobachteten Hotelstandorten jederzeit von der Nachfrageseite absorbiert wird und mithin keine Überkapazitäten zu erkennen sind.

Facettenreiche Neuzugänge

Die jüngste Entwicklung des Kölner Hotelmarkts zeigt, dass kleine, ungebundene Hotels noch immer attraktive Marktnischen besetzen können, vor allem wenn sie sich durch innovative Konzepte von der Masse abheben. So empfängt das Qvest hidaway Cologne seine Gäste in einem revitalisierten neogotischen Gebäude aus dem Jahr 1867 unter Rippengewölbe und Spitzbögen, während das Hotel zur Malzmühle das zugehörige Bier in Szene setzt und als besondere Attraktion mit einer „Braumeistersuite“ mit eigener Kölsch-Leitung aufwartet. Doch obwohl die Stellung der Privathotellerie in Köln tendenziell stärker ist als an den anderen deutschen Top-Standorten, wird dennoch deutlich, dass der übergeordnete Trend zu markengebundenen Hotelkonzepten weiterhin intakt ist.

Trotz einiger Veränderungen in den letzten Jahren verlief die Modernisierung des Kölner Hotelmarkts jedoch weniger dynamisch als in den meisten anderen deutschen Metropolen. Vor allem im Upscale-Segment ist eine Erweiterung der Übernachtungskapazitäten fast überfällig. Allerdings haben Projektentwickler, Betreiber und Investoren die Zeichen der Zeit erkannt und reagieren auf die anziehende Nachfrage. Insgesamt beläuft sich die Projektpipeline bis 2020 auf etwa 4.300 Hotelbetten, was gut 15 % der derzeit verfügbaren Bettenkapazität entspricht. Grundsätzlich wenden sich viele der Projekte wie etwa das Ruby Hotel, das 25hours Hotel oder das R‘14 (H‘Otello) mit einem zeitgemäßen und originellen Design an eine anspruchsvolles Klientel. Sehnlichst erwartet wird die Wiedereröffnung des altehrwürdigen Dom-Hotels, das Ende 2019 mit der Althoff-Gruppe als neuem Betreiber an den Start gehen soll.

Hotel-Investments stabil

Mit einem Investmentvolumen von knapp 120 Mio. € beendet Köln das Investmentjahr 2017 zum vierten Mal in Folge oberhalb der Marke von 100 Mio. €. Das durchschnittliche Dealvolumen fiel dabei mit 40 Mio. € vergleichsweise hoch aus. Aufgrund der geringeren Dealanzahl sank der Gesamtumsatz jedoch um knapp 19 % im Vergleich zu 2016. „Grundsätzlich lässt sich konstatieren, dass der Engpass auf dem Hotel-Investmentmarkt eindeutig auf der Angebotsseite zu suchen ist, während die Nachfrage vor allem von Seiten institutioneller Investoren weiterhin sehr stark ausfällt. Von daher besteht in den nächsten Jahren ein großes Potential für noch höhere Investmentumsätze, sofern sich die entsprechenden Kaufgelegenheiten am Markt finden. In diesem Sinne fängt das Investmentjahr 2018 äußerst vielversprechend an: Allein durch den Verkauf des in Köln sehr prominenten Maritim Hotels am Heumarkt wurde das gesamte Investmentvolumen des Vorjahres bereits im ersten Quartal erreicht“, so Alexander Trobitz.











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