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30.04.2018 Immobilien: Wegweisendes Urteil zur Verkäuferhaftung

Der Mönchengladbacher Rechtsanwalt Tim Banerjee aus der wirtschafts- und immobilienrechtlich orientierten Kanzlei Banerjee & Kollegen hat vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf ein wegweisendes Urteil erstritten. Die Richter des 24. Zivilsenats haben festgestellt, dass Verkäufer einer Immobilie nicht für Mängel haftbar gemacht werden können, die sie nicht kennen. Konkret ging es um die Frage, welche Prüfungspflichten einen Erben eines Hauses beim Verkauf treffen.

Die Antwort: „Keine. Es handelt sich bei der Versicherung, versteckte Mängel seien nicht bekannt, nicht um eine Versicherung ‚ins Blaue hinein‘, wenn doch Mängel vorliegen. Will heißen: Ein Haftungs-fall liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer vorsätzlich getäuscht hat“, erläutert Tim Banerjee, der seine Mandanten regelmäßig bei immobilien- und vertragsrechtlichen Fragestellungen berät.

2013 hatte eine Erbengemeinschaft das Haus der Eltern veräußert. Dort hatte es 2012 einen durch die Versicherung regulierten Wasserschaden gegeben. Etwas später kam es zu Feuchtigkeitsschäden, sodass die Erwerber die Erbengemeinschaft dafür haftbar machen wollten – die Schäden seien zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits bekannt gewesen, die Verkäufer hätten eine Versicherung über den mängelfreien Zustand des Hauses eben „ins Blaue hinein“ getätigt. Ein Sachverständiger hat Sanierungskosten von mehr als 57.000 Euro errechnet.

Das Landgericht Mönchengladbach hat die Klage der Käufer in erster Instanz abgewiesen, und auch die Berufung vor dem Oberlandesgericht hatte keinen Erfolg. „Der Zivilsenat hat bestätigt, dass Arglist ausscheide und damit der wirksam vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung greife. Die Beweiswürdigung des Landgerichts sei fehlerfrei gewesen. Solange es keine konkreten Anhaltspunkte für arglistiges Verhalten gibt, scheidet eine Haftung beziehungsweise eine Gewährleistungspflicht des Verkäufers aus“, kommentiert der Immobilienrechtler das von ihm erstrittene Urteil.

Für Tim Banerjee bedeutet das OLG-Urteil mehr Rechtssicherheit für Immobilienverkäufer. „Durch die Bestätigung des Oberlandesgerichts Düsseldorf wird es jetzt für Käufer erheblich schwieriger, sich auf Sachmängel zu berufen, um Haftungsforderungen durchzusetzen. Gerade Erben, die eine Immobilie oftmals ohne Kenntnis des tatsächlichen Zustandes erhalten, werden durch das Urteil entlastet. Das Argument ‚gekauft wie gesehen‘, unter dem Vorbehalt einer nicht arglistigen Täuschung, ist damit höchstrichterlich bestätigt.“








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