26.04.2018 DEMIRE: Erste positive Effekte der Strategie DEMIRE 2.0
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hat heute ihren Bericht für das Geschäftsjahr 2017 veröffentlicht. Die DEMIRE hat dabei ihre wesentlichen Ziele für das Jahr und ihre Prognose zu den Funds from Operations (FFO I, nach Steuern und vor Minderheiten) und erwarteten Mieteinnahmen vollständig erreicht. Die FFO I betrugen zum Stichtag EUR 11,7 Millionen (31. Dezember 2016: EUR 8,1 Millionen). Der Anstieg der FFO I im Vergleich zum Vorjahr resultiert insbesondere aus dem verbesserten laufenden Finanzergebnis und gesunkenen laufenden Ertragssteuern.
Angesichts der soliden Entwicklung hatte die DEMIRE bereits im Rahmen des Neunmonatsergebnisses die Prognose für die FFO I für das Gesamtjahr 2017 von EUR 8 Millionen bis 10 Millionen auf EUR 11 Millionen bis 12 Millionen erhöht. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) ist gegenüber dem Vorjahr um EUR 1,5 Millionen auf EUR 84,7 Millionen gestiegen (Geschäftsjahr 2016: EUR 83,2 Millionen) und damit nahezu auf Vorjahresniveau. Unter Berücksichtigung des geringeren Ergebnisses aus dem Verkauf von Immobilien im Vergleich zum Vorjahr lagen die Funds from Operations (FFO II) nach Steuern und vor Minderheiten bei EUR 12,6 Millionen (Geschäftsjahr 2016: EUR 13,0 Millionen), nach Steuern und nach Minderheiten bei EUR 6,5 Millionen (Geschäftsjahr 2016: EUR 7,5 Millionen).
Ralf Kind, CEO/CFO der DEMIRE AG kommentiert: „Das abgelaufene Geschäftsjahr bestätigt uns, dass wir mit der konsequenten Umsetzung unserer Strategie DEMIRE 2.0 auf einem erfolgreichen Weg sind. Im besonderen Fokus stehen neben der weiteren Optimierung der Gruppenstruktur die nächsten Wachstumsschritte und damit der Ausbau unseres Immobilienportfolios. Wir freuen uns daher, dass wir mit Apollo einen neuen, erfahrenen und strategischen Investor dazugewonnen haben, der gemeinsam mit unserem weiteren Ankeraktionär Wecken & Cie. unsere Strategie DEMIRE 2.0 vollständig mitträgt und zudem aktiv das geplante Wachstum der DEMIRE unterstützt.“
Deutliche Reduzierung des Nettoverschuldungsgrades
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns erreichten insgesamt EUR 73,7 Millionen (2016: EUR 76,4 Millionen) und liegen damit im Rahmen der im November 2017 erhöhten Prognose von rund EUR 74 Millionen. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr erklärt sich durch den Verkauf von nicht strategischen Immobilien, wobei der dadurch bedingte Rückgang der Mieterträge größtenteils durch den erfolgreichen Abbau von Leerständen kompensiert werden konnte. Das Periodenergebnis verringerte sich auf EUR 19,4 Millionen (31. Dezember 2016: EUR 27,6 Millionen), im Wesentlichen bedingt durch das einmalig höhere Finanzergebnis. Darin sind Einmalaufwendungen in Höhe von rund EUR – 16,4 Millionen enthalten, insbesondere Vorfälligkeitskosten aus der vorzeitigen Ablösung von bestehenden Finanzierungen durch die neue Unternehmensanleihe 2017/2022. Der Nettoverschuldungsgrad (Net Loan-to-Value) verbesserte sich signifikant seit dem Jahresende 2016 um rund 270 Basispunkte auf 60,1 % (31. Dezember 2016: 62,8 %). Die Verbesserung des Nettoverschuldungsgrades im Vorjahresvergleich resultiert im Wesentlichen aus Wertsteigerungen der Bestandsimmobilien und den zum Bilanzstichtag höheren Zahlungsmitteln gegenüber dem Vorjahr.
Zum 31. Dezember 2016 stieg das Eigenkapital der DEMIRE um EUR 10,5 Mio. auf EUR 319,1 Mio. (31. Dezember 2016: EUR 308,6 Mio.). Der unverwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg Ende 2017 auf EUR 5,96 (31. Dezember 2016: EUR 5,69), der verwässerte EPRA-NAV je Aktie um 0,34 Cent auf EUR 4,94 (31. Dezember 2016: EUR 4,60). Der verwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg damit trotz Einmalkosten (insbesondere für die Refinanzierung) um 7,4%.
Geringere Refinanzierungskosten
Der durchschnittliche nominale Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten konnte 2017 von 4,4 % p. a. zum 31. Dezember 2017 auf 3,0 % p. a. zum Berichtsjahresende gesenkt werden. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus der erstmaligen Platzierung einer unbesicherten, gerateten Unternehmensanleihe über EUR 270 Millionen im Juli 2017 sowie der erfolgreichen Aufstockung der Anleihe auf insgesamt EUR 400 Millionen im September 2017 zum Zwecke der Refinanzierung und der damit verbundenen Ablösung von teuren Finanzverbindlichkeiten. Der reduzierte Zins- und Tilgungsaufwand führt zu deutlicher Steigerung des jährlichen Cashflows ab 2018 um insgesamt ca. EUR 18 Millionen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 beträgt der Anteil der unbesicherten Immobilienwerten am Gesamtportfolio der DEMIRE-Gruppe rund 45 %.
EPRA-Leerstandsquote sinkt
Zum 31. Dezember 2017 lag der Buchwert des Bestandsportfolios bei EUR 1.034,1 Mio. (31. Dezember 2016: 1.005,6 Mio.). Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge ist mit rund 4,9 Jahren unverändert hoch (31. Dezember 2016: 5,3 Jahren). Das Immobilienportfolio erzielte im Geschäftsjahr 2017 einen Nettowertzuwachs von EUR 48,6 Millionen (2016: EUR 38,4 Millionen). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite des Bestandsportfolios von 7,0 % zum Bilanzstichtag und einem Wert von EUR 1.067 je m². Dank der guten Vermietungsleistung sank die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios durch Neuvermietungen und unter Berücksichtigung bereits verkaufter Immobilien im Laufe des Geschäftsjahres um insgesamt 220 Basispunkte auf 9,4 % zum Ende des Geschäftsjahres (31. Dezember 2016: 11,6 %). Die annualisierten Mieteinnahmen des Bestandsportfolios, bereinigt um Käufe und Verkäufe (Like-for-like-Betrachtung), sind im Geschäftsjahr 2017 um 2,6 % gestiegen.
Prognose des Vorstands für 2018
Für das Geschäftsjahr 2018 plant die DEMIRE aus dem Immobilienbestand zum 31. Dezember 2017 (nach dem Abgang bereits veräußerter Immobilien und unter Berücksichtigung bereits geplanter Verkäufe) mit Mieterträgen in Höhe von rund EUR 71 bis EUR 73 Millionen zu erwirtschaften. Auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen sowie der bereits berücksichtigen positiven Effekte aus der Umsetzung erster Meilensteine ihrer Strategie DEMIRE 2.0 im Geschäftsjahr 2017 rechnet die DEMIRE mit einem deutlich höheren FFO I-Ergebnis von EUR 16-18 Millionen für 2018. Insbesondere die deutliche Verminderung der laufenden Zinsaufwendungen und die erfolgreiche steuerliche Optimierung innerhalb der Konzernstruktur zum Jahresende 2017 führen zu dem Anstieg der erwarteten FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten).
DEMIRE veröffentlicht Stellungnahme zum Übernahmeangebot durch AEPF III 15 S.à.r.l.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG haben heute gemäß § 27 Abs. 3 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes (WpÜG) ihre gemeinsame Stellungnahme zum Pflichtangebot (Barangebot) der AEPF III 15 S.à.r.l. veröffentlicht. In Anbetracht der Ausführungen in der Stellungnahme sowie unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Angebots halten Vorstand und Aufsichtsrat die von der Bieterin angebotene Gegenleistung in Höhe von EUR 4,35 je Aktie in bar für angemessen i. S. d. § 31 Abs. 1 WpÜG. Vorstand und Aufsichtsrat sind der Ansicht, dass das Angebot den Interessen der Gesellschaft gerecht wird. Vorstand und Aufsichtsrat unterstützen daher das Angebot und empfehlen den Aktionären der Zielgesellschaft, das Angebot anzunehmen.
Angesichts der soliden Entwicklung hatte die DEMIRE bereits im Rahmen des Neunmonatsergebnisses die Prognose für die FFO I für das Gesamtjahr 2017 von EUR 8 Millionen bis 10 Millionen auf EUR 11 Millionen bis 12 Millionen erhöht. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) ist gegenüber dem Vorjahr um EUR 1,5 Millionen auf EUR 84,7 Millionen gestiegen (Geschäftsjahr 2016: EUR 83,2 Millionen) und damit nahezu auf Vorjahresniveau. Unter Berücksichtigung des geringeren Ergebnisses aus dem Verkauf von Immobilien im Vergleich zum Vorjahr lagen die Funds from Operations (FFO II) nach Steuern und vor Minderheiten bei EUR 12,6 Millionen (Geschäftsjahr 2016: EUR 13,0 Millionen), nach Steuern und nach Minderheiten bei EUR 6,5 Millionen (Geschäftsjahr 2016: EUR 7,5 Millionen).
Ralf Kind, CEO/CFO der DEMIRE AG kommentiert: „Das abgelaufene Geschäftsjahr bestätigt uns, dass wir mit der konsequenten Umsetzung unserer Strategie DEMIRE 2.0 auf einem erfolgreichen Weg sind. Im besonderen Fokus stehen neben der weiteren Optimierung der Gruppenstruktur die nächsten Wachstumsschritte und damit der Ausbau unseres Immobilienportfolios. Wir freuen uns daher, dass wir mit Apollo einen neuen, erfahrenen und strategischen Investor dazugewonnen haben, der gemeinsam mit unserem weiteren Ankeraktionär Wecken & Cie. unsere Strategie DEMIRE 2.0 vollständig mitträgt und zudem aktiv das geplante Wachstum der DEMIRE unterstützt.“
Deutliche Reduzierung des Nettoverschuldungsgrades
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns erreichten insgesamt EUR 73,7 Millionen (2016: EUR 76,4 Millionen) und liegen damit im Rahmen der im November 2017 erhöhten Prognose von rund EUR 74 Millionen. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr erklärt sich durch den Verkauf von nicht strategischen Immobilien, wobei der dadurch bedingte Rückgang der Mieterträge größtenteils durch den erfolgreichen Abbau von Leerständen kompensiert werden konnte. Das Periodenergebnis verringerte sich auf EUR 19,4 Millionen (31. Dezember 2016: EUR 27,6 Millionen), im Wesentlichen bedingt durch das einmalig höhere Finanzergebnis. Darin sind Einmalaufwendungen in Höhe von rund EUR – 16,4 Millionen enthalten, insbesondere Vorfälligkeitskosten aus der vorzeitigen Ablösung von bestehenden Finanzierungen durch die neue Unternehmensanleihe 2017/2022. Der Nettoverschuldungsgrad (Net Loan-to-Value) verbesserte sich signifikant seit dem Jahresende 2016 um rund 270 Basispunkte auf 60,1 % (31. Dezember 2016: 62,8 %). Die Verbesserung des Nettoverschuldungsgrades im Vorjahresvergleich resultiert im Wesentlichen aus Wertsteigerungen der Bestandsimmobilien und den zum Bilanzstichtag höheren Zahlungsmitteln gegenüber dem Vorjahr.
Zum 31. Dezember 2016 stieg das Eigenkapital der DEMIRE um EUR 10,5 Mio. auf EUR 319,1 Mio. (31. Dezember 2016: EUR 308,6 Mio.). Der unverwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg Ende 2017 auf EUR 5,96 (31. Dezember 2016: EUR 5,69), der verwässerte EPRA-NAV je Aktie um 0,34 Cent auf EUR 4,94 (31. Dezember 2016: EUR 4,60). Der verwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg damit trotz Einmalkosten (insbesondere für die Refinanzierung) um 7,4%.
Geringere Refinanzierungskosten
Der durchschnittliche nominale Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten konnte 2017 von 4,4 % p. a. zum 31. Dezember 2017 auf 3,0 % p. a. zum Berichtsjahresende gesenkt werden. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus der erstmaligen Platzierung einer unbesicherten, gerateten Unternehmensanleihe über EUR 270 Millionen im Juli 2017 sowie der erfolgreichen Aufstockung der Anleihe auf insgesamt EUR 400 Millionen im September 2017 zum Zwecke der Refinanzierung und der damit verbundenen Ablösung von teuren Finanzverbindlichkeiten. Der reduzierte Zins- und Tilgungsaufwand führt zu deutlicher Steigerung des jährlichen Cashflows ab 2018 um insgesamt ca. EUR 18 Millionen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 beträgt der Anteil der unbesicherten Immobilienwerten am Gesamtportfolio der DEMIRE-Gruppe rund 45 %.
EPRA-Leerstandsquote sinkt
Zum 31. Dezember 2017 lag der Buchwert des Bestandsportfolios bei EUR 1.034,1 Mio. (31. Dezember 2016: 1.005,6 Mio.). Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge ist mit rund 4,9 Jahren unverändert hoch (31. Dezember 2016: 5,3 Jahren). Das Immobilienportfolio erzielte im Geschäftsjahr 2017 einen Nettowertzuwachs von EUR 48,6 Millionen (2016: EUR 38,4 Millionen). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite des Bestandsportfolios von 7,0 % zum Bilanzstichtag und einem Wert von EUR 1.067 je m². Dank der guten Vermietungsleistung sank die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios durch Neuvermietungen und unter Berücksichtigung bereits verkaufter Immobilien im Laufe des Geschäftsjahres um insgesamt 220 Basispunkte auf 9,4 % zum Ende des Geschäftsjahres (31. Dezember 2016: 11,6 %). Die annualisierten Mieteinnahmen des Bestandsportfolios, bereinigt um Käufe und Verkäufe (Like-for-like-Betrachtung), sind im Geschäftsjahr 2017 um 2,6 % gestiegen.
Prognose des Vorstands für 2018
Für das Geschäftsjahr 2018 plant die DEMIRE aus dem Immobilienbestand zum 31. Dezember 2017 (nach dem Abgang bereits veräußerter Immobilien und unter Berücksichtigung bereits geplanter Verkäufe) mit Mieterträgen in Höhe von rund EUR 71 bis EUR 73 Millionen zu erwirtschaften. Auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen sowie der bereits berücksichtigen positiven Effekte aus der Umsetzung erster Meilensteine ihrer Strategie DEMIRE 2.0 im Geschäftsjahr 2017 rechnet die DEMIRE mit einem deutlich höheren FFO I-Ergebnis von EUR 16-18 Millionen für 2018. Insbesondere die deutliche Verminderung der laufenden Zinsaufwendungen und die erfolgreiche steuerliche Optimierung innerhalb der Konzernstruktur zum Jahresende 2017 führen zu dem Anstieg der erwarteten FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten).
DEMIRE veröffentlicht Stellungnahme zum Übernahmeangebot durch AEPF III 15 S.à.r.l.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG haben heute gemäß § 27 Abs. 3 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes (WpÜG) ihre gemeinsame Stellungnahme zum Pflichtangebot (Barangebot) der AEPF III 15 S.à.r.l. veröffentlicht. In Anbetracht der Ausführungen in der Stellungnahme sowie unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Angebots halten Vorstand und Aufsichtsrat die von der Bieterin angebotene Gegenleistung in Höhe von EUR 4,35 je Aktie in bar für angemessen i. S. d. § 31 Abs. 1 WpÜG. Vorstand und Aufsichtsrat sind der Ansicht, dass das Angebot den Interessen der Gesellschaft gerecht wird. Vorstand und Aufsichtsrat unterstützen daher das Angebot und empfehlen den Aktionären der Zielgesellschaft, das Angebot anzunehmen.
