17.04.2018 münchner immobilien fokus diskutiert Visionen für München 2050
Wieder einmal war der große Saal des Münchner Literaturhauses bis auf den letzten Platz besetzt, als am vergangenen Donnerstag der münchner immobilien fokus zur Frühjahrsrunde lud. Die renommierte Abendveranstaltung der Gastgeber Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH und Mitglied im Gutachterausschuss München, und Regine Funke-Lachotzki, Wirtschaftsprüferin/Steuerberaterin der convocat GbR, stand unter dem Motto „Beliebt, beliebter, München – urbanes Wohnen und Leben im Jahr 2050“. Walter Hornauer, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, führte durch den Abend, der für das Publikum viele Einblicke, hochinteressante Gäste und eine spannende Podiumsdiskussion bereithielt.
„Einer geht noch, einer geht noch rein“
Mit diesem Satz startete Frau Dr. Heike Piasecki ihren Vortrag: Die Prokuristin bei bulwiengesa AG ist Mitglied im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung und sie spielte damit auf die hohe Zuzugsrate an, die München und den umliegenden Regionen bis 2035 einen Anstieg von 285.000 Einwohnern auf über drei Millionen Einwohner bescheinigt. Der immense Wohnraumbedarf würde das Ungleichgewicht zwischen geplanten und tatsächlich gebauten Wohnungen immer größer werden lassen. Mit einer Baurechtschaffung durch neue Flächenausweisung für insgesamt noch rund 61.000 Wohnungen ist die Flächenreserve in der bayerischen Landeshauptstand begrenzt, mit 6.200 Einheiten pro Jahr würde gerade einmal die Hälfte des Bedarfs realisiert. Höher bauen, verdichten und multifunktionale, flexible Wohnkonzepte, die auf den Trend der Ein- bis Zweipersonenhaushalte ausgerichtet sind, könnten zur Lösung b eitragen.
Entlastung heißt nicht „Deckel drauf“
Wie kann der Ballungsraum München entlastet werden? Dieser Frage gingen die Teilnehmer der anschließenden Podiumsdiskussion nach. Prof. Dipl. arch. ETH Mark Michaeli, der an der TU München den Lehrstuhl für Nachhaltige Entwicklung von Stadt und Land sowie als Studiendekan die Fakultät für Architektur leitet, sieht Entlastung nur durch neue Konzepte und ein Umdenken, das eine Bebauung von acht bis neun Etagen zulässt. Wie in Zürich könnte man eine höhere Baudichte mit der Schaffung neuer Freiräume kompensieren. Auch Alexander Hofmann, Vorstandssprecher der Baywobau AG, sieht in der Besitzstandsverwaltung keine Lösung. Das Baurecht müsse mit Dichte anders umgehen, die Bearbeitung von Bebauungsplänen müsse zentral erfolgen und beschleunigt werden. Statt in Hochhäusern mit vergleichsweise schlechter Flächenbilanz und teuren Brandschutzvorgaben sieht Hofmann die Lösung in einem Neubau in den Randlagen, wo man statt vier bis fünf durchaus sieben Geschosse verträglich bauen könnte.
Nachfrage in urbanen Lagen am höchsten
Die Daten, die Aigner Immobilien erhebt, zeigen, dass die dichtesten Viertel Münchens auch die gefragtesten sind. Als eines der führenden Münchner Maklerhäuser kann Aigner Immobilien eine Bilanz von rund 25.000 Kaufanfragen pro Jahr vorweisen. Im Grunde brauche man keine Angst haben, dass einzelne Viertel durch mehr Dichte an Attraktivität verlören. Eine Nachverdichtung durch Aufstockung sei aufgrund der hohen Kosten allerdings nur in den ohnehin teuren Lagen wirtschaftlich realisierbar und schaffe keinen neuen Wohnraum für die breite Masse, ergänzt Wolfgang Wittmann, Geschäftsführer Europäische Metropolregion München e. V. Dazu seien eine polyzentrale Entwicklung, Mobilität sowie die Förderung und Kooperation mit den Kommunen entscheidend, fügt Piasecki an. In der Praxis jedoch, so Hofmann, wiesen die Gemeinden lieber Gewerbeflächen als Wohnen aus, da die Gewerbesteuer voll in die Kasse fließ ;e, die Einkommensteuer hingegen nur zum Teil. An die Neuausweisung von Gewerbegebieten im Umland oder an den Wunsch nach einer besseren S-Bahn-Taktung die Bedingung zu knüpfen, gleichzeitig Wohnbaugebiete bereitzustellen, wäre ein Lösungsansatz.
Tägliche Praxis vom Kapital bestimmt
Am Ende der Diskussion meldete sich auch Dipl.-Ing. Helmut Thiele zu Wort, der bis 2017 den Münchner Gutachterausschuss geleitet und die Entwicklungen der Immobilienmärkte bis ins Detail mitverfolgt hatte. Er sieht das Hauptproblem Münchens darin, dass die tägliche Praxis überwiegend finanziell bestimmt und vom hohen Kapitalzuzug bestimmt sei. Der Markt scheine von Gier und Angst getrieben, jährliche Steigerungsraten von 20 bis 25 Prozent seien schon normale Erwartung. Die gegenwärtige Situation, schließt Hofmann an, wäre das Resultat der Probleme aus den vergangenen 20 bis 30 Jahren. Man müsse kritisch bleiben und an die Zukunft und die Menschen denken, um eine nachhaltige Entlastung zu erreichen. Nur wenn alle Themen auf den Prüfstand gestellt und Grenzen aufgelöst würden, ergänzt Aigner, lasse sich die Herausforderung Wohnen in der Region München langfristig meistern.
Auch nach der Podiumsdiskussion sorgte das Thema bei den Teilnehmern und Zuhörern des Abends für regen Austausch und viel Gesprächsstoff. Einem weiteren interessanten Immobilienthema wird sich die Herbstrunde des münchner immobilien fokus widmen. Der Termin wird rechtzeitig im Vorfeld bekannt gegeben, eine Teilnahme ist wie gewohnt nur mit persönlicher Anmeldung möglich.
„Einer geht noch, einer geht noch rein“
Mit diesem Satz startete Frau Dr. Heike Piasecki ihren Vortrag: Die Prokuristin bei bulwiengesa AG ist Mitglied im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung und sie spielte damit auf die hohe Zuzugsrate an, die München und den umliegenden Regionen bis 2035 einen Anstieg von 285.000 Einwohnern auf über drei Millionen Einwohner bescheinigt. Der immense Wohnraumbedarf würde das Ungleichgewicht zwischen geplanten und tatsächlich gebauten Wohnungen immer größer werden lassen. Mit einer Baurechtschaffung durch neue Flächenausweisung für insgesamt noch rund 61.000 Wohnungen ist die Flächenreserve in der bayerischen Landeshauptstand begrenzt, mit 6.200 Einheiten pro Jahr würde gerade einmal die Hälfte des Bedarfs realisiert. Höher bauen, verdichten und multifunktionale, flexible Wohnkonzepte, die auf den Trend der Ein- bis Zweipersonenhaushalte ausgerichtet sind, könnten zur Lösung b eitragen.
Entlastung heißt nicht „Deckel drauf“
Wie kann der Ballungsraum München entlastet werden? Dieser Frage gingen die Teilnehmer der anschließenden Podiumsdiskussion nach. Prof. Dipl. arch. ETH Mark Michaeli, der an der TU München den Lehrstuhl für Nachhaltige Entwicklung von Stadt und Land sowie als Studiendekan die Fakultät für Architektur leitet, sieht Entlastung nur durch neue Konzepte und ein Umdenken, das eine Bebauung von acht bis neun Etagen zulässt. Wie in Zürich könnte man eine höhere Baudichte mit der Schaffung neuer Freiräume kompensieren. Auch Alexander Hofmann, Vorstandssprecher der Baywobau AG, sieht in der Besitzstandsverwaltung keine Lösung. Das Baurecht müsse mit Dichte anders umgehen, die Bearbeitung von Bebauungsplänen müsse zentral erfolgen und beschleunigt werden. Statt in Hochhäusern mit vergleichsweise schlechter Flächenbilanz und teuren Brandschutzvorgaben sieht Hofmann die Lösung in einem Neubau in den Randlagen, wo man statt vier bis fünf durchaus sieben Geschosse verträglich bauen könnte.
Nachfrage in urbanen Lagen am höchsten
Die Daten, die Aigner Immobilien erhebt, zeigen, dass die dichtesten Viertel Münchens auch die gefragtesten sind. Als eines der führenden Münchner Maklerhäuser kann Aigner Immobilien eine Bilanz von rund 25.000 Kaufanfragen pro Jahr vorweisen. Im Grunde brauche man keine Angst haben, dass einzelne Viertel durch mehr Dichte an Attraktivität verlören. Eine Nachverdichtung durch Aufstockung sei aufgrund der hohen Kosten allerdings nur in den ohnehin teuren Lagen wirtschaftlich realisierbar und schaffe keinen neuen Wohnraum für die breite Masse, ergänzt Wolfgang Wittmann, Geschäftsführer Europäische Metropolregion München e. V. Dazu seien eine polyzentrale Entwicklung, Mobilität sowie die Förderung und Kooperation mit den Kommunen entscheidend, fügt Piasecki an. In der Praxis jedoch, so Hofmann, wiesen die Gemeinden lieber Gewerbeflächen als Wohnen aus, da die Gewerbesteuer voll in die Kasse fließ ;e, die Einkommensteuer hingegen nur zum Teil. An die Neuausweisung von Gewerbegebieten im Umland oder an den Wunsch nach einer besseren S-Bahn-Taktung die Bedingung zu knüpfen, gleichzeitig Wohnbaugebiete bereitzustellen, wäre ein Lösungsansatz.
Tägliche Praxis vom Kapital bestimmt
Am Ende der Diskussion meldete sich auch Dipl.-Ing. Helmut Thiele zu Wort, der bis 2017 den Münchner Gutachterausschuss geleitet und die Entwicklungen der Immobilienmärkte bis ins Detail mitverfolgt hatte. Er sieht das Hauptproblem Münchens darin, dass die tägliche Praxis überwiegend finanziell bestimmt und vom hohen Kapitalzuzug bestimmt sei. Der Markt scheine von Gier und Angst getrieben, jährliche Steigerungsraten von 20 bis 25 Prozent seien schon normale Erwartung. Die gegenwärtige Situation, schließt Hofmann an, wäre das Resultat der Probleme aus den vergangenen 20 bis 30 Jahren. Man müsse kritisch bleiben und an die Zukunft und die Menschen denken, um eine nachhaltige Entlastung zu erreichen. Nur wenn alle Themen auf den Prüfstand gestellt und Grenzen aufgelöst würden, ergänzt Aigner, lasse sich die Herausforderung Wohnen in der Region München langfristig meistern.
Auch nach der Podiumsdiskussion sorgte das Thema bei den Teilnehmern und Zuhörern des Abends für regen Austausch und viel Gesprächsstoff. Einem weiteren interessanten Immobilienthema wird sich die Herbstrunde des münchner immobilien fokus widmen. Der Termin wird rechtzeitig im Vorfeld bekannt gegeben, eine Teilnahme ist wie gewohnt nur mit persönlicher Anmeldung möglich.
