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09.04.2018 Rekordwert: AENGEVELT analysiert dynamischen Büromarkt Frankfurt

Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2017 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Büroflächenumsatz von rd. 702.000 m² ein neuer Rekordwert erzielt (bisher 2000: 700.000 m²). Gegenüber dem Vorjahr (2016: 546.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um 156.000 m² bzw. 29%, im Vergleich zum Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: 469.000 m²) sogar um 50%.

Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 600.000 m². Das erste Quartal 2018 präsentiert sich dabei mit einem dynamischen Umsatzergebnis von rd. 128.000 m² (I. Q 2017: rd. 115.000 m²).

Der größte Abschluss war die Anmietung der Frankfurter Allgemeinen Zeitung von rd. 25.000 m² Bürofläche durch Vermittlung von AENGEVELT in dem Neubauprojekt “Baufeld 43, Europaallee 92/Pariser Straße“ im Europaviertel. AENGEVELT war im Exklusivmandat des Vermieters, der Paulus Immobiliengruppe und ihres Joint-Venture-Partners Patron Capital Partners, beratend tätig. Zuvor hatte AENGEVELT bereits den Erwerb des Grundstücks vermittelt, an der Neubaukonzeption und Marketingstrategie mitgearbeitet, die FAZ akquiriert und diese bei ihrer Bedarfsanalyse, Grundriss-/Gebäudeanpassungen etc. beraten und den Mietvertragsabschluss verhandelt.

Short Facts 2017:

• Die nominelle Angebotsreserve ging 2017 deutlich um rd. 190.000 m² auf rd. 1,05 Mio. m² zurück. Die Leerstandsquote stellt sich damit Anfang 2018 auf 8,9% des Gesamtbestandes von 11,8 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2017: 10,3%). Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt hinsichtlich des Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor Düsseldorf (780.000 m² bzw. 8,4%) und München (690.000 m² bzw. 3,5%).
• Zum Leerstandsabbau beigetragen hat neben einer weiterhin positiven Nettoabsorption, d.h. einem Mehrverbrauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen, das geringe Fertigstellungsvolumen von gerade einmal rd. 83.000 m² Bürofläche in 2017, von denen zudem 80% vorvermarktet waren, so dass hiervon lediglich 16.500 m² disponibel auf den Markt kamen.
• In Top-Lagen hat sich die Spitzenmiete auf EUR 40,-/m² erhöht (2016: EUR 39,-/m²).

Prognose / Trends 2018

• Für das Jahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 600.000 m². Dieser Umsatzwert läge deutlich über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: 469.000 m²).
Im ersten Quartal 2018 wurden rd. 128.000 m² kontrahiert, 11% mehr als im Vorjahreszeitraum. Davon wurden über 85.000 m² bzw. rd. 67% im CBD umgesetzt. Gleichzeitig stellten die Branchen IT, Medien, Kommunikation - u.a. aufgrund der FAZ-Großanmietung - mit insgesamt rd. 45.000 m² bzw. einem Anteil von 35% am Gesamtumsatz die stärkste Nachfragegruppe, gefolgt von den Finanzdienstleistern mit 37.000 m² bzw. 29%.
• Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren, wenn auch moderateren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 970.000 m² Bürofläche.
• Das Fertigstellungsvolumen neuer Büroflächen zieht 2018 nach bisherigem Kenntnisstand leicht auf rd. 125.000 m² an, ist damit indessen erneut unterdurchschnittlich (Ø 2007-2016: 168.000 m²). Hiervon sind zu Jahresbeginn bereits 75% vorvermarktet, d.h. lediglich 25% bzw. rd. 31.000 m² sind noch disponibel.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren leichten Anstieg auf rd. EUR 41,-/m². Frankfurt bleibt damit klarer Mietpreisführer in Deutschland.

Büroflächenumsätze nach Lagen – Schwerpunkt CBD

• 2017 lag der räumliche Umsatzschwerpunkt mit rd. 395.600 m² bzw. 57% wie in den Vorjahren im Central Business District (CBD) (2016: 45% bzw. 245.000 m²).
• Den zweitgrößten Marktanteil erzielten die Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach-Kaiserlei mit 16% bzw. 112.200 m² (2016: 21% bzw. 113.400 m²).

Büroflächenumsätze nach Branchen

• Stärkste Nachfrager waren 2017 erneut die unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister mit rd. 236.000 m² bzw. 34% (2016: 204.000 m² bzw. 37%).
• Der Anteil der Finanzdienstleistungsbranche erhöhte sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH von 114.600 (21%) im Vorjahr auf 197.000 m² in 2017 (28%).
• Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport erzielten mit rd. 158.000 m² eine Quote von 22% (2016: 113.500 m² bzw. 21%).
• Auf die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck entfielen 53.000 m² bzw. 8% (2016: 63.000 m² bzw. 12%) und auf die Bereiche Kommunikation/IT inkl. Medien und Verlage 58.800 m² bzw. 8% (2016: 51.000 m² bzw. 9%).

Büroleerstände

• Anfang 2018 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,05 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2017: ca. 1,24 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank auf rd. 8,9% (Anfang 2017: 10,3%).
Diese auf dem Frankfurter Büromarkt Anfang 2018 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,05 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LEERSTANDS-INDEX) hinsichtlich ihrer vollkommen unter-schiedlichen Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 581.000 m² des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ (mittlere Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich wünschenswerte, ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig.
• 90.000 m² entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leerstehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren eine durchschnittliche Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen (Fachjargon „Marktleichen“).
• Auf „latente Leerstandsflächen“ (Untermietflächen) entfallen in Frankfurt rd. 20.000 m².
• Nach Subtraktion der drei vorerwähnten Leerstandsflächen ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächenüberhang“ von ca. 359.000 m². Das sind rd. 34% des gesamten Leestands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 11,8 Mio. m² lediglich 3%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte marktwirksamkeits-bezogene Leerstandsdifferenzierung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (8,9%) wie andernorts auch in Frankfurt allenfalls indikative Aussagekraft hat.
• Für 2018 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 970.000 m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter ab.

Stabiles bzw. anziehendes Mietpreisniveau

• Die gewichtete Spitzenmiete erhöhte sich 2017 in Frankfurt auf EUR 40,-/m². Insgesamt bleibt die Mainmetropole damit auch weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands.
• Die mittlere Miete im Citybereich zog um EUR 1,70 auf rd. EUR 26,10/m² an.
• Die Durchschnittsmiete in Cityrandlagen zog nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um einen Euro auf EUR 17,70/m² an.
• Auch in Stadtrandlagen entwickelte sich die Durchschnittsmiete positiv und stieg von EUR 12,10/m² im Vorjahr auf EUR 13,20/m².
• Für 2018 geht AENGEVELT-RESEARCH davon aus, dass die Spitzenmiete weiter auf EUR 41,00/m² ansteigen wird.








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