08.02.2018 Städte im Euroraum profitieren 2018 von Investoreninteresse
Laut dem aktuellen Marktbericht „RICS Commercial Property Monitor” werden die Städte Berlin, Amsterdam, Frankfurt und Madrid trotz der Kehrtwende in der Geldpolitik auch in Zukunft unter den beliebtesten Standorten für Investoren und Mieter weltweit bleiben. Jedoch deuten die mittelfristigen Indikatoren darauf hin, dass kleinere Städte in mittel- und osteuropäischen Ländern wie Sofia, Budapest und Prag verstärkt in den Fokus rücken werden. Schon heute werden in diesen Märkten solide Investitionsvolumen verzeichnet.
Dem RICS-Bericht zufolge war die Stimmung auf den Immobilienmärkten im vierten Quartal 2017 größtenteils positiv. Der „Occupier Sentiment Index” (OSI)** verzeichnet in 28 von 34 Ländern ein positives Ergebnis. Der Vergleichswert des „Investment Sentiment Index” (ISI)* liegt bei 27.
Insgesamt befindet sich die Eurozone in einer ihrer besten Phasen seit der Finanzkrise. Die europäischen Märkte verzeichneten im vierten Quartal erneut Höchststände bei der Investoren- und Mieterstimmung und steuern laut den Indikatoren auf ein erfolgreiches Jahr 2018 zu.
Unterdessen weisen die meisten Teilnehmer der Marktstudie auf einen Angebotsengpass bei Spitzenobjekten in europäischen Städten hin. Aktuell befindet sich die Leerstandsrate im Bürosektor beispielsweise auf dem niedrigsten Stand seit 2008. Diese Entwicklung schlägt sich eindeutig auf die aktuelle Preisgestaltung in den teureren Märkten nieder; zudem erklärt sie zum Teil die relativ optimistische Grundstimmung angesichts der sehr wahrscheinlichen geldpolitischen Kehrtwende der EZB im weiteren Jahresverlauf.
In Deutschland herrschen nach wie vor gute Bedingungen und die Aussichten für das kommende Jahr sind entsprechend positiv. Jedoch sind 75 Prozent der Befragten der Ansicht, dass sich der Markt seinem Höhepunkt nähert. In Berlin ist der prognostizierte Immobilienpreisanstieg am höchsten. Doch auch die Prognosen für Frankfurt und München sind durchweg positiv. Es wird erwartet, dass insbesondere erstklassige Industrieimmobilien im kommenden Jahr ein deutliches Plus erzielen werden.
Die Folgen des Brexit
Trotz aktueller Berichte, dass durch den Brexit in Großbritannien weniger Arbeitsplätze verlorengehen könnten als zunächst befürchtet, berichten Teilnehmer der Studie aus mehreren europäischen Städten von Anfragen britischer Unternehmen nach freien Flächen. Dies betrifft insbesondere Amsterdam aber auch Frankfurt, Warschau, Dublin und Paris profitieren davon. Zudem berichten etwa 75 Prozent der Befragten aus Central London von Anfragen seitens Unternehmen, die ihre Geschäftsaktivitäten zumindest teilweise ins Ausland verlagern möchten. Dennoch bleibt London ein attraktiver Investmentmarkt, obwohl die meisten Kennzahlen auf eine Überteuerung hindeuten.
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
Der „Occupier Sentiment Index” erreichte im vierten Quartal einen Wert von +32, ein Zuwachs von einem Punkt im Vergleich zum Vorquartal (+31). Dem Indikator zufolge entwickeln sich die Eckdaten auf dem Mietmarkt weiterhin positiv.
Gemessen an der Nachfrage in allen Immobilienklassen wurde im vierten Quartal die höchste Aktivität seit 2011 verzeichnet. Angetrieben wurde diese Entwicklung durch einen wesentlichen Nachfrageanstieg im Bürosektor und eine solide Entwicklung im Industriesegment. Der Einzelhandelssektor erzielte jedoch lediglich ein marginales Nachfrageplus.
Das Flächenangebot verzeichnete in allen Sektoren einen Rückgang. Davon ausgenommen war der Einzelhandelssektor, wo sich das Angebot stabil entwickelte. Ferner wurden im Einzelhandelsbereich den Mietern zum ersten Mal seit 2013 wieder (marginal) höhere Incentives gewährt.
Die Prognosen hinsichtlich der Mietpreisentwicklung in den kommenden 12 Monaten wurden im Vergleich zum dritten Quartal in fast allen Teilmärkten nach oben korrigiert. Es ist von Preissteigerungen in allen Mietsegmenten auszugehen. Gleichzeitig werden laut den Prognosen für Einzelhandelsobjekte in B-Lagen nur leichte bzw. keine Mietsteigerungen erwartet.
Die Prognosen für den Berliner Mietmarkt im kommenden Jahr sind am stabilsten. Dies ist hauptsächlich auf die gute Stimmung im Bürosektor zurückzuführen. Die Prognosen für München entsprechen weitestgehend dem landesweiten Durchschnitt, während in Frankfurt von einem moderateren Mietpreiswachstum ausgegangen wird.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
Der „Investment Sentiment Index” erreichte im vierten Quartal einen Wert von +45, was jedoch im Vergleich zum Vorquartal (+50) einen Rückgang von fünf Punkten bedeutet. Dennoch lässt sich aus dem Indikator weiterhin eine hohe Dynamik auf dem Investmentmarkt ablesen.
Die Investmentnachfrage, sowohl aus dem In- und Ausland, verzeichnete Assetklassen übergreifend im Vergleich zum Vorquartal einen Anstieg. Angetrieben wurde diese Entwicklung durch ein besonders deutliches Nachfrageplus im Bürobereich. Das für Investitionen verfügbare Objektangebot nahm im vierten Quartal in allen Anlageklassen ab.
Prognosen hinsichtlich der Kaufpreisentwicklung für das kommende Jahr stiegen sektorübergreifend im dritten Quartal in Folge. Einzelhandelsimmobilien waren die einzige Anlageklasse, für den die Befragten die Prognosen im Vergleich zum Vorquartal nicht nach oben korrigierten. Dennoch wird von einem moderaten Kaufpreisanstieg für Core- und sekundäre Immobilien ausgegangen.
Für Berlin wird deutschlandweit der höchste Kaufpreisanstieg erwartet. Jedoch sind auch die Aussichten für Frankfurt und München positiv. In München wird 2018 mit einer überdurchschnittlichen Kaufpreisentwicklung im Industriesektor gerechnet.
Trotz der anhaltend stabilen Bedingungen und der positiven Aussichten für 2018 gaben 75 Prozent der Befragten an, dass die Luft nach oben zunehmend dünner wird.
Dipl.-Ing. Hanno Schrecker MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Wir haben ein starkes viertes Quartal in fast allen Segmenten und Regionen gesehen. Teilweise konnten Kennwerte, wie z.B. der langjährige Durchschnitt der Vermietungsleistung im Bürosegment in Frankfurt deutlich übertroffen werden. Die Zahlen belegen jedoch auch unsere Beobachtung, dass der stationäre Einzelhandel – insbesondere im Bekleidungssegment - stark unter Druck ist, was sich negativ auf Mieten und Laufzeiten auswirkt.“
Prognose für Einzelmärkte in Europa
In Spanien werden die Immobilienpreise laut Prognose für 2018 in allen Teilmärkten steigen. Dabei dürften die erstklassigen Büro- und Einzelhandelsobjekte insbesondere in Madrid die größten Zuwächse verbuchen, doch auch die sekundären Teilmärkte werden sich deutlich positiv entwickeln. Ein Großteil der Befragten (78 Prozent) geht davon aus, dass die Preise für Gewerbeimmobilien dem Marktwert entsprechen oder darunter liegen.
In den Niederlanden hat der RICS Investment Sentiment Index einen neuen Höchststand (+45 im vierten Quartal 2017) erreicht, was auf eine starke Marktdynamik schließen lässt. Laut Prognose werden die Immobilienpreise im kommenden Jahr über alle Spitzensegmente hinweg ansteigen. Büro- und Industrieimmobilien führen hier die Rangliste an.
Der Immobilienmarkt in Portugal zieht mehr Investoren an und die Mieterstimmung hat einen neuen Höchststand erreicht. Die Mieternachfrage verzeichnete ein deutliches Plus gegenüber dem Vorquartal, wobei 53 Prozent der Befragten einen Anstieg vermeldeten. Die Büro- und Einzelhandelssektoren verbuchten ein besonders deutliches Wachstum von jeweils 77 bzw. 54 Prozent.
In Frankreich stieg die Mieternachfrage wie seit Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008 nicht mehr. Insbesondere die Nachfrage nach Büro- und Industrieflächen schnellte in die Höhe. Die Einjahresprognose geht von einer positiven Entwicklung der Mieten über alle Spitzensegmente (Industrie, Büro und Einzelhandel) hinweg aus. Die Branchenexperten haben ihre Erwartungen im Vergleich zum dritten Quartal jeweils nach oben korrigiert.
In Italien haben sich die Erwartungen hinsichtlich Mietpreisentwicklung für alle Teilmärkte gegenüber dem Vorquartal leicht verbessert. Dies gilt insbesondere für Mailand.
Unter den CEE-Staaten weist Ungarn eine solide Marktdynamik mit günstigen Miet- und Investitionsbedingungen auf. Zwar wurden die Aussichten für den Vermietungsmarkt im Vergleich zum vorherigen Quartal nach unten korrigiert, was auf eine etwas ungünstigere Prognose für die Spitzensegmente zurückzuführen ist, doch die Befragten gehen weiterhin von Zuwächsen in allen Marktbereichen aus. Rumänien verzeichnet eine gute Dynamik auf dem Investmentmarkt. In Polen wurde ein deutlicher Anstieg der Mietnachfrage verzeichnet und auch die Flächenverfügbarkeit nimmt weiter zu.
Global betrachtet profitieren die Immobilienmärkte in den Schwellenländern von der wachsenden Weltwirtschaft. Indien, China und Brasilien verzeichnen im aktuellen Bericht etwas bessere Ergebnisse als im dritten Quartal. Städte wie Bangalore, Delhi, Mumbai, Peking und Shanghai erzielen die besten Werte bei den Zukunftsindikatoren.
* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
Dem RICS-Bericht zufolge war die Stimmung auf den Immobilienmärkten im vierten Quartal 2017 größtenteils positiv. Der „Occupier Sentiment Index” (OSI)** verzeichnet in 28 von 34 Ländern ein positives Ergebnis. Der Vergleichswert des „Investment Sentiment Index” (ISI)* liegt bei 27.
Insgesamt befindet sich die Eurozone in einer ihrer besten Phasen seit der Finanzkrise. Die europäischen Märkte verzeichneten im vierten Quartal erneut Höchststände bei der Investoren- und Mieterstimmung und steuern laut den Indikatoren auf ein erfolgreiches Jahr 2018 zu.
Unterdessen weisen die meisten Teilnehmer der Marktstudie auf einen Angebotsengpass bei Spitzenobjekten in europäischen Städten hin. Aktuell befindet sich die Leerstandsrate im Bürosektor beispielsweise auf dem niedrigsten Stand seit 2008. Diese Entwicklung schlägt sich eindeutig auf die aktuelle Preisgestaltung in den teureren Märkten nieder; zudem erklärt sie zum Teil die relativ optimistische Grundstimmung angesichts der sehr wahrscheinlichen geldpolitischen Kehrtwende der EZB im weiteren Jahresverlauf.
In Deutschland herrschen nach wie vor gute Bedingungen und die Aussichten für das kommende Jahr sind entsprechend positiv. Jedoch sind 75 Prozent der Befragten der Ansicht, dass sich der Markt seinem Höhepunkt nähert. In Berlin ist der prognostizierte Immobilienpreisanstieg am höchsten. Doch auch die Prognosen für Frankfurt und München sind durchweg positiv. Es wird erwartet, dass insbesondere erstklassige Industrieimmobilien im kommenden Jahr ein deutliches Plus erzielen werden.
Die Folgen des Brexit
Trotz aktueller Berichte, dass durch den Brexit in Großbritannien weniger Arbeitsplätze verlorengehen könnten als zunächst befürchtet, berichten Teilnehmer der Studie aus mehreren europäischen Städten von Anfragen britischer Unternehmen nach freien Flächen. Dies betrifft insbesondere Amsterdam aber auch Frankfurt, Warschau, Dublin und Paris profitieren davon. Zudem berichten etwa 75 Prozent der Befragten aus Central London von Anfragen seitens Unternehmen, die ihre Geschäftsaktivitäten zumindest teilweise ins Ausland verlagern möchten. Dennoch bleibt London ein attraktiver Investmentmarkt, obwohl die meisten Kennzahlen auf eine Überteuerung hindeuten.
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
Der „Occupier Sentiment Index” erreichte im vierten Quartal einen Wert von +32, ein Zuwachs von einem Punkt im Vergleich zum Vorquartal (+31). Dem Indikator zufolge entwickeln sich die Eckdaten auf dem Mietmarkt weiterhin positiv.
Gemessen an der Nachfrage in allen Immobilienklassen wurde im vierten Quartal die höchste Aktivität seit 2011 verzeichnet. Angetrieben wurde diese Entwicklung durch einen wesentlichen Nachfrageanstieg im Bürosektor und eine solide Entwicklung im Industriesegment. Der Einzelhandelssektor erzielte jedoch lediglich ein marginales Nachfrageplus.
Das Flächenangebot verzeichnete in allen Sektoren einen Rückgang. Davon ausgenommen war der Einzelhandelssektor, wo sich das Angebot stabil entwickelte. Ferner wurden im Einzelhandelsbereich den Mietern zum ersten Mal seit 2013 wieder (marginal) höhere Incentives gewährt.
Die Prognosen hinsichtlich der Mietpreisentwicklung in den kommenden 12 Monaten wurden im Vergleich zum dritten Quartal in fast allen Teilmärkten nach oben korrigiert. Es ist von Preissteigerungen in allen Mietsegmenten auszugehen. Gleichzeitig werden laut den Prognosen für Einzelhandelsobjekte in B-Lagen nur leichte bzw. keine Mietsteigerungen erwartet.
Die Prognosen für den Berliner Mietmarkt im kommenden Jahr sind am stabilsten. Dies ist hauptsächlich auf die gute Stimmung im Bürosektor zurückzuführen. Die Prognosen für München entsprechen weitestgehend dem landesweiten Durchschnitt, während in Frankfurt von einem moderateren Mietpreiswachstum ausgegangen wird.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
Der „Investment Sentiment Index” erreichte im vierten Quartal einen Wert von +45, was jedoch im Vergleich zum Vorquartal (+50) einen Rückgang von fünf Punkten bedeutet. Dennoch lässt sich aus dem Indikator weiterhin eine hohe Dynamik auf dem Investmentmarkt ablesen.
Die Investmentnachfrage, sowohl aus dem In- und Ausland, verzeichnete Assetklassen übergreifend im Vergleich zum Vorquartal einen Anstieg. Angetrieben wurde diese Entwicklung durch ein besonders deutliches Nachfrageplus im Bürobereich. Das für Investitionen verfügbare Objektangebot nahm im vierten Quartal in allen Anlageklassen ab.
Prognosen hinsichtlich der Kaufpreisentwicklung für das kommende Jahr stiegen sektorübergreifend im dritten Quartal in Folge. Einzelhandelsimmobilien waren die einzige Anlageklasse, für den die Befragten die Prognosen im Vergleich zum Vorquartal nicht nach oben korrigierten. Dennoch wird von einem moderaten Kaufpreisanstieg für Core- und sekundäre Immobilien ausgegangen.
Für Berlin wird deutschlandweit der höchste Kaufpreisanstieg erwartet. Jedoch sind auch die Aussichten für Frankfurt und München positiv. In München wird 2018 mit einer überdurchschnittlichen Kaufpreisentwicklung im Industriesektor gerechnet.
Trotz der anhaltend stabilen Bedingungen und der positiven Aussichten für 2018 gaben 75 Prozent der Befragten an, dass die Luft nach oben zunehmend dünner wird.
Dipl.-Ing. Hanno Schrecker MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Wir haben ein starkes viertes Quartal in fast allen Segmenten und Regionen gesehen. Teilweise konnten Kennwerte, wie z.B. der langjährige Durchschnitt der Vermietungsleistung im Bürosegment in Frankfurt deutlich übertroffen werden. Die Zahlen belegen jedoch auch unsere Beobachtung, dass der stationäre Einzelhandel – insbesondere im Bekleidungssegment - stark unter Druck ist, was sich negativ auf Mieten und Laufzeiten auswirkt.“
Prognose für Einzelmärkte in Europa
In Spanien werden die Immobilienpreise laut Prognose für 2018 in allen Teilmärkten steigen. Dabei dürften die erstklassigen Büro- und Einzelhandelsobjekte insbesondere in Madrid die größten Zuwächse verbuchen, doch auch die sekundären Teilmärkte werden sich deutlich positiv entwickeln. Ein Großteil der Befragten (78 Prozent) geht davon aus, dass die Preise für Gewerbeimmobilien dem Marktwert entsprechen oder darunter liegen.
In den Niederlanden hat der RICS Investment Sentiment Index einen neuen Höchststand (+45 im vierten Quartal 2017) erreicht, was auf eine starke Marktdynamik schließen lässt. Laut Prognose werden die Immobilienpreise im kommenden Jahr über alle Spitzensegmente hinweg ansteigen. Büro- und Industrieimmobilien führen hier die Rangliste an.
Der Immobilienmarkt in Portugal zieht mehr Investoren an und die Mieterstimmung hat einen neuen Höchststand erreicht. Die Mieternachfrage verzeichnete ein deutliches Plus gegenüber dem Vorquartal, wobei 53 Prozent der Befragten einen Anstieg vermeldeten. Die Büro- und Einzelhandelssektoren verbuchten ein besonders deutliches Wachstum von jeweils 77 bzw. 54 Prozent.
In Frankreich stieg die Mieternachfrage wie seit Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008 nicht mehr. Insbesondere die Nachfrage nach Büro- und Industrieflächen schnellte in die Höhe. Die Einjahresprognose geht von einer positiven Entwicklung der Mieten über alle Spitzensegmente (Industrie, Büro und Einzelhandel) hinweg aus. Die Branchenexperten haben ihre Erwartungen im Vergleich zum dritten Quartal jeweils nach oben korrigiert.
In Italien haben sich die Erwartungen hinsichtlich Mietpreisentwicklung für alle Teilmärkte gegenüber dem Vorquartal leicht verbessert. Dies gilt insbesondere für Mailand.
Unter den CEE-Staaten weist Ungarn eine solide Marktdynamik mit günstigen Miet- und Investitionsbedingungen auf. Zwar wurden die Aussichten für den Vermietungsmarkt im Vergleich zum vorherigen Quartal nach unten korrigiert, was auf eine etwas ungünstigere Prognose für die Spitzensegmente zurückzuführen ist, doch die Befragten gehen weiterhin von Zuwächsen in allen Marktbereichen aus. Rumänien verzeichnet eine gute Dynamik auf dem Investmentmarkt. In Polen wurde ein deutlicher Anstieg der Mietnachfrage verzeichnet und auch die Flächenverfügbarkeit nimmt weiter zu.
Global betrachtet profitieren die Immobilienmärkte in den Schwellenländern von der wachsenden Weltwirtschaft. Indien, China und Brasilien verzeichnen im aktuellen Bericht etwas bessere Ergebnisse als im dritten Quartal. Städte wie Bangalore, Delhi, Mumbai, Peking und Shanghai erzielen die besten Werte bei den Zukunftsindikatoren.
* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
