05.02.2018 Transaktionsvolumen für Pflegeimmobilien knackt Milliardenmarke
Am deutschen Investmentmarkt für Pflegeimmobilien konnte im zurückliegenden Jahr mit einem Transaktionsvolumen von gut einer Milliarde Euro das drittbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn registriert werden. Das Rekordergebnis aus dem äußerst dynamischen Vorjahr wurde damit erwartungsgemäß nicht wiederholt. Jedoch lag der Transaktionsumsatz 2017 gut ein Drittel über dem langfristigen Durchschnitt seit 2005. Der relative Anteil der Assetklasse Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien lag damit bei 1,8 Prozent (2016: 5,6 Prozent im Vorjahr). Dies ist das Ergebnis einer neuen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Wie von uns bereits zur Jahresmitte des zurückliegenden Jahres prognostiziert, stellte sich 2017 eine gewisse Normalisierung bei der Transaktionsdynamik ein, nachdem 2016 einige sehr großvolumige Portfoliokäufe für ein Rekordergebnis von insgesamt drei Milliarden Euro gesorgt hatten“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Aber auch ohne große Immobilientransaktionen bleibt der Pflegemarkt ein Wachstumsmarkt: Seit 2008 konnte das Transaktionsvolumen jährlich um durchschnittlich 20 Prozent zulegen. Vor allem eine Vielzahl von zum Teil sehr kleinteiligen Einzeltransaktionen sorgte für eine überdurchschnittlich hohe Investitionsdynamik.“
Eine hohe Dynamik ist aber auch auf dem Betreibermarkt von Pflegereinrichtungen zu beobachten. Das zeigen beispielsweise der Verkauf des Seniorenheim-Betreibers Alloheim von Carlyle an den schwedischen Private-Equity-Investor Nordic Capital oder der Eigentümerwechsel bei der Vitanas Holding sowie die anteilige Übernahme des Betreibers Pflegen & Wohnen, beide durch den US-amerikanischen Investor Oaktree. „Auch wenn wir diese Transaktionen nicht explizit zu den klassischen Immobilienmarkttransaktionen zählen und entsprechend nicht zum Transaktionsumsatz hinzurechnen, zeigt dies, dass sich der Markt dynamisch entwickelt und die Konsolidierung am Pflegemarkt voranschreitet“, ergänzt Linsin.
Insgesamt registrierte CBRE knapp 80 Immobilientransaktionen, wovon gut zwei Drittel als Einzeldeals veräußert wurden. Davon entfielen 42 Prozent auf die Kaufpreiskategorie unter zehn Millionen Euro, weitere 43 Prozent entfielen auf die Kategorie bis 20 Millionen Euro.
„Das Angebot war zuletzt sehr kleinteilig, größere Portfolios waren 2017 eher die Ausnahme. Dennoch bleibt die Nachfrage nach gut positionierten Pflegeimmobilien seitens institutioneller Investoren weiter ungebrochen hoch, es fehlt indes – wie in den anderen Assetklassen des gewerblichen Immobiliensektors auch – an einem adäquaten Angebot“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland. „So ist zum einen der Verkaufsdruck für Bestandshalter von Pflegeimmobilien gering; einige Betreiber sind eher bestrebt, Objekte zurückzukaufen, statt neue Sale-and-lease-back-Transaktionen einzugehen. Zum anderen sorgt die zu geringe Neubauentwicklung für ein limitiertes Produktangebot. Infolgedessen bleibt der Druck auf die Immobilienrenditen insbesondere für erstklassige Core-Produkte weiter hoch und die Nettoanfangsrenditen werden weiter nach unten gedrückt.“
Zum Jahresende 2017 betrug die Nettoanfangsrendite für erstklassige Pflegeheime 5,0 Prozent. Ein Jahr zuvor lag diese bei 5,5 Prozent. Ende 2015 wurden dagegen 6,25 Prozent aufgerufen.
„Auch wenn Pflegeimmobilien weiterhin ein Nischenprodukt darstellen, zeigt die Renditekompression der vergangenen 24 Monate eindrücklich, dass auch alternative Assetklassen seitens institutioneller Investoren stark nachgefragt werden“, erklärt Linsin. Neben dem vorliegenden Renditevorsprung gegenüber den etablierten Assetklassen wie Büroimmobilien (plus 1,86 Prozentpunkte) oder der Betreiberimmobilie Hotel (plus 1,0 Prozentpunkte) spricht insbesondere der Spread gegenüber dem Referenzzins einer zehnjähren Bundesanleihe in Höhe von 4,59 Prozentpunkten für ein stärkeres Engagement institutioneller Anleger in diesem Sektor. Zudem werden die konjunkturunabhängige Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie der in den kommenden Jahren signifikant steigende Bedarf an zeitgemäßen Pflegeplätzen für eine hohe Auslastung der Bestandsimmobilien und damit für langfristig stabile Cashflows sorgen. Des Weiteren wirkt sich die zunehmende Marktkonsolidierung positiv auf die Bewertung des Pflegemarktes aus und lässt auch das Interesse an Betreiberimmobilien weiter ansteigen.
Ausländische Immobiliengesellschaften dominieren das Transaktionsgeschehen
Mit einem Anteil von 64 Prozent haben 2017 vor allem ausländische Akteure in Pflegeheime investiert (2016: 61 Prozent). Dabei dominierten insbesondere Immobiliengesellschaften aus Belgien (anteilig 31,5 Prozent am Transaktionsvolumen), Luxemburg (zwölf Prozent) und Schweden (elf Prozent) den hiesigen Markt.
Zu den aktivsten Käufergruppen zählten 2017 dementsprechend die auf Gesundheits- und Sozialimmobilien spezialisierten (börsennotierten) Immobiliengesellschaften (51 Prozent des Transaktionsvolumens), gefolgt von Spezialfonds (17 Prozent) und Anbietern geschlossener Fondsvehikel (15 Prozent). Insgesamt lag der Fokus auf Bestandsimmobilien von Pflegeheimen und Seniorenresidenzen, die rund zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten. In Projektentwicklungen wurden mit 318 Millionen Euro 31 Prozent mehr investiert als im Vorjahr – unter anderem bedingt durch eine großvolumige Übernahme eines Portfolios im Rahmen einer Forward-Purchase-Transaktion. Jedoch verhinderte die zu geringe Neubautätigkeit in diesem Segment einen höheren Investmentumsatz.
Ausblick: Fortschreitende Marktkonsolidierung auf Betreiberseite – einzelne größere Immobilienpakete in der Verkaufspipeline
„Der Markt für Pflegeeinrichtungen bleibt auch 2018 und darüber hinaus sehr dynamisch. Dafür sorgen alleine schon der demografische Wandel und der hohe Bedarf an Investitionsmitteln – für Neubauprodukte sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte“, sagt Linsin.
„Gerade ausländische Investoren sind von den Wachstumsperspektiven und der Sicherheit des hiesigen Pflegemarktes überzeugt. Zudem beobachten wir ein zunehmendes Interesse nationaler Investoren, sich in diesem Immobiliensegment langfristig verstärkt zu engagieren“, ergänzt Richolt.
„Die fortschreitende Konsolidierung auf dem Betreibermarkt sorgt für eine zunehmende Marktreifung und schafft damit auch eine größere Transparenz, die von den Investoren gefordert wird, insbesondere in alternativen Nischenmärkten. Entsprechend erwarten wir für 2018 ein Transaktionsvolumen, das deutlich über dem langfristigen Mittel von etwa 750 Millionen Euro liegen dürfte, zumal sich einige größere Immobilienpakete in der aktuellen Vermarktung befinden“, sagt Linsin.
„Wie von uns bereits zur Jahresmitte des zurückliegenden Jahres prognostiziert, stellte sich 2017 eine gewisse Normalisierung bei der Transaktionsdynamik ein, nachdem 2016 einige sehr großvolumige Portfoliokäufe für ein Rekordergebnis von insgesamt drei Milliarden Euro gesorgt hatten“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Aber auch ohne große Immobilientransaktionen bleibt der Pflegemarkt ein Wachstumsmarkt: Seit 2008 konnte das Transaktionsvolumen jährlich um durchschnittlich 20 Prozent zulegen. Vor allem eine Vielzahl von zum Teil sehr kleinteiligen Einzeltransaktionen sorgte für eine überdurchschnittlich hohe Investitionsdynamik.“
Eine hohe Dynamik ist aber auch auf dem Betreibermarkt von Pflegereinrichtungen zu beobachten. Das zeigen beispielsweise der Verkauf des Seniorenheim-Betreibers Alloheim von Carlyle an den schwedischen Private-Equity-Investor Nordic Capital oder der Eigentümerwechsel bei der Vitanas Holding sowie die anteilige Übernahme des Betreibers Pflegen & Wohnen, beide durch den US-amerikanischen Investor Oaktree. „Auch wenn wir diese Transaktionen nicht explizit zu den klassischen Immobilienmarkttransaktionen zählen und entsprechend nicht zum Transaktionsumsatz hinzurechnen, zeigt dies, dass sich der Markt dynamisch entwickelt und die Konsolidierung am Pflegemarkt voranschreitet“, ergänzt Linsin.
Insgesamt registrierte CBRE knapp 80 Immobilientransaktionen, wovon gut zwei Drittel als Einzeldeals veräußert wurden. Davon entfielen 42 Prozent auf die Kaufpreiskategorie unter zehn Millionen Euro, weitere 43 Prozent entfielen auf die Kategorie bis 20 Millionen Euro.
„Das Angebot war zuletzt sehr kleinteilig, größere Portfolios waren 2017 eher die Ausnahme. Dennoch bleibt die Nachfrage nach gut positionierten Pflegeimmobilien seitens institutioneller Investoren weiter ungebrochen hoch, es fehlt indes – wie in den anderen Assetklassen des gewerblichen Immobiliensektors auch – an einem adäquaten Angebot“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland. „So ist zum einen der Verkaufsdruck für Bestandshalter von Pflegeimmobilien gering; einige Betreiber sind eher bestrebt, Objekte zurückzukaufen, statt neue Sale-and-lease-back-Transaktionen einzugehen. Zum anderen sorgt die zu geringe Neubauentwicklung für ein limitiertes Produktangebot. Infolgedessen bleibt der Druck auf die Immobilienrenditen insbesondere für erstklassige Core-Produkte weiter hoch und die Nettoanfangsrenditen werden weiter nach unten gedrückt.“
Zum Jahresende 2017 betrug die Nettoanfangsrendite für erstklassige Pflegeheime 5,0 Prozent. Ein Jahr zuvor lag diese bei 5,5 Prozent. Ende 2015 wurden dagegen 6,25 Prozent aufgerufen.
„Auch wenn Pflegeimmobilien weiterhin ein Nischenprodukt darstellen, zeigt die Renditekompression der vergangenen 24 Monate eindrücklich, dass auch alternative Assetklassen seitens institutioneller Investoren stark nachgefragt werden“, erklärt Linsin. Neben dem vorliegenden Renditevorsprung gegenüber den etablierten Assetklassen wie Büroimmobilien (plus 1,86 Prozentpunkte) oder der Betreiberimmobilie Hotel (plus 1,0 Prozentpunkte) spricht insbesondere der Spread gegenüber dem Referenzzins einer zehnjähren Bundesanleihe in Höhe von 4,59 Prozentpunkten für ein stärkeres Engagement institutioneller Anleger in diesem Sektor. Zudem werden die konjunkturunabhängige Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie der in den kommenden Jahren signifikant steigende Bedarf an zeitgemäßen Pflegeplätzen für eine hohe Auslastung der Bestandsimmobilien und damit für langfristig stabile Cashflows sorgen. Des Weiteren wirkt sich die zunehmende Marktkonsolidierung positiv auf die Bewertung des Pflegemarktes aus und lässt auch das Interesse an Betreiberimmobilien weiter ansteigen.
Ausländische Immobiliengesellschaften dominieren das Transaktionsgeschehen
Mit einem Anteil von 64 Prozent haben 2017 vor allem ausländische Akteure in Pflegeheime investiert (2016: 61 Prozent). Dabei dominierten insbesondere Immobiliengesellschaften aus Belgien (anteilig 31,5 Prozent am Transaktionsvolumen), Luxemburg (zwölf Prozent) und Schweden (elf Prozent) den hiesigen Markt.
Zu den aktivsten Käufergruppen zählten 2017 dementsprechend die auf Gesundheits- und Sozialimmobilien spezialisierten (börsennotierten) Immobiliengesellschaften (51 Prozent des Transaktionsvolumens), gefolgt von Spezialfonds (17 Prozent) und Anbietern geschlossener Fondsvehikel (15 Prozent). Insgesamt lag der Fokus auf Bestandsimmobilien von Pflegeheimen und Seniorenresidenzen, die rund zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten. In Projektentwicklungen wurden mit 318 Millionen Euro 31 Prozent mehr investiert als im Vorjahr – unter anderem bedingt durch eine großvolumige Übernahme eines Portfolios im Rahmen einer Forward-Purchase-Transaktion. Jedoch verhinderte die zu geringe Neubautätigkeit in diesem Segment einen höheren Investmentumsatz.
Ausblick: Fortschreitende Marktkonsolidierung auf Betreiberseite – einzelne größere Immobilienpakete in der Verkaufspipeline
„Der Markt für Pflegeeinrichtungen bleibt auch 2018 und darüber hinaus sehr dynamisch. Dafür sorgen alleine schon der demografische Wandel und der hohe Bedarf an Investitionsmitteln – für Neubauprodukte sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte“, sagt Linsin.
„Gerade ausländische Investoren sind von den Wachstumsperspektiven und der Sicherheit des hiesigen Pflegemarktes überzeugt. Zudem beobachten wir ein zunehmendes Interesse nationaler Investoren, sich in diesem Immobiliensegment langfristig verstärkt zu engagieren“, ergänzt Richolt.
„Die fortschreitende Konsolidierung auf dem Betreibermarkt sorgt für eine zunehmende Marktreifung und schafft damit auch eine größere Transparenz, die von den Investoren gefordert wird, insbesondere in alternativen Nischenmärkten. Entsprechend erwarten wir für 2018 ein Transaktionsvolumen, das deutlich über dem langfristigen Mittel von etwa 750 Millionen Euro liegen dürfte, zumal sich einige größere Immobilienpakete in der aktuellen Vermarktung befinden“, sagt Linsin.
