22.01.2018 Wohnungsmärkte: Niedrigstes Wachstum bei Preisen seit 2009/ 2010
Im zweiten Halbjahr 2017 hat sich das Wachstum der angebotenen Mietpreise* in fünf der acht von JLL untersuchten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) beruhigt. Nach 6 % im Vorjahr beträgt das gemittelte Plus auf Jahressicht knapp 2 %. Die Spanne reicht dabei von 1,0 % in Hamburg bis 9,1 % in Berlin, München bleibt mit 18,45/m²/Monat teuerste Stadt.
Seit der ersten Analyse im Jahr 2004 ergibt sich über alle Städteeine hinweg eine mittlere, jährliche Wachstumsrate von 3 %. Die Preise haben sich seit damals um 50 % erhöht.
Ebenfalls leicht abgeschwächt hat sich das Wachstum angebotener Kaufpreise bei Eigentumswohnungen*. Gemittelt ist auf Jahressicht ein Plus von 5 % zu notieren. Köln und Frankfurt verteuerten sich auf Jahressicht am stärksten. Mit Abstand am meisten müssen die Käufer in München zahlen. Dort liegt der Angebotspreis bei 6.880 Euro/m². Für den Zeitraum ab der ersten Analyse 2004 ergibt sich für die Kaufpreise eine mittlere Wachstumsrate zwischen jährlich 1,0 % (Leipzig) und 6,4 % (Berlin). Die Kaufpreise haben sich seitdem durchschnittlich um 89 % erhöht.
„Nachdem im ersten Halbjahr insgesamt eine recht deutliche Erhöhung der Mieten zu beobachten war, in der deutschen als auch der bayerischen Hauptstadt sogar einmal mehr mit Rekordtempo auf Höchstwerte, ist diese Entwicklung in den meisten Städten in der zweiten Jahreshälfte 2017 gestoppt“, so Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Heidrich weiter: „Damit fällt das Mietpreiswachstum über alle Städte betrachtet zwar so schwach wie seit 2010 nicht mehr aus. Das inzwischen erreichte Mietniveau ist aber trotz steigender Neubautätigkeit teilweise so hoch, dass Wohnungssuchende mangels adäquaten Angebots verstärkt zu Ausweichbewegungen ins Umland veranlasst werden. Oder sie ziehen einen Einstieg ins Eigentum vor“. Und weiter: „Außer in Leipzig, das noch relativ am Anfang seines Mietpreiszyklus steht, ist in den Großstädten insgesamt in 2018 von einer eher moderateren Mietpreisentwicklung auszugehen, die mittelfristig aber deutlich oberhalb der Inflationsrate liegen dürfte.“
Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: „Die derzeitigen Preisentwicklungen auf dem Mietwohnungs- sowie dem Eigentumsmarkt sind nicht einfach eins zu eins vergleichbar. Die Märkte sind unterschiedlich groß, haben unterschiedliche Produkte und eine oft unterschiedliche Klientel mit unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnissen. Höhere Steigerungsraten im Eigentumsmarkt haben nicht per se und automatisch Rückschläge in diesem Segment zur Folge oder sind an sich ungesund. In weniger als der Hälfte geht es beim Kauf einer Wohnimmobilie nicht um eine anschließende Vermietung, sondern um eine Investition in eigene vier Wände, um Eigennutzung also. Die derzeitigen Preisanstiege im Eigentumswohnungsmarkt sind vielschichtig und auch begründbar. Zu weiteren Steigerungen - nicht in jeder Stadt und nicht in allen Segmenten gleich, insgesamt vielleicht auch weniger stark, dürfte es im laufenden Jahr auch bei den Kaufpreisen kommen. Solange die Zinsen niedrig bleiben, sind preisliche Übertreibungen in den untersuchten Städten unwahrscheinlich. Ausnahmen wird es immer geben. Ein Auge auf Entwicklungen im Markt sollte ein Investor immer haben“.
Zu diesen Ergebnissen kommen die Residential City Profiles** von JLL, die ab dem 20. Februar 2018 unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zum Download zur Verfügung stehen.
Anmerkungen
* Angebotsmiet- bzw. -kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter. Betrachtet werden die jeweiligen 12-Monats-Zeiträume (H2 2017 gegenüber H2 2016)
** In den Residential City Profiles untersucht JLL die Entwicklungen auf dem Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig. Analysiert wurden insgesamt 90.000 Mietangebote sowie 55.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.
Seit der ersten Analyse im Jahr 2004 ergibt sich über alle Städteeine hinweg eine mittlere, jährliche Wachstumsrate von 3 %. Die Preise haben sich seit damals um 50 % erhöht.
Ebenfalls leicht abgeschwächt hat sich das Wachstum angebotener Kaufpreise bei Eigentumswohnungen*. Gemittelt ist auf Jahressicht ein Plus von 5 % zu notieren. Köln und Frankfurt verteuerten sich auf Jahressicht am stärksten. Mit Abstand am meisten müssen die Käufer in München zahlen. Dort liegt der Angebotspreis bei 6.880 Euro/m². Für den Zeitraum ab der ersten Analyse 2004 ergibt sich für die Kaufpreise eine mittlere Wachstumsrate zwischen jährlich 1,0 % (Leipzig) und 6,4 % (Berlin). Die Kaufpreise haben sich seitdem durchschnittlich um 89 % erhöht.
„Nachdem im ersten Halbjahr insgesamt eine recht deutliche Erhöhung der Mieten zu beobachten war, in der deutschen als auch der bayerischen Hauptstadt sogar einmal mehr mit Rekordtempo auf Höchstwerte, ist diese Entwicklung in den meisten Städten in der zweiten Jahreshälfte 2017 gestoppt“, so Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Heidrich weiter: „Damit fällt das Mietpreiswachstum über alle Städte betrachtet zwar so schwach wie seit 2010 nicht mehr aus. Das inzwischen erreichte Mietniveau ist aber trotz steigender Neubautätigkeit teilweise so hoch, dass Wohnungssuchende mangels adäquaten Angebots verstärkt zu Ausweichbewegungen ins Umland veranlasst werden. Oder sie ziehen einen Einstieg ins Eigentum vor“. Und weiter: „Außer in Leipzig, das noch relativ am Anfang seines Mietpreiszyklus steht, ist in den Großstädten insgesamt in 2018 von einer eher moderateren Mietpreisentwicklung auszugehen, die mittelfristig aber deutlich oberhalb der Inflationsrate liegen dürfte.“
Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: „Die derzeitigen Preisentwicklungen auf dem Mietwohnungs- sowie dem Eigentumsmarkt sind nicht einfach eins zu eins vergleichbar. Die Märkte sind unterschiedlich groß, haben unterschiedliche Produkte und eine oft unterschiedliche Klientel mit unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnissen. Höhere Steigerungsraten im Eigentumsmarkt haben nicht per se und automatisch Rückschläge in diesem Segment zur Folge oder sind an sich ungesund. In weniger als der Hälfte geht es beim Kauf einer Wohnimmobilie nicht um eine anschließende Vermietung, sondern um eine Investition in eigene vier Wände, um Eigennutzung also. Die derzeitigen Preisanstiege im Eigentumswohnungsmarkt sind vielschichtig und auch begründbar. Zu weiteren Steigerungen - nicht in jeder Stadt und nicht in allen Segmenten gleich, insgesamt vielleicht auch weniger stark, dürfte es im laufenden Jahr auch bei den Kaufpreisen kommen. Solange die Zinsen niedrig bleiben, sind preisliche Übertreibungen in den untersuchten Städten unwahrscheinlich. Ausnahmen wird es immer geben. Ein Auge auf Entwicklungen im Markt sollte ein Investor immer haben“.
Zu diesen Ergebnissen kommen die Residential City Profiles** von JLL, die ab dem 20. Februar 2018 unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zum Download zur Verfügung stehen.
Anmerkungen
* Angebotsmiet- bzw. -kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter. Betrachtet werden die jeweiligen 12-Monats-Zeiträume (H2 2017 gegenüber H2 2016)
** In den Residential City Profiles untersucht JLL die Entwicklungen auf dem Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig. Analysiert wurden insgesamt 90.000 Mietangebote sowie 55.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.
