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25.09.2020 Neuregelung: Maklerkosten-Verteilung beim Kauf von Wohnimmobilien

Max-Josef Heider, SIEBECK HOFMANN VOßEN Rechtsanwälte
In Maklerverträgen, die bis zum 22. Dezember dieses Jahrs abgeschlossen werden, kann eine Partei, die einen Makler beauftragt hat, die Maklercourtage beim Erwerb bzw. der Veräußerung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses noch auf die andere Partei abwälzen.

Neuregelung ab Ende 2020

Für Maklerverträge, die ab dem 23. Dezember 2020 geschlossen werden, gelten hingegen neue gesetzlichen Regelungen über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilien-häuser, die dies in Zukunft verhindern. Hierfür hat der Gesetzgeber neue Rege-lungen, die §§ 656a bis c BGB, vorgesehen, die am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurden und am 23. Dezember 2020 in Kraft treten.

Bisher gab es in Deutschland unterschiedliche Gebräuche, wer die Maklerprovisionen zu tragen hat. Während es in Ländern wie Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und in Teilen von Niedersachsen üblich war, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision trägt, teilen sich im übrigen Bundesgebiet Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen.

Aufbau von Wohneigentum soll erleichtert werden

Hintergrund der neuen Regelung ist, dass der Gesetzgeber erkannt hat, dass es gerade für Bürgerinnen und Bürger mit geringem und mittlerem Einkommen sehr schwierig ist, Wohneigentum aufzubauen. Er ist deshalb bestrebt, die Käufer zu entlasten, indem er die Verteilung der Maklerkosten als Teil der Nebenkosten neu regelt. In den weit überwiegenden Fällen wird der Makler vom Verkäufer beauftragt.

Gerade in Gebieten mit hoher Nachfrage und geringem Angebot ist der Verkäufer meist in einer derart komfortablen Situation, dass er die Maklerkosten ganz dem Käufer aufbürden kann, da der Käufer in der Regel froh ist, im knapp bemessenen Angebot, überhaupt eine Immobilie erstehen zu können. Dadurch entsteht eine faktische Zwangslage für den Käufer, der der Gesetzgeber mit der Neuregelung entgegentreten will.

Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass verhindert werden soll, dass Maklerkosten, die vom Käufer verursacht wurden, und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zum überwiegenden Teil dem Käufer aufgelastet werden.

Kein Bestellerprinzip beim Verkauf

Bei der Mietwohnungsvermittlung gilt bereits seit 2015 das sog. Bestellerprinzip, dass zum Inhalt hat, dass derjenige die Maklercourtage zu tragen hat, der den Makler beauftragt. Da dies meist der Vermieter ist, trägt in der Theorie auch der Vermieter in den weit überwiegenden Fällen die Maklerprovision. In der Praxis sieht dies aufgrund der hohen Nachfrage am Mietmarkt allerdings oft anders aus.

Zu einer solchen Regelung hat sich der Gesetzgeber beim Verkauf von Immobilien nicht durchringen können. Vielmehr hat er sich bewusst dagegen entschieden, weil nicht zu vergessen ist, dass auch der Käufer von der Tätigkeit des Maklers profitiert. Deshalb soll die Weitergabe der Maklerkosten an den Käufer nicht in Gänze ausgeschlossen werden.

Zum einen soll eine bundeseinheitliche Regelung geschaffen werden, zum anderen die Transparenz und Rechtssicherheit beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern erhöht werden, und die Käufer dadurch vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage geschützt werden, deren Regulierung im Interesse des Verbraucherschutzes erforderlich ist.

Maklerprovision soll sich nach Angebot und Nachfrage richten

In der Praxis verständigen sich Verkäufer und Makler in der weit überwiegenden Zahl der Fälle über die Provisionszahlungspflicht des Käufers zu einem Zeitpunkt, in dem die Vertragsverhandlungen mit dem potentiellen Käufer noch nicht begonnen haben. Dies erscheint dem Gesetzgeber vor dem Hintergrund eines materiell verstandenen Bestellerprinzips unangemessen. Wer kostenpflichtige Dienste veranlasst, sollte im Grundsatz auch für die so entstandenen Kosten aufkommen und diese zumindest nicht vollständig einer dritten Partei auferlegen können.

Darüber hinaus wird in diesen Fällen für den Verkäufer kein Anreiz geschaffen, über die Maklerprovision zu verhandeln, da er sie nicht selbst trägt, sondern der Käufer.
Es widerstrebt dem Gesetzgeber, dass sich die Maklerprovision in diesen Fällen nicht nach Umfang der vom Makler geschuldeten Leistung, oder den Grundsätzen von Angebot und Nachfrage bestimmt, sondern vielmehr nach starren, regional abhängigen Prozentsätzen, die mit steigender Tendenz zwischen 4,76 % und 7,14 % liegen.

Obergrenze bei 50 %

Die neue Gesetzgebung sieht vor, dass die Weitergabe von Maklerkosten an die andere Partei nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 % der Maklercourtage möglich sein soll.

Wird der Makler z.B. nur von einer der Partei des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus vertraglich beauftragt, so kann gemäß dem neuen § 656 d Abs. 1 BGB nicht mehr vereinbart werden, dass die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns verpflichtet ist. Vielmehr ist eine solche Vereinbarung nur dann wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Anderenfalls ist der Maklervertrag unwirksam und die Provision insgesamt hinfällig.

Hat also der Verkäufer A den Makler B mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses beauftragt, so kann im Maklervertrag aus Sicht des A bestenfalls vereinbart werden, dass A und der Käufer C sich die Maklercourtage in gleicher Höhe teilen. Außerdem ist der Käufer C zur Entrichtung der Provision an den Makler B gem. § 656 d Abs. 1 BGB erst dann verpflichtet, wenn der Verkäufer A nach-weist, dass er seinen Teil der Maklerprovisionen beglichen hat. Darüber hinaus kann selbstverständlich auch vereinbart werden, dass der Verkäufer A die Provision allein bezahlt. Dasselbe gilt, wenn beispielsweise der Käufer C bei einem Suchauftrag alleiniger Vertragspartner des Maklers B ist. Auch hier kann, dies-mal natürlich aus Sicht des Käufers, höchstens eine 50:50 Kostenteilung erwirkt werden.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass grundsätzlich die Partei, die den Makler beauftragt hat, die Maklervergütung zu zahlen hat. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiter zu reichen, sind nur dann wirksam, wenn die weitergereichten Kosten max. 50 % der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen.

Gelegenheitsmakler nicht betroffen

Zu beachten ist ferner, dass gemäß § 656 b BGB die neuen Regelungen nur dann Anwendung finden, wenn der Makler ein Unternehmer und der Käufer eine natürliche Person ist. Für Gelegenheitsmakler, die nur im geringen Umfang tätig sind, gelten die neuen Vorschriften somit nicht. Darüber hinaus regelt § 656 a BGB nun erstmals, dass ein Maklervertrag nicht mehr konkludent abgeschlossen werden kann, sondern zu seiner Wirksamkeit der Textform bedarf.

Ziel des Gesetzes ist es, private Käufer von Wohnimmobilien von sonstigen Kaufnebenkosten zu entlasten. Der Gesetzgeber rechnet damit, dass sich für die Bürgerinnen und Bürger dadurch jährlich Einsparungen i.H.v. 629 Millionen € ergeben.

Makler müssen Umsatzrückgang befürchten

Für den überwiegenden Teil der Makler ist die neue Regelung wohl keine gute Nachricht, da diese in vielen Fällen dazu führen wird, dass Käufer in geringerem Umfang als bisher für die Kosten des Maklers aufkommen müssen.

Darüber hinaus ist zu erwarten, dass vermehrt Verkäufer darauf verzichten werden, einen Makler zu beauftragen, weil sie die Kosten nur noch allenfalls zur Hälfte an den Käufer weitergeben können. Dies wird mit Sicherheit zu Umsatzverlusten bei Maklerunternehmen führen. Der Gesetzgeber rechnet unter der Annahme, dass Makler künftig seltener bestellt werden, weil die Auftraggeber, im Regelfall die Verkäufer, nicht zur hälftigen Übernahme der Makler-provisionen bereit sind, mit einem Auftragsrückgang im Maklergewerbe von 10 %.

Es ist ferner davon auszugehen, dass es einen stärkeren Preis- und Qualitäts-wettbewerb zwischen den Maklerunternehmen geben wird, weil nur noch maximal die Hälfte der Gesamtprovision an den Käufer weitergegeben werden kann und dies zur Folge hat, dass der Verkäufer den Makler auch unter Preis- und Leistungsaspekten auswählen wird. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Neuregelung dazu führen wird, dass allein aufgrund sinkender Provisionen Mindereinnahmen bei Maklerunternehmen i.H.v. 75 Mio. € jährlich zu erwarten sind.

(Kommentar von Rechtsanwalt Max-Josef Heider – Siebeck Hofmann Voßen Rechtsanwälte)






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