03.03.2020 Gesetz-Entwurf: Weniger Rechte, mehr Risiken für Wohnungseigentümer
Der vom Bundesjustizministerium (BMJV) vorgelegte Entwurf für ein Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG) entspricht nicht im Mindesten den Anforderungen, die aus Eigentümer- und Verbrauchersicht an eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zu stellen sind. Zu diesem Schluss kommt der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE), der nach intensiver Prüfung jetzt seine Stellungnahme zu dem Referentenentwurf abgegeben hat.
Nach Ansicht von WiE würden bei Umsetzung der Vorschläge die Machtverhältnisse in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in eine deutliche Schieflage geraten – zu Gunsten der Verwalter und zu Ungunsten der Eigentümer. Es soll nämlich einen Systemwechsel geben, nach dem die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dem abstrakten Rechtsgebilde „Verband WEG“ zugeordnet wird. Damit würden die Individualrechte der einzelnen Eigentümer beschnitten, sodass sie Handlungsmöglichkeiten und Kontrolle verlieren. Der externe, gewerblich tätige Verwalter aber würde zu einer Art „Geschäftsführer“ des Verbands WEG aufsteigen – mit erweiterten Entscheidungsbefugnissen, ohne Beschluss der Eigentümer zu handeln, und nach außen hin ausgestattet mit unbegrenzter Vertretungsmacht.
Die Konsequenz: Aufträge oder Verträge, die Verwalter abschließen, wären für die WEG auch dann bindend, wenn Verwalter eigenmächtig und im Sinne ihrer eigenen Wirtschaftsinteressen handeln. Die Wohnungseigentümer würden dafür zahlen. Als Rechtsschutz bliebe ihnen nur der Weg einer komplizierten Schadensersatzklage.
„Seit Jahren fordert WiE, dass das veraltete Wohnungseigentumsgesetz umfassend reformiert wird. Aber nach diesem Entwurf soll das zu Lasten und auf Kosten der Wohnungseigentümer geschehen, verbunden mit neuen Risiken für sie, aber zum Vorteil der Wirtschaft“, beurteilt Gabriele Heinrich, Vorstand von Wohnen im Eigentum, den Referentenentwurf WEModG. „Als Interessensvertreter der Wohnungseigentümer lehnt WiE den vorgeschlagenen Systemwechsel als Benachteiligung der Verbraucher ab. Es gibt andere Wege, um die derzeitigen Probleme im Wohnungseigentum abzubauen.“
Auch mit weitere Änderungsvorschlägen ist WiE nicht einverstanden:
• Der Verwaltungsbeirat würde mit den vorgesehenen Maßnahmen nicht gestärkt, sondern geschwächt. Er muss aber zu einem Kontrollorgan „ausgebaut“ werden.
• Grundsätzlich in Ordnung sind Vereinfachungen für bauliche Maßnahmen, aber nicht bei gleichzeitiger Streichung der Grenzen für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung und Abschaffung der Beschlusssammlung. Zudem bergen die weitreichenden Erleichterungen Risiken, die es noch zu beseitigen gilt, und sind für energetische Sanierungen nicht unbedingt förderlich, sondern teilweise kontraproduktiv.
• Die vorgesehene Einführung einer Ein-Personen-WEG mit dem Aufteiler als einzigem Mitglied würde die Macht der Bauträger/Aufteiler unangemessen ausweiten und die künftigen WEGs mit Verträgen belasten, für die es in vielen Fällen keine Mehrheit gegeben hätte.
• Die geplante „Vereinfachung“ der Jahresabrechnung schafft keine ausreichende Transparenz und Rechtssicherheit, weshalb eines der größten Praxisprobleme – unüberschaubare, fehlerhafte Jahresabrechnungen – gar nicht gelöst würde.
Insgesamt befürchtet WiE, dass mit dieser Reform nur wenige Probleme im Wohnungseigentum behoben, aber gravierende neue geschaffen würden. Heinrich: „Wir hoffen auf einen korrigierten Gesetzesentwurf und fordern schon jetzt alle Wohnungseigentümer auf, die Diskussionen wachsam zu verfolgen.“
Nach Ansicht von WiE würden bei Umsetzung der Vorschläge die Machtverhältnisse in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in eine deutliche Schieflage geraten – zu Gunsten der Verwalter und zu Ungunsten der Eigentümer. Es soll nämlich einen Systemwechsel geben, nach dem die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dem abstrakten Rechtsgebilde „Verband WEG“ zugeordnet wird. Damit würden die Individualrechte der einzelnen Eigentümer beschnitten, sodass sie Handlungsmöglichkeiten und Kontrolle verlieren. Der externe, gewerblich tätige Verwalter aber würde zu einer Art „Geschäftsführer“ des Verbands WEG aufsteigen – mit erweiterten Entscheidungsbefugnissen, ohne Beschluss der Eigentümer zu handeln, und nach außen hin ausgestattet mit unbegrenzter Vertretungsmacht.
Die Konsequenz: Aufträge oder Verträge, die Verwalter abschließen, wären für die WEG auch dann bindend, wenn Verwalter eigenmächtig und im Sinne ihrer eigenen Wirtschaftsinteressen handeln. Die Wohnungseigentümer würden dafür zahlen. Als Rechtsschutz bliebe ihnen nur der Weg einer komplizierten Schadensersatzklage.
„Seit Jahren fordert WiE, dass das veraltete Wohnungseigentumsgesetz umfassend reformiert wird. Aber nach diesem Entwurf soll das zu Lasten und auf Kosten der Wohnungseigentümer geschehen, verbunden mit neuen Risiken für sie, aber zum Vorteil der Wirtschaft“, beurteilt Gabriele Heinrich, Vorstand von Wohnen im Eigentum, den Referentenentwurf WEModG. „Als Interessensvertreter der Wohnungseigentümer lehnt WiE den vorgeschlagenen Systemwechsel als Benachteiligung der Verbraucher ab. Es gibt andere Wege, um die derzeitigen Probleme im Wohnungseigentum abzubauen.“
Auch mit weitere Änderungsvorschlägen ist WiE nicht einverstanden:
• Der Verwaltungsbeirat würde mit den vorgesehenen Maßnahmen nicht gestärkt, sondern geschwächt. Er muss aber zu einem Kontrollorgan „ausgebaut“ werden.
• Grundsätzlich in Ordnung sind Vereinfachungen für bauliche Maßnahmen, aber nicht bei gleichzeitiger Streichung der Grenzen für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung und Abschaffung der Beschlusssammlung. Zudem bergen die weitreichenden Erleichterungen Risiken, die es noch zu beseitigen gilt, und sind für energetische Sanierungen nicht unbedingt förderlich, sondern teilweise kontraproduktiv.
• Die vorgesehene Einführung einer Ein-Personen-WEG mit dem Aufteiler als einzigem Mitglied würde die Macht der Bauträger/Aufteiler unangemessen ausweiten und die künftigen WEGs mit Verträgen belasten, für die es in vielen Fällen keine Mehrheit gegeben hätte.
• Die geplante „Vereinfachung“ der Jahresabrechnung schafft keine ausreichende Transparenz und Rechtssicherheit, weshalb eines der größten Praxisprobleme – unüberschaubare, fehlerhafte Jahresabrechnungen – gar nicht gelöst würde.
Insgesamt befürchtet WiE, dass mit dieser Reform nur wenige Probleme im Wohnungseigentum behoben, aber gravierende neue geschaffen würden. Heinrich: „Wir hoffen auf einen korrigierten Gesetzesentwurf und fordern schon jetzt alle Wohnungseigentümer auf, die Diskussionen wachsam zu verfolgen.“
