06.12.2019 Staat sollte bezahlbare Mieten ermöglichen und nicht verhindern
Seit Jahren steigen die Mieten speziell in den deutschen Großstädten unaufhörlich. Mantra-artig verspricht die Politik zwar, dass Wohnen bezahlbar bleiben muss und sie entsprechende Weichen stellen will. Die Realität sieht freilich anders aus: Getroffene Maßnahmen verpuffen nicht nur nahezu, bisweilen ist es sogar der Staat selbst, der bezahlbare Mieten verhindert. Wie kann das sein?
In der Regel orientieren sich die Mietpreise am sogenannten Mietspiegel, also dem durchschnittlichen monatlichen Mietpreis in der Umgebung. Nach oben hin deckelt die Mietpreispreise allzu große Ausreißer. Doch auch nach unten gibt es Grenzen. Verlangt ein Vermieter deutlich weniger als die ortsübliche Miete, dann erkennt das Finanzamt die Werbungskosten, also die Kosten für Reparaturaufwendungen und Schuldzinsen, nicht in vollem Umfang an. Schlimmer wird die Situation noch dadurch, dass der Mietspiegel, den das Finanzamt ansetzt, oft noch höher ist als der offizielle städtische Mietspiegel. Doch warum macht das Finanzamt es sozialen Vermietern überhaupt so schwer, günstig Wohnraum zur Verfügung zu stellen?
Das Finanzamt argumentiert, dass es die Einnahme von Schwarzgeld verhindern will. Das Vorgehen dagegen entpuppt sich jedoch als völlig kontraproduktiv zu dem, was die Politik eigentlich möchte, nämlich günstige Mieten. Will der Staat sich nicht unglaubwürdig machen, muss er sich ein anderes Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Miete überlegen. Eine Möglichkeit wäre, künftig nicht nur die teuren Neuvermietungen und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre in die Berechnung des Mietspiegels einzubeziehen, sondern auch die günstigeren Bestandsmieten von langjährigen Mietern. Denn bleibt alles beim Alten, fungieren die Mietspiegel auch weiterhin als "Mietentreiber", die bei den Bestandsmieten immer höhere Mieten erforderlich machen.
Ohnehin sollte der Staat Vermieter, die günstigen Wohnraum anbieten, nicht bestrafen, sondern fördern. Wer einwendet, dass bezahlbarer Wohnraum in einem freien und umkämpften Wohnungsmarkt nicht realisierbar ist, vergisst die zwar kleine aber durchaus vorhandene Gruppe von Vermietern, die sich auf dieses Segment spezialisiert haben und dennoch wirtschaftlich sind. Im Mittelpunkt steht dabei meist die zielgerichtete Sanierung und Optimierung von Bestandsimmobilien, durch die sowohl Mieter als auch sie selbst profitieren. Auf der einen Seite kommen Mieter so in den Genuss von günstigen Mieten und engagierten Hausverwaltungen, die das Mietklima langfristig verbessern. Andererseits verringert der somit erzeugte Mehrwert Leerstände und Fluktuationen, sodass stabile Mieteinnahmen erwirtschaftet werden können.
(Marktkommentar von Jürgen Steinhauser, Geschäftsführer der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH)
In der Regel orientieren sich die Mietpreise am sogenannten Mietspiegel, also dem durchschnittlichen monatlichen Mietpreis in der Umgebung. Nach oben hin deckelt die Mietpreispreise allzu große Ausreißer. Doch auch nach unten gibt es Grenzen. Verlangt ein Vermieter deutlich weniger als die ortsübliche Miete, dann erkennt das Finanzamt die Werbungskosten, also die Kosten für Reparaturaufwendungen und Schuldzinsen, nicht in vollem Umfang an. Schlimmer wird die Situation noch dadurch, dass der Mietspiegel, den das Finanzamt ansetzt, oft noch höher ist als der offizielle städtische Mietspiegel. Doch warum macht das Finanzamt es sozialen Vermietern überhaupt so schwer, günstig Wohnraum zur Verfügung zu stellen?
Das Finanzamt argumentiert, dass es die Einnahme von Schwarzgeld verhindern will. Das Vorgehen dagegen entpuppt sich jedoch als völlig kontraproduktiv zu dem, was die Politik eigentlich möchte, nämlich günstige Mieten. Will der Staat sich nicht unglaubwürdig machen, muss er sich ein anderes Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Miete überlegen. Eine Möglichkeit wäre, künftig nicht nur die teuren Neuvermietungen und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre in die Berechnung des Mietspiegels einzubeziehen, sondern auch die günstigeren Bestandsmieten von langjährigen Mietern. Denn bleibt alles beim Alten, fungieren die Mietspiegel auch weiterhin als "Mietentreiber", die bei den Bestandsmieten immer höhere Mieten erforderlich machen.
Ohnehin sollte der Staat Vermieter, die günstigen Wohnraum anbieten, nicht bestrafen, sondern fördern. Wer einwendet, dass bezahlbarer Wohnraum in einem freien und umkämpften Wohnungsmarkt nicht realisierbar ist, vergisst die zwar kleine aber durchaus vorhandene Gruppe von Vermietern, die sich auf dieses Segment spezialisiert haben und dennoch wirtschaftlich sind. Im Mittelpunkt steht dabei meist die zielgerichtete Sanierung und Optimierung von Bestandsimmobilien, durch die sowohl Mieter als auch sie selbst profitieren. Auf der einen Seite kommen Mieter so in den Genuss von günstigen Mieten und engagierten Hausverwaltungen, die das Mietklima langfristig verbessern. Andererseits verringert der somit erzeugte Mehrwert Leerstände und Fluktuationen, sodass stabile Mieteinnahmen erwirtschaftet werden können.
(Marktkommentar von Jürgen Steinhauser, Geschäftsführer der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH)
