21.09.2018 Wohngipfel der Bundesregierung: Wenige Anreize, viele Verbote
Heute fand der Wohngipfel der Bundesregierung in Berlin statt. In mehreren Stunden haben Vertreter aus Wirtschaft, Politik und Gesellschaft gemeinsam über Maßnahmen diskutiert, um das bezahlbare Wohnen und Bauen in Deutschland zu motivieren. Das entsprechende Eckpunktepapier der Bundesregierung ist im Vergleich zur stattgefundenen Diskussion aus Sicht des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, verbesserungswürdig. „Neben Ankündigungen, die bereits im Koalitionsvertrag angekündigt und zum Teil bereits umgesetzt wurden, hat sich die Bundesregierung leider wieder einmal auf Verbote und Eingriffe unter anderem in das Mietrecht konzentriert. Wirkliche Anreize wie die Novellierung einer Musterbauordnung, Unterstützung der Kommunen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren und eine Erleichterung der hohen Auflagen an das Bauen bleiben zu unkonkret. Zudem erhoffen wir uns eine schnelle Einführung der Sonderabschreibung der energetischen Gebäudesanierung, die ebenfalls im Koalitionsvertrag angekündigt wurde und bislang weiter fehlt“, meint Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Beim Wohngipfel hat Mattner zudem die Abberufung des erfolgreichen Baustaatssekretärs Adler kritisiert.
ZIA warnt vor Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Im Eckpunktepapier finden sich erneut mehrere Eingriffe in das Mietrecht, so etwa die Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf sechs Jahre. „Es ist schwer verständlich, dass die Koalitionäre einerseits Anreize für das Bauen ankündigen und andererseits den Mietspiegel manipulieren wollen. Dieser Markteingriff hätte eine fatale Wirkung besonders in den angespannten Wohnungsmärkten. Erst reduziert die Bundesregierung die Modernisierungsumlage, dann will sie die Mieten auf diese Art und Weise einfrieren. So schaffen wir kein verbessertes Umfeld für Investitionen“, erklärt Mattner. Das wirke sich auch auf die Bewertung sämtlicher Mietwohnungen in den betroffenen Märkten und deren Finanzierung aus. „Letztlich trifft das die gesamte Volkswirtschaft sowie Sparanlagen vieler Deutscher, die direkt oder indirekt in Wohnimmobilien investiert sind.“
Grundsteuer: Koalition beim Wort nehmen
Die Koalition kündigt im Eckpunktepapier eine aufkommensneutrale Grundsteuer an, während das bislang diskutierte Bundesratsmodell der gesamten Branche durch exorbitante Erhöhungen das Genick brechen würde. „Wir nehmen die Bundesregierung beim Wort und begrüßen diese Ankündigung“, erklärt Mattner. Zudem weist der ZIA erneut darauf hin, dass Share Deals keine missbräuchlichen Steuergestaltungen sind, sondern geltendem Recht entsprechen und sowohl von privaten als auch öffentlichen Unternehmen genutzt werden. „Der Tenor im Eckpunktepapier zeigt, dass die Politik den Zweck von Share Deals noch nicht verstanden hat. Mit dieser Möglichkeit schützen sich Investoren und Eigentümer vor einer doppelten Grunderwerbsteuerlast“, meint Mattner.
14 von 16 Bundesländern haben die Grunderwerbsteuer-Sätze seit 2007 von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht, das Aufkommen befindet sich auf einem Rekordhoch. Ein Grund für die Steuer-Rallye findet sich im Länderfinanzausgleich. Gemäß des Finanzausgleichsgesetzes werden darin nicht die tatsächlichen, sondern fiktive Grunderwerbsteuereinnahmen zu Grunde gelegt. In der Praxis führt das dazu, dass Länder mit einem überdurchschnittlich hohen Steuersatz mehr Einnahmen für ihren Haushalt generieren, weil die fiktiven Einnahmen darunter liegen. „Hier müssen wir ansetzen. Diesen motivierenden Faktor gilt es zu beseitigen“, sagt Mattner.
Kommunen sollen unterstützt werden
Positive Punkte finden sich im Kapitel „Baukostensenkung und Fachkräftesicherung“. So plant die Bundesregierung die Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung. Zudem sollen digitale Baugenehmigungsverfahren in den Kommunen standardisiert und erleichtert werden. „Beide Maßnahmen führen zu einer Vereinfachung für die Planungsbehörden, die an mehreren Stellen durch Fachkräftemangel und Überlastung an ihre Grenzen stoßen. Das ist ein enorm wichtiges Vorhaben der Gesetzgeber. Wichtig wäre nun, noch mehr Sicherheiten für Entwickler und Investoren durch die Erweiterung der Musterbauordnung herzustellen. So umgehen wir teuren Planungsaufwand insbesondere im seriellen Wohnungsbau“, sagt Mattner.
Energetische Gebäudesanierungs-AfA muss kommen
Bislang fehlt nach wie vor das eindeutige Zugeständnis der Bundesregierung für die Einführung einer Sonderabschreibung für die energetische Gebäudesanierung. „Diesen Punkt hätten wir uns für den Wohngipfel erhofft. Der Gebäudesektor ist elementar für die Energiewende in Deutschland. Die Aufwendungen müssen wir als Immobilienwirtschaft aufwenden, dazu sind wir angehalten. Bislang liegen diese Belastungen jedoch ausschließlich auf Eigentümer- und Mieterseite. Durch eine intelligente Abschreibungsmöglichkeit kann diese Kostenlast jedoch auf eine weitere Schulter verteilt werden. So werden auch die Mieter unterstützt“, sagt Mattner.
ZIA warnt vor Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Im Eckpunktepapier finden sich erneut mehrere Eingriffe in das Mietrecht, so etwa die Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf sechs Jahre. „Es ist schwer verständlich, dass die Koalitionäre einerseits Anreize für das Bauen ankündigen und andererseits den Mietspiegel manipulieren wollen. Dieser Markteingriff hätte eine fatale Wirkung besonders in den angespannten Wohnungsmärkten. Erst reduziert die Bundesregierung die Modernisierungsumlage, dann will sie die Mieten auf diese Art und Weise einfrieren. So schaffen wir kein verbessertes Umfeld für Investitionen“, erklärt Mattner. Das wirke sich auch auf die Bewertung sämtlicher Mietwohnungen in den betroffenen Märkten und deren Finanzierung aus. „Letztlich trifft das die gesamte Volkswirtschaft sowie Sparanlagen vieler Deutscher, die direkt oder indirekt in Wohnimmobilien investiert sind.“
Grundsteuer: Koalition beim Wort nehmen
Die Koalition kündigt im Eckpunktepapier eine aufkommensneutrale Grundsteuer an, während das bislang diskutierte Bundesratsmodell der gesamten Branche durch exorbitante Erhöhungen das Genick brechen würde. „Wir nehmen die Bundesregierung beim Wort und begrüßen diese Ankündigung“, erklärt Mattner. Zudem weist der ZIA erneut darauf hin, dass Share Deals keine missbräuchlichen Steuergestaltungen sind, sondern geltendem Recht entsprechen und sowohl von privaten als auch öffentlichen Unternehmen genutzt werden. „Der Tenor im Eckpunktepapier zeigt, dass die Politik den Zweck von Share Deals noch nicht verstanden hat. Mit dieser Möglichkeit schützen sich Investoren und Eigentümer vor einer doppelten Grunderwerbsteuerlast“, meint Mattner.
14 von 16 Bundesländern haben die Grunderwerbsteuer-Sätze seit 2007 von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht, das Aufkommen befindet sich auf einem Rekordhoch. Ein Grund für die Steuer-Rallye findet sich im Länderfinanzausgleich. Gemäß des Finanzausgleichsgesetzes werden darin nicht die tatsächlichen, sondern fiktive Grunderwerbsteuereinnahmen zu Grunde gelegt. In der Praxis führt das dazu, dass Länder mit einem überdurchschnittlich hohen Steuersatz mehr Einnahmen für ihren Haushalt generieren, weil die fiktiven Einnahmen darunter liegen. „Hier müssen wir ansetzen. Diesen motivierenden Faktor gilt es zu beseitigen“, sagt Mattner.
Kommunen sollen unterstützt werden
Positive Punkte finden sich im Kapitel „Baukostensenkung und Fachkräftesicherung“. So plant die Bundesregierung die Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung. Zudem sollen digitale Baugenehmigungsverfahren in den Kommunen standardisiert und erleichtert werden. „Beide Maßnahmen führen zu einer Vereinfachung für die Planungsbehörden, die an mehreren Stellen durch Fachkräftemangel und Überlastung an ihre Grenzen stoßen. Das ist ein enorm wichtiges Vorhaben der Gesetzgeber. Wichtig wäre nun, noch mehr Sicherheiten für Entwickler und Investoren durch die Erweiterung der Musterbauordnung herzustellen. So umgehen wir teuren Planungsaufwand insbesondere im seriellen Wohnungsbau“, sagt Mattner.
Energetische Gebäudesanierungs-AfA muss kommen
Bislang fehlt nach wie vor das eindeutige Zugeständnis der Bundesregierung für die Einführung einer Sonderabschreibung für die energetische Gebäudesanierung. „Diesen Punkt hätten wir uns für den Wohngipfel erhofft. Der Gebäudesektor ist elementar für die Energiewende in Deutschland. Die Aufwendungen müssen wir als Immobilienwirtschaft aufwenden, dazu sind wir angehalten. Bislang liegen diese Belastungen jedoch ausschließlich auf Eigentümer- und Mieterseite. Durch eine intelligente Abschreibungsmöglichkeit kann diese Kostenlast jedoch auf eine weitere Schulter verteilt werden. So werden auch die Mieter unterstützt“, sagt Mattner.
