07.08.2017 Rückzahlung der Mietkaution sorgt häufig für Streit
Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seinen Verpflichtungen wie dem Ausführen von Schönheitsreparaturen nicht nachkommt. Um diese Rechte und Pflichten herrscht bei Wohnungsmietern oft Unkenntnis. Was zu beachten ist erläutert der Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf.
Kautionshöhe. Die Kaution darf drei Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten-Vorauszahlung) nicht übersteigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Summe von seinem Vermögen getrennt auf einem Treuhandkonto anzulegen. So soll verhindert werden, dass sie bei einer Insolvenz des Vermieters wegfällt, weil sie in die Konkursmasse einfließen würde. Ist das Geld dagegen auf einem separaten Konto angelegt, ist es insolvenzfest und kann dem Mieter ausgezahlt werden.
Wie die Kaution angelegt werden muss. Üblich ist es, dass der Vermieter das Geld in bar erhält, dies quittiert und auf seinen Namen auf einem Konto parkt. Die entstehenden Zinsen werden der Kaution gutgeschrieben. Kosten für Kontoführung und Kündigung gehen zu Lasten des Mieters. Grundsätzlich ist der Mieter dazu berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu begleichen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter darf den Mietvertrag fristlos kündigen, falls der Mieter mit der Zahlung von zwei Raten in Verzug ist.
Alternativ kann der Mieter das Geld auf ein eigenes Sparbuch einzahlen und an den Vermieter verpfänden. Theoretisch kann er darüber hinaus eine Bankbürgschaft über den Kautionsbetrag als Sicherheit besorgen. Diese sind aber kaum noch verbreitet und immer weniger Banken bieten diesen Service an“, ergänzt RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger. Mieter haben ein Recht darauf, vom Vermieter zu erfahren, wie ihr Geld angelegt wurde (BGH, IX ZR 132/06).
Immer mehr verbreitet: Kautionsbürgschaften. Auf dem Vormarsch sind Kautionsbürgschaften. Dabei prüft der Anbieter zunächst die Bonität des Mieters und bürgt während der Laufzeit des Mietvertrages für die entsprechende Kautionssumme. Der Vorteil: Anstatt den Betrag auf einem Sparbuch zu parken bleibt der Mieter für notwendige Anschaffungen flüssig, ohne dass er mit seinem Konto ins Dispo rutscht. Der Mieter muss für die Kautionsbürgschaft lediglich eine Gebühr bezahlen. Diese liegt, je nach Anbieter, bei jährlich etwa fünf bis sechs Prozent der Kautionssumme.
Auszahlung und mögliches Einbehalten der Kaution. Der Vermieter zahlt beim Auszug, nach der Wohnungsrückgabe, die Kaution zurück, sofern Vermieter und Mieter zuvor im Übergabeprotokoll keine Mängel festgestellt haben. Diese Übergabe sollten beide genau machen. Existieren Schäden des Mieters, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag der Kaution einbehalten.
Für diese Überprüfung steht dem Vermieter eine gewisse Zeit zu, deren Länge gesetzlich nicht geregelt ist. In der Vergangenheit haben die Gerichte hierüber unterschiedliche Vorgaben gemacht, die zwischen drei und sechs Monaten liegen. Mehr als ein halbes Jahr sollte sich der Vermieter mit seiner Kautionsabrechnung nicht nehmen. Die Sechs-Monats-Frist ist auch aus einem zweiten Grund wichtig: Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach Wohnungsrückgabe.
Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution außerdem einbehalten, falls damit zu rechnen ist, dass der ehemalige Bewohner Nebenkosten-Nachzahlungen leisten muss. Er darf jedoch nicht mehr als die Höhe von drei bis vier monatlichen Nebenkosten-Nachzahlungen einbehalten. Die Summe orientiert sich an den bisherigen Abrechnungen. Den Restbetrag muss er erstatten.
„Abwohnen“ ist verboten. Es ist dem Mieter verboten, die Kaution „abzuwohnen“, also bei Wohnungskündigung die letzten drei Monate keine Miete zu zahlen. Ist der Mieter mit seiner Mietzahlung im Rückstand, kann sich der Vermieter, sofern das Mietverhältnis weiter besteht, beim Kautionskonto bedienen, wenn dies vorher im Mietvertrag vereinbart wurde. In diesem Fall muss er seinen Mieter auffordern, die Kautionssumme wieder aufzufüllen.
Kautionshöhe. Die Kaution darf drei Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten-Vorauszahlung) nicht übersteigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Summe von seinem Vermögen getrennt auf einem Treuhandkonto anzulegen. So soll verhindert werden, dass sie bei einer Insolvenz des Vermieters wegfällt, weil sie in die Konkursmasse einfließen würde. Ist das Geld dagegen auf einem separaten Konto angelegt, ist es insolvenzfest und kann dem Mieter ausgezahlt werden.
Wie die Kaution angelegt werden muss. Üblich ist es, dass der Vermieter das Geld in bar erhält, dies quittiert und auf seinen Namen auf einem Konto parkt. Die entstehenden Zinsen werden der Kaution gutgeschrieben. Kosten für Kontoführung und Kündigung gehen zu Lasten des Mieters. Grundsätzlich ist der Mieter dazu berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu begleichen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter darf den Mietvertrag fristlos kündigen, falls der Mieter mit der Zahlung von zwei Raten in Verzug ist.
Alternativ kann der Mieter das Geld auf ein eigenes Sparbuch einzahlen und an den Vermieter verpfänden. Theoretisch kann er darüber hinaus eine Bankbürgschaft über den Kautionsbetrag als Sicherheit besorgen. Diese sind aber kaum noch verbreitet und immer weniger Banken bieten diesen Service an“, ergänzt RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger. Mieter haben ein Recht darauf, vom Vermieter zu erfahren, wie ihr Geld angelegt wurde (BGH, IX ZR 132/06).
Immer mehr verbreitet: Kautionsbürgschaften. Auf dem Vormarsch sind Kautionsbürgschaften. Dabei prüft der Anbieter zunächst die Bonität des Mieters und bürgt während der Laufzeit des Mietvertrages für die entsprechende Kautionssumme. Der Vorteil: Anstatt den Betrag auf einem Sparbuch zu parken bleibt der Mieter für notwendige Anschaffungen flüssig, ohne dass er mit seinem Konto ins Dispo rutscht. Der Mieter muss für die Kautionsbürgschaft lediglich eine Gebühr bezahlen. Diese liegt, je nach Anbieter, bei jährlich etwa fünf bis sechs Prozent der Kautionssumme.
Auszahlung und mögliches Einbehalten der Kaution. Der Vermieter zahlt beim Auszug, nach der Wohnungsrückgabe, die Kaution zurück, sofern Vermieter und Mieter zuvor im Übergabeprotokoll keine Mängel festgestellt haben. Diese Übergabe sollten beide genau machen. Existieren Schäden des Mieters, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag der Kaution einbehalten.
Für diese Überprüfung steht dem Vermieter eine gewisse Zeit zu, deren Länge gesetzlich nicht geregelt ist. In der Vergangenheit haben die Gerichte hierüber unterschiedliche Vorgaben gemacht, die zwischen drei und sechs Monaten liegen. Mehr als ein halbes Jahr sollte sich der Vermieter mit seiner Kautionsabrechnung nicht nehmen. Die Sechs-Monats-Frist ist auch aus einem zweiten Grund wichtig: Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach Wohnungsrückgabe.
Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution außerdem einbehalten, falls damit zu rechnen ist, dass der ehemalige Bewohner Nebenkosten-Nachzahlungen leisten muss. Er darf jedoch nicht mehr als die Höhe von drei bis vier monatlichen Nebenkosten-Nachzahlungen einbehalten. Die Summe orientiert sich an den bisherigen Abrechnungen. Den Restbetrag muss er erstatten.
„Abwohnen“ ist verboten. Es ist dem Mieter verboten, die Kaution „abzuwohnen“, also bei Wohnungskündigung die letzten drei Monate keine Miete zu zahlen. Ist der Mieter mit seiner Mietzahlung im Rückstand, kann sich der Vermieter, sofern das Mietverhältnis weiter besteht, beim Kautionskonto bedienen, wenn dies vorher im Mietvertrag vereinbart wurde. In diesem Fall muss er seinen Mieter auffordern, die Kautionssumme wieder aufzufüllen.
