08.02.2016 Sonderabschreibung zum Wohnungsbau bringt endlich Neubau in Gang
„Der Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist nicht nur ein Mehrgewinn für die Branche, sondern auch eine große Annäherung der Politik an die Realitäten der Wohnungswirtschaft“, beurteilt Steffen Bieder, Geschäftsführer des BFW Landesverbandes Mitteldeutschland die neue Regelung aus dem Bundeskabinett. Danach ist vorgesehen, die Obergrenze für die Nutzung der Förderung des Mietwohnungsneubaus von ursprünglich 2.200 Euro auf 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu erhöhen. Mit der Erhöhung wurde auf die Bemühungen der Wohnungswirtschaft reagiert, die darauf hinwies, dass besonders in den Metropolregionen die Herstellungskosten von Gebäuden deutlich höher als 2.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Kosten werden zudem durch die Verschärfung der Energieeinsparverordnung EnEV Anfang 2016 noch weiter verschärft. Eine Erhöhung war also mehr als notwendig.
Allerdings sind Regionen, in denen mit Kosten von unter 3.000 Euro das nachhaltige Bauen zwar möglich ist (die aber nicht zu den Förder-Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zählen) vom Gesetz ausgenommen. Hier kommt der Neubau weiterhin nicht in Gang. Diese vorwiegend ländlichen Regionen werden sich zukünftig noch schwächer entwickeln als städtische Zentren. Vor diesem Hintergrund besteht die Gefahr, dass das Gesetz in seiner jetzigen Ausgestaltung keine flächendeckende Wirkung erzielen wird.
„In den städtischen Oberzentren mit durchaus angespannten Wohnungsmärkten wird dagegen zukünftig die Beschaffung von Bauland das Nadelöhr der Projektumsetzung sein. Kommunen sind dabei angehalten, Bauland auch an private Investoren zu verkaufen, um den Effekt der Sonderabschreibung am Markt bedarfsgerecht umsetzen zu können. Dieser sollte kein Privileg kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen sein“, ergänzt Steffen Bieder.
Zum Hintergrund: Künftig soll ein neuer § 7b EStG die Sonderabschreibung für den
Mietwohnungsneubau regeln. In den ersten beiden Jahren können jeweils 10 Prozent und im dritten Jahr bis zu 9 Prozent der Anschaffungs? oder Herstellungskosten* des Gebäudes abgeschrieben werden. Die lineare Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG in Höhe von 2 Prozent pro Jahr ist zusätzlich vorzunehmen. Die begünstigten Flächen müssen mindestens 10 Jahre nach der Fertigstellung zu Wohnzwecken dienen. Die Sonderabschreibung soll für Gebäude gelten, für die Bauanträge nach dem 31. Dezember 2015 und vor dem 1. Januar 2019 gestellt worden sind. Die letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist auf den Veranlagungszeitraum 2022 beschränkt. Gehen die Kosten darüber über die Obergrenze von 3.000 Euro pro m² Wohnfläche hinaus, entfällt die gesamte Förderung.
*Anschaffungskosten eines Gebäudes sind gem. § 255 Abs. 1 HGB die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten.
Herstellungskosten sind die Summe aller Aufwendungen, die zur gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes aufgewandt werden müssen. Insbesondere sind dies die Bauwerkskosten sowie die Kosten für die Ausstattung, die Herrichtung und Erschließung, die Außenanlagen, Planungs? und Beratungshonorare und anfallende Gebühren. In den Herstellungskosten sind nicht die Aufwendungen für das Baugrundstück enthalten. Die Herstellungskosten sind die Kostengruppen 200 – 700 nach DIN 276.
Allerdings sind Regionen, in denen mit Kosten von unter 3.000 Euro das nachhaltige Bauen zwar möglich ist (die aber nicht zu den Förder-Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zählen) vom Gesetz ausgenommen. Hier kommt der Neubau weiterhin nicht in Gang. Diese vorwiegend ländlichen Regionen werden sich zukünftig noch schwächer entwickeln als städtische Zentren. Vor diesem Hintergrund besteht die Gefahr, dass das Gesetz in seiner jetzigen Ausgestaltung keine flächendeckende Wirkung erzielen wird.
„In den städtischen Oberzentren mit durchaus angespannten Wohnungsmärkten wird dagegen zukünftig die Beschaffung von Bauland das Nadelöhr der Projektumsetzung sein. Kommunen sind dabei angehalten, Bauland auch an private Investoren zu verkaufen, um den Effekt der Sonderabschreibung am Markt bedarfsgerecht umsetzen zu können. Dieser sollte kein Privileg kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen sein“, ergänzt Steffen Bieder.
Zum Hintergrund: Künftig soll ein neuer § 7b EStG die Sonderabschreibung für den
Mietwohnungsneubau regeln. In den ersten beiden Jahren können jeweils 10 Prozent und im dritten Jahr bis zu 9 Prozent der Anschaffungs? oder Herstellungskosten* des Gebäudes abgeschrieben werden. Die lineare Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG in Höhe von 2 Prozent pro Jahr ist zusätzlich vorzunehmen. Die begünstigten Flächen müssen mindestens 10 Jahre nach der Fertigstellung zu Wohnzwecken dienen. Die Sonderabschreibung soll für Gebäude gelten, für die Bauanträge nach dem 31. Dezember 2015 und vor dem 1. Januar 2019 gestellt worden sind. Die letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist auf den Veranlagungszeitraum 2022 beschränkt. Gehen die Kosten darüber über die Obergrenze von 3.000 Euro pro m² Wohnfläche hinaus, entfällt die gesamte Förderung.
*Anschaffungskosten eines Gebäudes sind gem. § 255 Abs. 1 HGB die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten.
Herstellungskosten sind die Summe aller Aufwendungen, die zur gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes aufgewandt werden müssen. Insbesondere sind dies die Bauwerkskosten sowie die Kosten für die Ausstattung, die Herrichtung und Erschließung, die Außenanlagen, Planungs? und Beratungshonorare und anfallende Gebühren. In den Herstellungskosten sind nicht die Aufwendungen für das Baugrundstück enthalten. Die Herstellungskosten sind die Kostengruppen 200 – 700 nach DIN 276.
