23.06.2015 Mietbegrenzung setzt falsche Impulse: Wohnraum bleibt Mangelware
„Mit der Mietpreisbremse konterkariert die Landesregierung ihre eigene Wohnungspolitik. Staatlich gedeckelte Mieten schaffen keinen neuen Wohnraum. Gerade der fehlt aber. Hier liefert das Land weiterhin keinen Lösungsansatz“, kommentiert Martin Dornieden, Landesvorsitzender des BFW – Verband der mittelständischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Nordrhein-Westfalen die geplante Einführung der Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015.
Der Grund für angespannte Wohnungsmärkte ist die starke Nachfrage nach Wohnraum, der kein ausreichendes Angebot gegenübersteht. Die Mietpreisbremse ist hierfür keine Lösung. Das weiß selbst die Politik, denn in der Begründung zum Verordnungsentwurf heißt es unter anderem, dass neuer Wohnraum durch die Mietpreisbremse nicht geschaffen wird. Die Mieter selber werden übrigens auch nicht geschützt. Wer nicht unbedingt umziehen muss, bleibt wohnen. Denn neue Wohnungen gibt es zu wenige. Und bei Neuvermietung bekommt der Mieter mit der besten Bonität die Wohnung. „Damit ist niemandem geholfen, erst recht nicht denen, die niedrige Einkommen haben“, so Dornieden.
Die Lösung liegt in einem ausreichenden Neubau in den NRW-Ballungszentren. Gerade der Wohnungsneubau wurde aber um ein Vielfaches teurer. Kostentreiber ist vor allem der Staat. Um 40 Prozent ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses in den letzten 15 Jahren gestiegen, so das Ergebnis einer aktuellen Studie*. Jüngstes Beispiel in NRW war die Anhebung der Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent zu Jahresbeginn.
„ Auch wenn er nicht direkt von der Beschränkung betroffen ist, bremst die Mietbegrenzung Investitionen in den Mietwohnungsneubau. Die Anpassung der Mieten an den Markt wird auf viele Jahre unmöglich. Investitionen in Immobilien werden aber nur dann getätigt, wenn Aussicht auf eine langfristig auskömmliche Verzinsung besteht“, berichtet Dornieden.
Eingriffe in das Mietrecht sorgen für Unsicherheit
Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW-Landesverbandes, hält die immer neuen Eingriffe ins Mietrecht für einen Unsicherheitsfaktor für Mieter und Vermieter. Darüber hinaus mache eine Mietpreisbremse das Vergleichsmietensystem angreifbar. Die Mietpreisbremse sei ein staatlich festgelegter Höchstpreis. Preisbildende Qualitätsmerkmale wie Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung würden dann keine Rolle mehr spielen. Bei Erstellung der Mietspiegel gäbe es zukünftig keine Durchmischung mehr von Bestandsmieten und freiverhandelten Neumieten. „Genau das hat bisher die Berechnung einer modifizierten Durchschnittsmiete ermöglicht“, so die BFW-Landesgeschäftsführerin. „Und damit fehlt jeder Marktbezug. Das macht das bewährte Vergleichsmietensystem verfassungswidrig!“
„Das Berliner Mietspiegelurteil zeigt ein grundlegendes Problem des Gesetzes. Mietspiegel sind als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete zur rechtssicheren Anwendung der Mietpreisbremse in den meisten Fällen ungeeignet“, so Gendziorra.
Zudem kostet die Erstellung qualifizierter Mietspiegel Geld. Selbst Kommunen wie Köln haben deshalb bis heute nur einen einfachen Mietspiegel, so wie fast alle von der Mietpreisbremse betroffenen NRW-Städte. Die Qualität und Aussagekraft der Mietspiegel sei auch aus anderen Gründen fraglich. Nicht selten basierten die Ergebnisse auf einseitig abgefragten und zahlenmäßig niedrigen Umfragen. Damit sei es nur eine Frage der Zeit, wann auch in NRW die ersten Mietspiegel von Gerichten als Bemessungsgrundlage ungeeignet eingestuft werden, so Gendziorra abschließend.
Der Grund für angespannte Wohnungsmärkte ist die starke Nachfrage nach Wohnraum, der kein ausreichendes Angebot gegenübersteht. Die Mietpreisbremse ist hierfür keine Lösung. Das weiß selbst die Politik, denn in der Begründung zum Verordnungsentwurf heißt es unter anderem, dass neuer Wohnraum durch die Mietpreisbremse nicht geschaffen wird. Die Mieter selber werden übrigens auch nicht geschützt. Wer nicht unbedingt umziehen muss, bleibt wohnen. Denn neue Wohnungen gibt es zu wenige. Und bei Neuvermietung bekommt der Mieter mit der besten Bonität die Wohnung. „Damit ist niemandem geholfen, erst recht nicht denen, die niedrige Einkommen haben“, so Dornieden.
Die Lösung liegt in einem ausreichenden Neubau in den NRW-Ballungszentren. Gerade der Wohnungsneubau wurde aber um ein Vielfaches teurer. Kostentreiber ist vor allem der Staat. Um 40 Prozent ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses in den letzten 15 Jahren gestiegen, so das Ergebnis einer aktuellen Studie*. Jüngstes Beispiel in NRW war die Anhebung der Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent zu Jahresbeginn.
„ Auch wenn er nicht direkt von der Beschränkung betroffen ist, bremst die Mietbegrenzung Investitionen in den Mietwohnungsneubau. Die Anpassung der Mieten an den Markt wird auf viele Jahre unmöglich. Investitionen in Immobilien werden aber nur dann getätigt, wenn Aussicht auf eine langfristig auskömmliche Verzinsung besteht“, berichtet Dornieden.
Eingriffe in das Mietrecht sorgen für Unsicherheit
Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW-Landesverbandes, hält die immer neuen Eingriffe ins Mietrecht für einen Unsicherheitsfaktor für Mieter und Vermieter. Darüber hinaus mache eine Mietpreisbremse das Vergleichsmietensystem angreifbar. Die Mietpreisbremse sei ein staatlich festgelegter Höchstpreis. Preisbildende Qualitätsmerkmale wie Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung würden dann keine Rolle mehr spielen. Bei Erstellung der Mietspiegel gäbe es zukünftig keine Durchmischung mehr von Bestandsmieten und freiverhandelten Neumieten. „Genau das hat bisher die Berechnung einer modifizierten Durchschnittsmiete ermöglicht“, so die BFW-Landesgeschäftsführerin. „Und damit fehlt jeder Marktbezug. Das macht das bewährte Vergleichsmietensystem verfassungswidrig!“
„Das Berliner Mietspiegelurteil zeigt ein grundlegendes Problem des Gesetzes. Mietspiegel sind als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete zur rechtssicheren Anwendung der Mietpreisbremse in den meisten Fällen ungeeignet“, so Gendziorra.
Zudem kostet die Erstellung qualifizierter Mietspiegel Geld. Selbst Kommunen wie Köln haben deshalb bis heute nur einen einfachen Mietspiegel, so wie fast alle von der Mietpreisbremse betroffenen NRW-Städte. Die Qualität und Aussagekraft der Mietspiegel sei auch aus anderen Gründen fraglich. Nicht selten basierten die Ergebnisse auf einseitig abgefragten und zahlenmäßig niedrigen Umfragen. Damit sei es nur eine Frage der Zeit, wann auch in NRW die ersten Mietspiegel von Gerichten als Bemessungsgrundlage ungeeignet eingestuft werden, so Gendziorra abschließend.
