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05.03.2015 Chance einer längst überfälligen, umfassenden Reform des Maklerrechts vertan

Die RICS Deutschland begrüßt die Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler. Gerhard K. Kemper FRICS, Mitglied des Vorstandes der RICS Deutschland: „Dennoch hat die Regierung die Chance vertan, eine längst überfällige, umfassende Reform des Maklerrechts durchzuführen, um das antiquierte deutsche Maklerrecht international wettbewerbsfähig zu machen. Das deutsche Maklerrecht stammt aus dem 19. Jahrhundert und erlaubt in der Praxis Vorgehensweisen, die zu Recht bei den Vertragspartnern der Immobilienmakler auf mehr als nur Unverständnis stoßen. Unklare Vertragsverhältnisse, die Gleichwertigkeit von einfachem Nachweis und qualifizierter Vermittlungstätigkeit, das unerlaubte (vom Anbieter) und ungefragte (vom Mieter/Käufer) Anbieten von Vertragsgelegenheiten gehören ebenso dazu wie ein lässiger Umgang mit Interessenskonflikten. Das heutige Maklerrecht trägt viel dazu bei, dass es den wahrgenommen Wildwuchs bei Maklerdienstleistungen überhaupt gibt.“

Zudem birgt nach Angaben der RICS Deutschland die Mietpreisbremse erhebliche Risiken für die deutsche Wohnungswirtschaft. Zukünftig soll nach Plänen der Regierung den Ländern für die Dauer von fünf Jahren das Recht eingeräumt werden „in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten“ bei Wiedervermietungen von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken“. Ausgenommen sind Erstvermietungen bei Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach „umfassenden“ Modernisierungen.

Martin Eberhardt FRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „Damit überlässt die Bundesregierung die Verantwortung für die konkrete Ausgestaltung der Neuvertragsmietenregelung weitgehend den Ländern und Kommunen. Diese sind nun in der Pflicht, konform zur Rechtsprechung des BGH, Gebiete und Stadtteile mit angespannten Wohnungsmärkten festzulegen und nachzuweisen. Wie dies praktisch umgesetzt werden soll ist nicht geregelt, so dass mit diesbezüglichen Rechtstreitigkeiten zu rechnen ist. Nicht nur aufgrund der zu erwartenden erheblichen Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter wird der, für den Wohnungsmarkt zu erwartende Effekt – insbesondere eine Verringerung der Investition in bestehenden Wohnraum – somit eine schleichende Verschlechterung der durchschnittlichen Wohnungsqualität sein.“

Auch für den Neubau von Mietwohnungen in betroffenen Gebieten sind negative Auswirkungen abzusehen, da die Erstvermietung zwar nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden ist, danach aber – da deutlich über ortsüblicher Vergleichsmiete liegend – effektiv eingefroren wird, während Investoren aufgrund der niedrigen Anfangsrendite von Neubauprojekten mit Mietsteigerungen kalkulieren. Sind diese nicht möglich, wird die Investition weniger rentabel.

Eberhardt: „In Deutschland veralten zunehmend Wohnungsbestände. Die Mietpreisbremse macht Investitionen in den betroffenen Bestand unattraktiv. Dabei müssen gerade in den nächsten Jahren viele Wohnungen für ältere Menschen fit gemacht werden.“


Forderungen der RICS Deutschland zu einer Reform des Maklerrechts:

Ein einheitlicher Fachkundenachweis, einschlägige Berufserfahrung und eine Haftpflichtversicherung als Voraussetzung für eine selbstständige Maklertätigkeit
Die heutige Gewerbeerlaubnis setzt Unbescholtenheit und Zuverlässigkeit als alleinige Eignungskriterien voraus. In der heutigen Immobilienwelt ist das eindeutig nicht genug, um den wirtschaftlichen Schaden zu vermeiden, der durch fehlerhafte Maklerleistung entstehen kann.

Formerfordernis für Maklerverträge

Die heute gängige Praxis des im Exposé versteckten Angebots eines Maklervertrages, das durch konkludentes Handeln angenommen wird, sorgt für unklare Vertragsverhältnisse. Meistens ist in dem so entstehenden Maklervertrag außer der Provisionshöhe wenig geregelt. Es sollte gesetzlich festgelegt sein, dass Maklerverträge in Schrift- oder Textform abgefasst sein müssen, um gültig zu sein.

Legitimierung der Maklertätigkeit von der nicht provisionspflichtigen Seite

In der Praxis findet man zu häufig, dass Kauf- und Mietinteressenten Maklerangebote erhalten, ohne dass sie dazu ihre Zustimmung gegeben haben. Auf der anderen Seite werden Immobilien und Mietflächen angeboten, ohne dass die Vermieter/Verkäufer davon wissen, geschweige denn zugestimmt haben. Neben dem eindeutigen Maklervertrag mit der provisionspflichtigen Partei, sollte auch die Zustimmung der anderen Partei zumindest in Textform vorliegen, bevor der Makler tätig wird. Das sollte auch eine Voraussetzung für das Entstehen einer Provisionsforderung sein.

Einseitige Interessenvertretung als Leitbild des Immobilienmaklers

Um die zwangsläufig entstehenden Interessenkollisionen zu vermeiden, die bei Doppeltätigkeit entstehen, sollte der Makler eindeutig die Interessen nur einer Seite der Transaktion vertreten. Da dies häufig der heute gängigen Praxis widerspricht, sollte für eine Übergangszeit die Doppeltätigkeit weiterhin erlaubt sein unter der Voraussetzung, dass die Doppeltätigkeit und die von beiden Seiten geforderte Provisionshöhe vor Aufnahme der Maklertätigkeit schriftlich offengelegt wird, und beide Parteien dieser Doppeltätigkeit in Schrift- oder Textform zustimmen.

Vermittlung von Verträgen als Standard Makler-Leistung; Nachweis als alleinige Maklertätigkeit soll nur auf Fälle beschränkt werden, in denen der Auftraggeber dem ausdrücklich zugestimmt hat

Nachweis und Vermittlung stehen im heutigen Maklerrecht gleichwertig als vertraglich geschuldete Maklerleistung nebeneinander. Das führt zu der inakzeptablen Situation, dass sich Markteilnehmer gegen ungefragte Angebote wehren müssen, um nicht später eventuell provisionspflichtig zu werden. Nachweis als alleinige Grundlage einer provisionspflichtigen Maklerleistung sollte nur dann möglich sein, wenn die provisionspflichtige Partei diesem ausdrücklich vor Beginn der Maklertätigkeit zumindest in Textform zugestimmt hat.

Freie Vereinbarkeit von erfolgsunabhängigen Honoraren,
Aufwendungsersatzansprüchen und Verpflichtungen der Auftraggeber im qualifizierten Alleinauftrag (Verweisung- und Hinzuziehungspflichten, Provisionspflicht bei Eigenverkauf)

Diese Vertragsfreiheiten sind international längst Usus, werden in Deutschland aber immer noch von den Gerichten verworfen.

Für Beauftragung von Untermaklern (Gemeinschaftsgeschäfte) muss die Zustimmung des Auftraggebers vorher eingeholt werden

Um ungewünschte Mehrfachangebote von verschieden Maklern an die gleichen Interessenten zu vermeiden, sollte die Beauftragung von Untermaklern zustimmungspflichtig sein.

Freie Vereinbarkeit der Provisionsmodalitäten und –höhen

Die Praxis hat gezeigt, dass Marktmechanismen am besten geeignet sind marktkonforme Vergütungshöhen etablieren. Ausgenommen davon ist die heutige Regelung des Miethöhegesetzes, das die Provision bei Wohnungsvermietung auf zwei Monatsmieten begrenzt.


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