21.07.2026 Steuererklärung: Vermieter können zahlreiche Kosten geltend machen
Für viele Eigentümer steht in diesen Wochen die Einkommensteuererklärung an. Vermieter sollten dabei ihre steuerlichen Möglichkeiten ausschöpfen und Werbungskosten geltend machen. Darauf weist der bundesweite Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) hin. Denn zahlreiche Ausgaben rund um die Vermietung mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen und damit die Steuerlast.
Vermieter tragen ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V der Einkommensteuererklärung ein. Gleichzeitig können sie dort Aufwendungen angeben, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. „Viele Vermieterinnen und Vermieter schöpfen ihre steuerlichen Möglichkeiten nicht vollständig aus“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des bundesweiten Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). „Wer Belege sorgfältig sammelt und alle abzugsfähigen Posten berücksichtigt, kann seine Steuerlast oft spürbar senken“, so von Möller.
Kosten für die Mietersuche und Instandhaltung sind häufig sofort absetzbar
Im Rahmen der Mietersuche können beispielsweise die Kosten für einen Energieausweis, Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder Online-Portalen sowie Maklerkosten für die Vermietung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Zu den klassischen Werbungskosten gehören außerdem Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen wie Heizungswartung, Rohr- oder Dachrinnenreinigung sowie Kleinreparaturen. Solche Erhaltungsaufwendungen können grundsätzlich sofort steuerlich abgezogen werden.
Eine Ausnahme gilt für sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten: Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können diese Kosten nicht sofort abgezogen werden. Sie erhöhen vielmehr die Anschaffungskosten des Gebäudes und werden zusammen mit diesen über die Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt (§ 6 I Nr. 1a EStG).
Versicherungen, Betriebskosten und Möbel von der Steuer absetzen
Darüber hinaus können Vermieter unter anderem Beiträge für die Wohngebäudeversicherung – mit oder ohne Elementarschadenschutz –, die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie eine Vermieterrechtsschutzversicherung steuerlich geltend machen. Auch Betriebskosten können Werbungskosten sein, soweit sie der Vermietende selbst trägt und nicht auf den Mieter umlegt. Dazu gehören beispielsweise Verwaltungskosten, Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung sowie Ausgaben für Porto, Telefon, Büromaterial, Vermietungssoftware oder Fachliteratur. Ebenso können Beiträge zu einem Vermieter- oder Eigentümerverband wie Wohnen im Eigentum als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit die Mitgliedschaft der Verwaltung der vermieteten Immobilie dient. Auch Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie können steuerlich abzugsfähig sein, etwa für Wohnungsbesichtigungen, Eigentümerversammlungen oder die Überwachung von Handwerkerarbeiten.
Steuerliche Besonderheiten
Mietkautionen gehören nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, da diese lediglich eine Sicherheitsleistung darstellen und nicht für die Nutzung der Immobilie gezahlt werden. Auch die auf dem Kautionskonto gutgeschriebenen Zinsen werden grundsätzlich dem Mieter zugerechnet. Bei der Einkommenssteuer der Vermietenden spielen diese deshalb keine Rolle. Erstattungen von Nebenkosten mindern die Einnahmen im Zeitpunkt der Rückzahlung, Nachzahlungen erhöhen sie im Jahr des Zahlungseingangs. Mietausfälle selbst können zwar nicht zusätzlich steuerlich geltend gemacht werden. Die laufenden Werbungskosten – etwa Abschreibungen oder Schuldzinsen – bleiben jedoch grundsätzlich weiterhin abzugsfähig. Zuführungen zur Erhaltungsrücklage der WEG dürfen zunächst nicht von der Steuer abgezogen werden. Ein Werbungskostenabzug ist grundsätzlich erst dann möglich, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird.
Kaufpreis der Immobilie kann über mehrere Jahre abgeschrieben werden
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie können grundsätzlich über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Der Grundstücksanteil ist dabei herauszurechnen, da dieser der Abschreibung nicht unterliegt. Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann außerdem grundsätzlich die Anschaffungskosten der Möbel über ihre jeweilige Nutzungsdauer abschreiben.
Bei der sogenannten Absetzung für Abnutzung (AfA) gibt es – abhängig von der Art und dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie – unterschiedliche Abschreibungsmodelle:
Bei der linearen AfA bleibt der jährliche Abschreibungssatz konstant. Für Gebäude, die bis Ende 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5 Prozent, für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022 zwei Prozent und für Neubauten, die seit dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, drei Prozent. Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die degressive AfA in Anspruch genommen werden. Dabei werden in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge berücksichtigt als bei der linearen Abschreibung; diese nehmen mit fortschreitender Abschreibungsdauer ab.
Wer eine neu gebaute Immobilie kauft, kann die degressive AfA nur nutzen, wenn der Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 abgeschlossen wird und die Immobilie spätestens bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben wird. Wer das Gebäude selbst errichtet, muss mit dem Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen haben. „Welches Abschreibungsmodell im Einzelfall wirtschaftlich sinnvoll ist, sollten Vermieterinnen und Vermieter sorgfältig prüfen oder sich hierzu steuerlich beraten lassen“, rät Dr. Sandra von Möller.
Zu den Anschaffungskosten gehören außerdem Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren für den Erwerb der Immobilie. Soweit diese Kosten auf den vermieteten Gebäudeanteil entfallen, wirken sie sich über die Abschreibung steuerlich aus (§ 9 I 3 Nr. 2 EstG).
Finanzierungskosten mindern die Steuerlast
Auch Finanzierungskosten können die Steuerlast senken, sofern sie mit der Vermietung zusammenhängen. Steuerlich abzugsfähig sind insbesondere die Zinsen für Immobilienkredite sowie Darlehen, die für spätere Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen wurden (§ 9 I 3 Nr. 1 EStG). Tilgungsleistungen hingegen erkennt das Finanzamt steuerlich nicht an.
Vermieter tragen ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V der Einkommensteuererklärung ein. Gleichzeitig können sie dort Aufwendungen angeben, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. „Viele Vermieterinnen und Vermieter schöpfen ihre steuerlichen Möglichkeiten nicht vollständig aus“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des bundesweiten Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). „Wer Belege sorgfältig sammelt und alle abzugsfähigen Posten berücksichtigt, kann seine Steuerlast oft spürbar senken“, so von Möller.
Kosten für die Mietersuche und Instandhaltung sind häufig sofort absetzbar
Im Rahmen der Mietersuche können beispielsweise die Kosten für einen Energieausweis, Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder Online-Portalen sowie Maklerkosten für die Vermietung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Zu den klassischen Werbungskosten gehören außerdem Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen wie Heizungswartung, Rohr- oder Dachrinnenreinigung sowie Kleinreparaturen. Solche Erhaltungsaufwendungen können grundsätzlich sofort steuerlich abgezogen werden.
Eine Ausnahme gilt für sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten: Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können diese Kosten nicht sofort abgezogen werden. Sie erhöhen vielmehr die Anschaffungskosten des Gebäudes und werden zusammen mit diesen über die Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt (§ 6 I Nr. 1a EStG).
Versicherungen, Betriebskosten und Möbel von der Steuer absetzen
Darüber hinaus können Vermieter unter anderem Beiträge für die Wohngebäudeversicherung – mit oder ohne Elementarschadenschutz –, die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie eine Vermieterrechtsschutzversicherung steuerlich geltend machen. Auch Betriebskosten können Werbungskosten sein, soweit sie der Vermietende selbst trägt und nicht auf den Mieter umlegt. Dazu gehören beispielsweise Verwaltungskosten, Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung sowie Ausgaben für Porto, Telefon, Büromaterial, Vermietungssoftware oder Fachliteratur. Ebenso können Beiträge zu einem Vermieter- oder Eigentümerverband wie Wohnen im Eigentum als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit die Mitgliedschaft der Verwaltung der vermieteten Immobilie dient. Auch Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie können steuerlich abzugsfähig sein, etwa für Wohnungsbesichtigungen, Eigentümerversammlungen oder die Überwachung von Handwerkerarbeiten.
Steuerliche Besonderheiten
Mietkautionen gehören nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, da diese lediglich eine Sicherheitsleistung darstellen und nicht für die Nutzung der Immobilie gezahlt werden. Auch die auf dem Kautionskonto gutgeschriebenen Zinsen werden grundsätzlich dem Mieter zugerechnet. Bei der Einkommenssteuer der Vermietenden spielen diese deshalb keine Rolle. Erstattungen von Nebenkosten mindern die Einnahmen im Zeitpunkt der Rückzahlung, Nachzahlungen erhöhen sie im Jahr des Zahlungseingangs. Mietausfälle selbst können zwar nicht zusätzlich steuerlich geltend gemacht werden. Die laufenden Werbungskosten – etwa Abschreibungen oder Schuldzinsen – bleiben jedoch grundsätzlich weiterhin abzugsfähig. Zuführungen zur Erhaltungsrücklage der WEG dürfen zunächst nicht von der Steuer abgezogen werden. Ein Werbungskostenabzug ist grundsätzlich erst dann möglich, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird.
Kaufpreis der Immobilie kann über mehrere Jahre abgeschrieben werden
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie können grundsätzlich über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Der Grundstücksanteil ist dabei herauszurechnen, da dieser der Abschreibung nicht unterliegt. Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann außerdem grundsätzlich die Anschaffungskosten der Möbel über ihre jeweilige Nutzungsdauer abschreiben.
Bei der sogenannten Absetzung für Abnutzung (AfA) gibt es – abhängig von der Art und dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie – unterschiedliche Abschreibungsmodelle:
Bei der linearen AfA bleibt der jährliche Abschreibungssatz konstant. Für Gebäude, die bis Ende 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5 Prozent, für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022 zwei Prozent und für Neubauten, die seit dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, drei Prozent. Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die degressive AfA in Anspruch genommen werden. Dabei werden in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge berücksichtigt als bei der linearen Abschreibung; diese nehmen mit fortschreitender Abschreibungsdauer ab.
Wer eine neu gebaute Immobilie kauft, kann die degressive AfA nur nutzen, wenn der Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 abgeschlossen wird und die Immobilie spätestens bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben wird. Wer das Gebäude selbst errichtet, muss mit dem Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen haben. „Welches Abschreibungsmodell im Einzelfall wirtschaftlich sinnvoll ist, sollten Vermieterinnen und Vermieter sorgfältig prüfen oder sich hierzu steuerlich beraten lassen“, rät Dr. Sandra von Möller.
Zu den Anschaffungskosten gehören außerdem Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren für den Erwerb der Immobilie. Soweit diese Kosten auf den vermieteten Gebäudeanteil entfallen, wirken sie sich über die Abschreibung steuerlich aus (§ 9 I 3 Nr. 2 EstG).
Finanzierungskosten mindern die Steuerlast
Auch Finanzierungskosten können die Steuerlast senken, sofern sie mit der Vermietung zusammenhängen. Steuerlich abzugsfähig sind insbesondere die Zinsen für Immobilienkredite sowie Darlehen, die für spätere Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen wurden (§ 9 I 3 Nr. 1 EStG). Tilgungsleistungen hingegen erkennt das Finanzamt steuerlich nicht an.
