21.10.2024 Bürokratieentlastung bei Gewerbemietverträgen: Text- statt Schriftform
Am 26. September 2024 hat der Bundestag im Rahmen des 4. Bürokratieentlastungsgesetzes durch Neufassung des § 578 Abs. 1 BGB die bisherige strenge Schriftform für Gewerberaummietverträge insoweit abgeschwächt, als dass in Zukunft die Textform ausreichend sein soll. Der Bundesrat hat am 18. Oktober zugestimmt. Gewerberaummietverträge und ihre Nachträge können also künftig per Mail, SMS oder WhatsApp vereinbart werden, ohne dass sie deswegen, wie es bisher möglich gewesen wäre vorzeitig gekündigt werden können.
Die Neuregelung wird noch in diesem Jahr in Kraft treten. Carolin Schultz-Altendorf, Rechtsanwältin bei Müller Radack Schultz, weist darauf hin, dass für Altverträge zwar eine Übergangsfrist von einem Jahr geregelt ist; diese gilt aber nicht, wenn ab Inkrafttreten der Neuregelung Nachträge vereinbart werden.
Es bleibt unklar, ob – entsprechend der Rechtslage bei Schriftform und elektronischer Form – der gesamte Vertragsinhalt mit dem Angebot und der Annahme jeweils auf einem Datenträger (z.B. in einer E-Mail, einer SMS, einer Messenger-Nachricht) enthalten sein muss oder ob eine Bezugnahme ausreicht. Sollte eine Bezugnahme ausreichen, ist unklar, wie sie zu erfolgen hat.
Eine Beschränkung auf den Erwerberschutz, wie der Bundesrat vorgeschlagen hatte, oder sogar eine ersatzlose Streichung der Regelung, wie schon Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei Müller Radack Schultz, empfohlen hatte, wäre sinnvoller gewesen.
Rebecca Schultz, Rechtsanwältin und Notarin bei Müller Radack Schultz, schlägt vor, den Erwerber abzusichern: “Die Verkäufer sollten in den notariellen Kaufverträgen versichern, dass alle durch Textform abgegebenen Willenserklärungen – die gewerblichen Mietverträge und ihre Nachträge betreffend – dem Erwerber (durch Datenraum/Bezugsurkunde/Anlage) zur Verfügung gestellt worden sind.”
Müller Radack Schultz rät allen gewerblichen Vermietern und Mietern, langfristige gewerbliche Mietverträge (weiterhin) ohne SMS, WhatsApp oder andere Messenger-Dienste zu vereinbaren.
Die Neuregelung wird noch in diesem Jahr in Kraft treten. Carolin Schultz-Altendorf, Rechtsanwältin bei Müller Radack Schultz, weist darauf hin, dass für Altverträge zwar eine Übergangsfrist von einem Jahr geregelt ist; diese gilt aber nicht, wenn ab Inkrafttreten der Neuregelung Nachträge vereinbart werden.
Es bleibt unklar, ob – entsprechend der Rechtslage bei Schriftform und elektronischer Form – der gesamte Vertragsinhalt mit dem Angebot und der Annahme jeweils auf einem Datenträger (z.B. in einer E-Mail, einer SMS, einer Messenger-Nachricht) enthalten sein muss oder ob eine Bezugnahme ausreicht. Sollte eine Bezugnahme ausreichen, ist unklar, wie sie zu erfolgen hat.
Eine Beschränkung auf den Erwerberschutz, wie der Bundesrat vorgeschlagen hatte, oder sogar eine ersatzlose Streichung der Regelung, wie schon Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei Müller Radack Schultz, empfohlen hatte, wäre sinnvoller gewesen.
Rebecca Schultz, Rechtsanwältin und Notarin bei Müller Radack Schultz, schlägt vor, den Erwerber abzusichern: “Die Verkäufer sollten in den notariellen Kaufverträgen versichern, dass alle durch Textform abgegebenen Willenserklärungen – die gewerblichen Mietverträge und ihre Nachträge betreffend – dem Erwerber (durch Datenraum/Bezugsurkunde/Anlage) zur Verfügung gestellt worden sind.”
Müller Radack Schultz rät allen gewerblichen Vermietern und Mietern, langfristige gewerbliche Mietverträge (weiterhin) ohne SMS, WhatsApp oder andere Messenger-Dienste zu vereinbaren.