08.01.2018 Berliner Büromarkt präsentiert sich bärenstark
Höher, schneller, weiter: Der Berliner Büromarkt bleibt auch im Schlussquartal seinem Rekordkurs treu und erklimmt mit einem Flächenumsatz von 913.000 m² die nächste Bestmarke. Gegenüber dem bisherigen Höchstwert aus dem Vorjahr ist dies ein Plus von 9 %. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
„Die rasante Entwicklung des Berliner Büromarkts zeigt sich jedoch am besten mit Blick auf den zehnjährigen Durchschnitt, der sogar um 49 % übertroffen wurde“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Im bundesweiten Ranking muss sich Berlin jedoch mit dem zweiten Platz hinter der bayerischen Landeshauptstadt München begnügen, die mit fast 1 Million m² ebenfalls einen neuen Rekord erzielt. Auf den weiteren Plätzen folgen mit deutlichem Abstand Frankfurt (810.000 m²) und Hamburg (613.000 m²). Tatsächlich profitierte der Berliner Markt mit einem Umsatzanteil von fast 28 % wieder verstärkt von Großabschlüssen über 10.000 m², die im Vorjahr gerade einmal rund 16 % des Ergebnisses ausmachten. Aufgrund der extremen Flächenknappheit im Bestand beschränken sich diese jedoch nahezu ausschließlich auf Projektentwicklungen.
Aufgrund mehrerer Großabschlüsse in den Cityrandlagen Kreuzberg/Friedrichshain und Mediaspree waren diese beiden Teilmärkte mit 147.000 m² bzw. 117.000 m² die umsatzstärksten. Gleichzeitig ist hier der moderne Flächenumsatz besonders hoch, da es sich vorwiegend um Büroprojekte handelte. Ebenfalls viel umgesetzt wurde in Charlottenburg, hier wiesen die Flächen jedoch angebotsbedingt überwiegend nur eine normale Ausstattungsqualität auf. Die besonders begehrten zentralen Topcity- und Citylagen kommen in der Summe auf 121.000 m² bzw. 323.000 m² Flächenumsatz und erzielen damit ebenfalls gute Ergebnisse.
Mehr Umsatz über 10.000 m², Leerstand bei 2 %
Aufgrund der hohen Anzahl von Projektanmietungen hat sich das Segment über 10.000 m² im Vorjahresvergleich deutlich belebt. Tatsächlich hat sich hier das Volumen fast verdoppelt. Mit einem Anteil von 28 % ist es gleichzeitig am bedeutendsten für das Resultat. Auch im Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m² wurde noch einmal mehr umgesetzt, sodass dieses etwa 19 % beisteuert. Alle übrigen Klassen ab 200 m² verzeichnen jedoch im Vorjahresvergleich einen Umsatzrückgang und steuern zwischen 10 % und 14 % bei. Diese Entwicklung spiegelt deutlich den Engpass im Bestand wider, da gerade der Bedarf in den kleineren und mittleren Flächengrößen vorwiegend durch ihn gedeckt wird.
Auf der Nachfrageseite finden sich mit Handelsunternehmen (22 %), sonstigen Dienstleistungen (19 %), der öffentlichen Verwaltung (15 %) und Informations- und Kommunikationsunternehmen (13 %) die in der Hauptstadt traditionell großen Flächenabnehmer auf den vordersten Plätzen, wenn auch in neuer Reihenfolge. Vor dem Hintergrund der positiven Entwicklung im E-Commerce haben sich speziell Handelsunternehmen in der jüngeren Vergangenheit zu einer bedeutenden Nutzergruppe gemausert. Alle übrigen Branchen halten zwar für sich allein deutlich weniger als 10 %, kommen in der Summe aber dennoch auf rund ein Drittel des Gesamtumsatzes.
Mit dem Aufwind auf dem Büromarkt hat sich das Leerstandsvolumen rasant reduziert. Obschon bereits auf äußerst geringem Niveau, hat es sich binnen Jahresfrist noch einmal drastisch um rund 28 % verringert und umfasst mit 392.000 m² deutlich weniger als die Hälfte des aktuellen Jahresumsatzes. Auch bei den modernen Flächen ging das Angebotsvolumen erheblich zurück; hier liegt der Rückgang bei 30 % auf 121.000 m². Größere Flächengesuche können bereits seit Längerem fast ausschließlich nur noch in Projektierungen bedient werden. Aber auch bei kleinerem und mittlerem Flächenbedarf ist die Situation angespannt. Dies verdeutlicht auch die Leerstandsquote, die bei gerade einmal 2,0 % liegt.
Bauvolumen erhöht, aber nur wenig verfügbar, Höchstmiete durchbricht 30 €/m²
Das Bauvolumen hat sich in den vergangenen 12 Monaten noch einmal deutlich erhöht. Insgesamt summiert es sich auf 577.000 m² und liegt damit 56 % über dem Vorjahreswert. Die hiervon noch auf dem Markt verfügbaren Flächen sind bei Weitem nicht in ähnlichem Maße gestiegen und umfassen lediglich 267.000 m² (+9 %). Hier zeigt sich, dass sich der immense Bedarf an neuen, modernen Flächen in hohen Vorvermietungsquoten niederschlägt. Am meisten gebaut wird derzeit in der Lage Mediaspree mit 102.500 m², gefolgt vom Hauptbahnhof mit 96.500 m². In diesen beiden Lagen sind mit 41.500 m² bzw. 64.500 m² auch noch die meisten Flächen verfügbar. Potenzielle Mieter müssen sich jedoch gedulden: Nur für rund 43.000 m² bzw. einen Anteil von 16 % der noch verfügbaren Flächen wird eine Fertigstellung im Laufe des Jahres 2018 avisiert. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist im Jahresvergleich auf 659.000 m² (-16 %) gesunken.
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Der rasche Leerstandsabbau und die geringe Verfügbarkeit von Flächen haben zu einem rasanten Mietanstieg über quasi alle Lagen und Segmente geführt. So kletterte die Spitzenmiete am Potsdamer/Leipziger Platz im Jahresvergleich um stolze 16 % auf 33 €/m² und die Durchschnittsmiete über den Gesamtmarkt um sogar 22 % auf 19,20 €/m². Auch in den einzelnen Lagen haben sowohl die Höchst- als auch die Durchschnittsmieten angezogen, letztere sogar überwiegend ebenfalls mit zweistelligen Zuwachsraten. Die größten Veränderungen bei den Höchstmieten waren in den Teilmärkten Mitte (+41 % auf 24 €/m²) und Mediaspree (+32 % auf 25 €/m²) zu beobachten. Bei den Durchschnittsmieten tat sich erneut die Lage Mediaspree mit einem Anstieg um 47 % – auch bedingt durch die hohe Quote von Projektanmietungen – hervor.
Kein Ende des Berlin-Booms in Sicht
„Obwohl die Zeiten auf den bundesweiten Büromärkten generell außerordentlich gut sind, sticht Berlin noch einmal hervor. In keiner anderen Stadt in Deutschland herrscht eine ähnliche Flächenknappheit, und in keiner anderen Stadt entwickeln sich die Mietpreise derart rasant. Da viele Mieter und Eigennutzer auch längere Wartezeiten bis zum Bezug akzeptieren und bereits frühzeitig Verträge über Büroprojekte abschließen, ist die Flächenknappheit jedoch nicht direkt im Flächenumsatz abzulesen; vielmehr ist dieser seit 2014 rapide gestiegen. Außerdem wird verstärkt ohne Vorvermietung gebaut, die entlastende Wirkung für den Markt ist zugegebenermaßen jedoch noch nicht eingetreten. Oft konnten Interessenten ihre Flächengesuche im Jahr 2017 nicht verwirklichen, und es kommen stetig weitere hinzu. Die Rahmenbedingungen für eine weiterhin hohe Nachfrage im Jahr 2018 sind also gegeben. Inwieweit diese bedient werden kann, wird sich im weiteren Jahresverlauf zeigen. Aller Voraussicht nach dürfte dennoch ein Ergebnis deutlich über 800.000 m² bei gleichzeitig anhaltend zügigem Leerstandsabbau erreicht werden. Das Mietniveau dürfte sich demnach weiter nach oben bewegen“, so Jan Dohrwardt.
„Die rasante Entwicklung des Berliner Büromarkts zeigt sich jedoch am besten mit Blick auf den zehnjährigen Durchschnitt, der sogar um 49 % übertroffen wurde“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Im bundesweiten Ranking muss sich Berlin jedoch mit dem zweiten Platz hinter der bayerischen Landeshauptstadt München begnügen, die mit fast 1 Million m² ebenfalls einen neuen Rekord erzielt. Auf den weiteren Plätzen folgen mit deutlichem Abstand Frankfurt (810.000 m²) und Hamburg (613.000 m²). Tatsächlich profitierte der Berliner Markt mit einem Umsatzanteil von fast 28 % wieder verstärkt von Großabschlüssen über 10.000 m², die im Vorjahr gerade einmal rund 16 % des Ergebnisses ausmachten. Aufgrund der extremen Flächenknappheit im Bestand beschränken sich diese jedoch nahezu ausschließlich auf Projektentwicklungen.
Aufgrund mehrerer Großabschlüsse in den Cityrandlagen Kreuzberg/Friedrichshain und Mediaspree waren diese beiden Teilmärkte mit 147.000 m² bzw. 117.000 m² die umsatzstärksten. Gleichzeitig ist hier der moderne Flächenumsatz besonders hoch, da es sich vorwiegend um Büroprojekte handelte. Ebenfalls viel umgesetzt wurde in Charlottenburg, hier wiesen die Flächen jedoch angebotsbedingt überwiegend nur eine normale Ausstattungsqualität auf. Die besonders begehrten zentralen Topcity- und Citylagen kommen in der Summe auf 121.000 m² bzw. 323.000 m² Flächenumsatz und erzielen damit ebenfalls gute Ergebnisse.
Mehr Umsatz über 10.000 m², Leerstand bei 2 %
Aufgrund der hohen Anzahl von Projektanmietungen hat sich das Segment über 10.000 m² im Vorjahresvergleich deutlich belebt. Tatsächlich hat sich hier das Volumen fast verdoppelt. Mit einem Anteil von 28 % ist es gleichzeitig am bedeutendsten für das Resultat. Auch im Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m² wurde noch einmal mehr umgesetzt, sodass dieses etwa 19 % beisteuert. Alle übrigen Klassen ab 200 m² verzeichnen jedoch im Vorjahresvergleich einen Umsatzrückgang und steuern zwischen 10 % und 14 % bei. Diese Entwicklung spiegelt deutlich den Engpass im Bestand wider, da gerade der Bedarf in den kleineren und mittleren Flächengrößen vorwiegend durch ihn gedeckt wird.
Auf der Nachfrageseite finden sich mit Handelsunternehmen (22 %), sonstigen Dienstleistungen (19 %), der öffentlichen Verwaltung (15 %) und Informations- und Kommunikationsunternehmen (13 %) die in der Hauptstadt traditionell großen Flächenabnehmer auf den vordersten Plätzen, wenn auch in neuer Reihenfolge. Vor dem Hintergrund der positiven Entwicklung im E-Commerce haben sich speziell Handelsunternehmen in der jüngeren Vergangenheit zu einer bedeutenden Nutzergruppe gemausert. Alle übrigen Branchen halten zwar für sich allein deutlich weniger als 10 %, kommen in der Summe aber dennoch auf rund ein Drittel des Gesamtumsatzes.
Mit dem Aufwind auf dem Büromarkt hat sich das Leerstandsvolumen rasant reduziert. Obschon bereits auf äußerst geringem Niveau, hat es sich binnen Jahresfrist noch einmal drastisch um rund 28 % verringert und umfasst mit 392.000 m² deutlich weniger als die Hälfte des aktuellen Jahresumsatzes. Auch bei den modernen Flächen ging das Angebotsvolumen erheblich zurück; hier liegt der Rückgang bei 30 % auf 121.000 m². Größere Flächengesuche können bereits seit Längerem fast ausschließlich nur noch in Projektierungen bedient werden. Aber auch bei kleinerem und mittlerem Flächenbedarf ist die Situation angespannt. Dies verdeutlicht auch die Leerstandsquote, die bei gerade einmal 2,0 % liegt.
Bauvolumen erhöht, aber nur wenig verfügbar, Höchstmiete durchbricht 30 €/m²
Das Bauvolumen hat sich in den vergangenen 12 Monaten noch einmal deutlich erhöht. Insgesamt summiert es sich auf 577.000 m² und liegt damit 56 % über dem Vorjahreswert. Die hiervon noch auf dem Markt verfügbaren Flächen sind bei Weitem nicht in ähnlichem Maße gestiegen und umfassen lediglich 267.000 m² (+9 %). Hier zeigt sich, dass sich der immense Bedarf an neuen, modernen Flächen in hohen Vorvermietungsquoten niederschlägt. Am meisten gebaut wird derzeit in der Lage Mediaspree mit 102.500 m², gefolgt vom Hauptbahnhof mit 96.500 m². In diesen beiden Lagen sind mit 41.500 m² bzw. 64.500 m² auch noch die meisten Flächen verfügbar. Potenzielle Mieter müssen sich jedoch gedulden: Nur für rund 43.000 m² bzw. einen Anteil von 16 % der noch verfügbaren Flächen wird eine Fertigstellung im Laufe des Jahres 2018 avisiert. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist im Jahresvergleich auf 659.000 m² (-16 %) gesunken.
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Der rasche Leerstandsabbau und die geringe Verfügbarkeit von Flächen haben zu einem rasanten Mietanstieg über quasi alle Lagen und Segmente geführt. So kletterte die Spitzenmiete am Potsdamer/Leipziger Platz im Jahresvergleich um stolze 16 % auf 33 €/m² und die Durchschnittsmiete über den Gesamtmarkt um sogar 22 % auf 19,20 €/m². Auch in den einzelnen Lagen haben sowohl die Höchst- als auch die Durchschnittsmieten angezogen, letztere sogar überwiegend ebenfalls mit zweistelligen Zuwachsraten. Die größten Veränderungen bei den Höchstmieten waren in den Teilmärkten Mitte (+41 % auf 24 €/m²) und Mediaspree (+32 % auf 25 €/m²) zu beobachten. Bei den Durchschnittsmieten tat sich erneut die Lage Mediaspree mit einem Anstieg um 47 % – auch bedingt durch die hohe Quote von Projektanmietungen – hervor.
Kein Ende des Berlin-Booms in Sicht
„Obwohl die Zeiten auf den bundesweiten Büromärkten generell außerordentlich gut sind, sticht Berlin noch einmal hervor. In keiner anderen Stadt in Deutschland herrscht eine ähnliche Flächenknappheit, und in keiner anderen Stadt entwickeln sich die Mietpreise derart rasant. Da viele Mieter und Eigennutzer auch längere Wartezeiten bis zum Bezug akzeptieren und bereits frühzeitig Verträge über Büroprojekte abschließen, ist die Flächenknappheit jedoch nicht direkt im Flächenumsatz abzulesen; vielmehr ist dieser seit 2014 rapide gestiegen. Außerdem wird verstärkt ohne Vorvermietung gebaut, die entlastende Wirkung für den Markt ist zugegebenermaßen jedoch noch nicht eingetreten. Oft konnten Interessenten ihre Flächengesuche im Jahr 2017 nicht verwirklichen, und es kommen stetig weitere hinzu. Die Rahmenbedingungen für eine weiterhin hohe Nachfrage im Jahr 2018 sind also gegeben. Inwieweit diese bedient werden kann, wird sich im weiteren Jahresverlauf zeigen. Aller Voraussicht nach dürfte dennoch ein Ergebnis deutlich über 800.000 m² bei gleichzeitig anhaltend zügigem Leerstandsabbau erreicht werden. Das Mietniveau dürfte sich demnach weiter nach oben bewegen“, so Jan Dohrwardt.
