08.01.2018 Starkes Jahr für Retail-Investments: Drittbester Umsatz aller Zeiten
Mit einem Transaktionsvolumen von 13,81 Mrd. € verzeichneten Retail-Investments 2017 ein sehr erfolgreiches Jahr. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um knapp 7 % getoppt, sondern auch das drittbeste Resultat aller Zeiten registriert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nur in den Jahren 2015 und 2006, die aber beide durch milliardenschwere Paketverkäufe gekennzeichnet waren, wurde noch mehr in Einzelhandelsobjekte investiert. Trotz struktureller Veränderungen der Einzelhandelslandschaft halten Investoren dieser Assetklasse also die Treue, was vor dem Hintergrund eines starken Konsums, sowie steigender Beschäftigungszahlen und einer erfreulichen Reallohnentwicklung durchaus nachvollziehbar ist“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Knapp 7,77 Mrd. € (56 %) entfallen auf Einzelverkäufe, die damit um 9 % geringer ausfielen als im Vorjahr, aber immer noch 22 % über dem langjährigen Durchschnitt liegen. Anders stellt sich die Situation bei Portfolios dar, die für 6,04 Mrd. € (44 %) des Volumens verantwortlich sind und gegenüber 2016 um 35,5 % zugelegt haben. Zu den größten Deals gehören der Verkauf eines Geschäftshausportfolios von Corestate an die BVK sowie der Ankauf eines Karstadt-Portfolios durch RFR.
Fach- und Supermärkte weiter begehrt, viel Nachfrage in allen Marktsegmenten
Wie auch in den vergangenen Jahren standen vor allem auch Fach- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren bei den Anlegern hoch im Kurs. Mit einem Umsatz von 6,29 Mrd. € haben sie das Vorjahresniveau in etwa gehalten und zeichnen für knapp 46 % des Gesamtergebnisses verantwortlich. Deutlich, um über 30 %, zugelegt haben innerstädtische Geschäftshäuser, die auf 4,04 Mrd. € kommen und mit einem Umsatzanteil von gut 29 % Platz zwei belegen. Auch hier zeigt sich, dass die richtigen Objekte in den passenden Lagen für Investoren weiter sehr interessant sind. Den Bronzeplatz belegen Shopping Center mit 2,43 Mrd. € (knapp 18 %). Auch sie verbuchten eine leichte absolute Umsatzsteigerung.
Anders als in vielen Vorjahren leisten Großdeals über 500 Mio. € mit 14,5 % einen eher bescheidenen Beitrag zum Resultat. Am meisten investiert wurde dagegen in Transaktionen zwischen 100 und 500 Mio. € (35 %), was auch ein Indiz für ein sehr lebhaftes Portfoliogeschäft ist. Auf Rang drei folgen Abschlüsse zwischen 50 und 100 Mio. €, deren Anteil sich auf 18 % beläuft. Aber auch Verkäufe im kleinteiligen und mittleren Marktsegment bis 50 Mio. € tragen fast ein Drittel zum Investmentvolumen bei. Insgesamt zeigt diese Struktur, dass die Retail-Landschaft eine Vielzahl an Investitionsmöglichkeiten bietet.
Auch Big-Six-Standorte mit leichtem Umsatzplus
Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) konnten beim Umsatz leicht auf 3,97 Mrd. € (+7 %) zulegen und haben sich damit dem allgemeinen Trend angeschlossen. Erwartungsgemäß gab es zwischen den einzelnen Städten allerdings starke Schwankungen mit sowohl deutlichen Steigerungen als auch Rückgängen. Verantwortlich hierfür ist, dass das Ergebnis oft von wenigen Großabschlüssen, z. B. mit Shopping Centern, beeinflusst wird. Am meisten investiert wurde trotz eines Rückgangs in Berlin mit 995 Mio. € (-30 %), Hamburg mit 874 Mio. € (+15 %) und München mit 837 Mio. €, was in etwa dem Vorjahreswert entspricht. Auf den weiteren Plätzen folgen Köln (570 Mio. €), Frankfurt (533 Mio. €) und Düsseldorf (163 Mio. €).
Dass Einzelhandelsinvestments, anders als andere Assetklassen, auch außerhalb der großen Metropolen attraktive Investmentchancen bieten, zeigt sich auch an der relativ homogenen Verteilung über die unterschiedlichen Städtegrößen. Nur bezogen auf Einzeldeals führen die Big-Six-Standorte zwar die Rangliste mit einem Umsatzanteil von gut 32 % an, mussten aber im Vergleich zum Vorjahr Umsatzeinbußen hinnehmen. Kurz dahinter folgen nahezu gleichauf die übrigen Großstädte über 250.000 Einwohner sowie Kleinstädte unter 100.000 Einwohner, die jeweils knapp 24 % beisteuern. Während aber die B-Standorte zulegen konnten, hatten die kleineren Orte absolut betrachtet Rückgänge zu verkraften. Mit einem Anteil von 20 % sind darüber hinaus noch Städte zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern vertreten, bei denen ebenfalls ein leichter Anstieg des Investmentvolumens beobachtet wurde.
Breite Palette an Investoren, Renditen haben weiter nachgegeben
Insgesamt lässt sich eine breite Streuung über die am Marktgeschehen beteiligten Investoren verzeichnen. Allerdings haben sich Spezialfonds, die häufig für institutionelle Anleger einkaufen, mit einem Anteil von knapp 23 % am Umsatz etwas abgesetzt. Auf den weiteren Rängen folgen Equity/Real Estate Funds mit 16 %, die häufig im Portfoliosegment aktiv waren sowie Investment Manager, die auf gut 12 % kommen. Aber auch Pensionskassen (10 %) sowie Versicherungen und Immobilien AGs/REITs (beide knapp 9 %) haben umfangreiche Beiträge geleistet. An dieser Verteilung zeigt sich das große Interesse unterschiedlicher Käufer, die mit ganz verschiedenen Risikoprofilen investieren und trotzdem alle ihre Produkte und Preisniveaus im Marktsegment der Einzelhandelsobjekte finden.
Die weiterhin starke Nachfrage und der damit einhergehende Wettbewerb um attraktive Objekte und Portfolios hat die Preise weiter steigen lassen und das in allen Segmenten und an allen Standorten. Auch hieran zeigt sich, wie groß das Interesse der Anleger nach wie vor ist. Die Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den besten Innenstadtlagen sind im Jahresvergleich in den Big-Six-Standorten um 41 Basispunkte auf jetzt 3,05 % gesunken. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3-%-Marke durchbrochen. Nur knapp dahinter folgen Hamburg mit 3,00 % und Frankfurt mit 3,10 %. Aber auch in den beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf und Köln haben die Spitzenrenditen weiter nachgegeben und liegen aktuell bei 3,20 %.
Ähnlich wie bei Geschäftshäusern haben die Renditen teilweise auch in anderen Marktsegmenten weiter verloren, wenn auch nicht im gleichen Umfang. Die Netto-Spitzenrenditen für Shopping Center haben sich nicht verändert und notieren weiter bei 4,00 %, wohingegen bei den stark nachgefragten Fachmarktzentren ein deutlicher Rückgang auf 4,60 % zu beobachten war. Auch bei einzelnen Fachmärkten sind sie noch einmal leicht auf 5,40 % gesunken.
Nachfrage wird auch 2018 hoch bleiben
„Wie das sehr gute Investitionsvolumen zeigt, bemerken wir keine generelle Skepsis von Investoren gegenüber Einzelhandelsimmobilien, die aus der dynamischen E-Commerce-Entwicklung resultiert; auch wenn vielleicht an der einen oder anderen Stelle etwas intensiver geprüft wird als in der Vergangenheit. Grundsätzlich bietet der vielschichtige Retailmarkt genügend attraktive Anlagemöglichkeiten. Dies gilt insbesondere unter Einbeziehung der guten konjunkturellen Rahmendaten, wie die positive Entwicklung der Beschäftigung und Arbeitslosigkeit, welche die Kaufkraft stärken. Vor diesem Hintergrund ist auch 2018 von einem Umsatz über dem langjährigen Durchschnitt auszugehen, der die 10-Mrd.-€-Schwelle auf jeden Fall überschreiten sollte“, so Piotr Bienkowski.
„Nur in den Jahren 2015 und 2006, die aber beide durch milliardenschwere Paketverkäufe gekennzeichnet waren, wurde noch mehr in Einzelhandelsobjekte investiert. Trotz struktureller Veränderungen der Einzelhandelslandschaft halten Investoren dieser Assetklasse also die Treue, was vor dem Hintergrund eines starken Konsums, sowie steigender Beschäftigungszahlen und einer erfreulichen Reallohnentwicklung durchaus nachvollziehbar ist“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Knapp 7,77 Mrd. € (56 %) entfallen auf Einzelverkäufe, die damit um 9 % geringer ausfielen als im Vorjahr, aber immer noch 22 % über dem langjährigen Durchschnitt liegen. Anders stellt sich die Situation bei Portfolios dar, die für 6,04 Mrd. € (44 %) des Volumens verantwortlich sind und gegenüber 2016 um 35,5 % zugelegt haben. Zu den größten Deals gehören der Verkauf eines Geschäftshausportfolios von Corestate an die BVK sowie der Ankauf eines Karstadt-Portfolios durch RFR.
Fach- und Supermärkte weiter begehrt, viel Nachfrage in allen Marktsegmenten
Wie auch in den vergangenen Jahren standen vor allem auch Fach- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren bei den Anlegern hoch im Kurs. Mit einem Umsatz von 6,29 Mrd. € haben sie das Vorjahresniveau in etwa gehalten und zeichnen für knapp 46 % des Gesamtergebnisses verantwortlich. Deutlich, um über 30 %, zugelegt haben innerstädtische Geschäftshäuser, die auf 4,04 Mrd. € kommen und mit einem Umsatzanteil von gut 29 % Platz zwei belegen. Auch hier zeigt sich, dass die richtigen Objekte in den passenden Lagen für Investoren weiter sehr interessant sind. Den Bronzeplatz belegen Shopping Center mit 2,43 Mrd. € (knapp 18 %). Auch sie verbuchten eine leichte absolute Umsatzsteigerung.
Anders als in vielen Vorjahren leisten Großdeals über 500 Mio. € mit 14,5 % einen eher bescheidenen Beitrag zum Resultat. Am meisten investiert wurde dagegen in Transaktionen zwischen 100 und 500 Mio. € (35 %), was auch ein Indiz für ein sehr lebhaftes Portfoliogeschäft ist. Auf Rang drei folgen Abschlüsse zwischen 50 und 100 Mio. €, deren Anteil sich auf 18 % beläuft. Aber auch Verkäufe im kleinteiligen und mittleren Marktsegment bis 50 Mio. € tragen fast ein Drittel zum Investmentvolumen bei. Insgesamt zeigt diese Struktur, dass die Retail-Landschaft eine Vielzahl an Investitionsmöglichkeiten bietet.
Auch Big-Six-Standorte mit leichtem Umsatzplus
Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) konnten beim Umsatz leicht auf 3,97 Mrd. € (+7 %) zulegen und haben sich damit dem allgemeinen Trend angeschlossen. Erwartungsgemäß gab es zwischen den einzelnen Städten allerdings starke Schwankungen mit sowohl deutlichen Steigerungen als auch Rückgängen. Verantwortlich hierfür ist, dass das Ergebnis oft von wenigen Großabschlüssen, z. B. mit Shopping Centern, beeinflusst wird. Am meisten investiert wurde trotz eines Rückgangs in Berlin mit 995 Mio. € (-30 %), Hamburg mit 874 Mio. € (+15 %) und München mit 837 Mio. €, was in etwa dem Vorjahreswert entspricht. Auf den weiteren Plätzen folgen Köln (570 Mio. €), Frankfurt (533 Mio. €) und Düsseldorf (163 Mio. €).
Dass Einzelhandelsinvestments, anders als andere Assetklassen, auch außerhalb der großen Metropolen attraktive Investmentchancen bieten, zeigt sich auch an der relativ homogenen Verteilung über die unterschiedlichen Städtegrößen. Nur bezogen auf Einzeldeals führen die Big-Six-Standorte zwar die Rangliste mit einem Umsatzanteil von gut 32 % an, mussten aber im Vergleich zum Vorjahr Umsatzeinbußen hinnehmen. Kurz dahinter folgen nahezu gleichauf die übrigen Großstädte über 250.000 Einwohner sowie Kleinstädte unter 100.000 Einwohner, die jeweils knapp 24 % beisteuern. Während aber die B-Standorte zulegen konnten, hatten die kleineren Orte absolut betrachtet Rückgänge zu verkraften. Mit einem Anteil von 20 % sind darüber hinaus noch Städte zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern vertreten, bei denen ebenfalls ein leichter Anstieg des Investmentvolumens beobachtet wurde.
Breite Palette an Investoren, Renditen haben weiter nachgegeben
Insgesamt lässt sich eine breite Streuung über die am Marktgeschehen beteiligten Investoren verzeichnen. Allerdings haben sich Spezialfonds, die häufig für institutionelle Anleger einkaufen, mit einem Anteil von knapp 23 % am Umsatz etwas abgesetzt. Auf den weiteren Rängen folgen Equity/Real Estate Funds mit 16 %, die häufig im Portfoliosegment aktiv waren sowie Investment Manager, die auf gut 12 % kommen. Aber auch Pensionskassen (10 %) sowie Versicherungen und Immobilien AGs/REITs (beide knapp 9 %) haben umfangreiche Beiträge geleistet. An dieser Verteilung zeigt sich das große Interesse unterschiedlicher Käufer, die mit ganz verschiedenen Risikoprofilen investieren und trotzdem alle ihre Produkte und Preisniveaus im Marktsegment der Einzelhandelsobjekte finden.
Die weiterhin starke Nachfrage und der damit einhergehende Wettbewerb um attraktive Objekte und Portfolios hat die Preise weiter steigen lassen und das in allen Segmenten und an allen Standorten. Auch hieran zeigt sich, wie groß das Interesse der Anleger nach wie vor ist. Die Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den besten Innenstadtlagen sind im Jahresvergleich in den Big-Six-Standorten um 41 Basispunkte auf jetzt 3,05 % gesunken. Sowohl in Berlin als auch in München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde mittlerweile die 3-%-Marke durchbrochen. Nur knapp dahinter folgen Hamburg mit 3,00 % und Frankfurt mit 3,10 %. Aber auch in den beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf und Köln haben die Spitzenrenditen weiter nachgegeben und liegen aktuell bei 3,20 %.
Ähnlich wie bei Geschäftshäusern haben die Renditen teilweise auch in anderen Marktsegmenten weiter verloren, wenn auch nicht im gleichen Umfang. Die Netto-Spitzenrenditen für Shopping Center haben sich nicht verändert und notieren weiter bei 4,00 %, wohingegen bei den stark nachgefragten Fachmarktzentren ein deutlicher Rückgang auf 4,60 % zu beobachten war. Auch bei einzelnen Fachmärkten sind sie noch einmal leicht auf 5,40 % gesunken.
Nachfrage wird auch 2018 hoch bleiben
„Wie das sehr gute Investitionsvolumen zeigt, bemerken wir keine generelle Skepsis von Investoren gegenüber Einzelhandelsimmobilien, die aus der dynamischen E-Commerce-Entwicklung resultiert; auch wenn vielleicht an der einen oder anderen Stelle etwas intensiver geprüft wird als in der Vergangenheit. Grundsätzlich bietet der vielschichtige Retailmarkt genügend attraktive Anlagemöglichkeiten. Dies gilt insbesondere unter Einbeziehung der guten konjunkturellen Rahmendaten, wie die positive Entwicklung der Beschäftigung und Arbeitslosigkeit, welche die Kaufkraft stärken. Vor diesem Hintergrund ist auch 2018 von einem Umsatz über dem langjährigen Durchschnitt auszugehen, der die 10-Mrd.-€-Schwelle auf jeden Fall überschreiten sollte“, so Piotr Bienkowski.
