08.01.2018 AENGEVELT analysiert Rekordjahr am Leipziger Büromarkt
Am Leipziger Büromarkt konnte ein neuer Flächenrekord erzielt werden: Der in 2017 kontrahierte Büroflächenumsatz lag nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 152.000 m² satte 62% über dem Vorjahreswert (rd. 94.000 m²). Zudem übertrifft er nicht nur den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2007 bis 2016: 89.000 m²) um 71%, sondern sogar das bisherigere Rekordergebnis aus dem Jahre 1995 (rd. 145.000 m²).
Ausschlaggebend für das Spitzenergebnis: Der Umsatzschwerpunkt lag auf Großabschlüssen über 1.000 m², die weit über die Hälfte des Flächenumsatzes in 2017 ausmachten.
Die realisierte Spitzenmiete stellt sich stabil auf EUR 13,-/m², während der stadtweite Neuvermietungs-Mittelwert die Marke von EUR 8,50/m² erreicht (2016: EUR 7,75/m²).
„Das hervorragende Umsatzergebnis verdeutlicht Leipzigs anhaltende, sogar steigende Anziehungskraft auf Unternehmen. Die unverändert geringe Neubauquote und die in den vergangenen Jahren anhaltend positive Nachfrage nach Büroflächen tragen gleichzeitig auch weiterhin zum Leerstandsabbau bei“, erläutert Frank Korablin, AENGEVELT-RESEARCH, das Ergebnis der Analysen und sieht die Perspektiven am Leipziger Büromarkt auch zukünftig positiv: „Bürospitzen- und Durchschnittsmieten bleiben aus Unternehmensperspektive weiter ansiedlungsfreundlich, zukünftige Preisanstiege kämen jedoch nicht überraschend.“
Ergebnis 2017 und Prognose 2018
• Die Bürovermietung in Leipzig erreichte mit Abschlüssen in allen Flächenklassen im Gesamtjahr 2017 einen Büroflächenumsatz von rd. 152.000 m² (Vorjahreswert 2016: rd. 94.000 m²). Darin sind u.a. als größter Abschluss des Jahres 19.300 m² als Eigennutzung der Sächsischen Aufbaubank enthalten, die reine Vermietungsleistung beträgt 129.000 m².
• Die erzielbare Spitzenmiete konnte 2017 das Niveau von EUR 13,-/m² halten.
• Der Büroflächenleerstand ist auf rd. 265.000 m² bzw. 8,1% des Gesamtbestandes von rd. 3,28 Mio. m² abgeschmolzen (Ende 2016: 305.000 m² bzw. 9,3%).
• Dazu beigetragen hat ein erneut niedriges Fertigstellungsniveau von lediglich rd. 15.000 m² neuer Bürofläche. Für 2018 wird ein Fertigstellungsvolumen von rd. 39.000 m² Bürofläche prognostiziert. Da diese indessen zu Teilen bereits vorvermarktet oder auf weitere Eigennutzerprojekte entfallen, werden Nettoabsorptionen durch neu zuziehende bzw. expandierende Unternehmen zu weiterem Leerstandsabbau führen.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2018 einen erneut überdurchschnittlichen Flächenumsatz um 100.000 m² sowie eine Reduzierung des Gesamtleerstandes auf etwa 240.000 m². Dies entspräche einer Leerstandsquote von 7,4%.
Umsatz nach Flächengrößen
• 2017 entfielen gut 35% des Flächenumsatzes bzw. 53.000 m² auf Großvermietungen über 5.000 m², 10% auf das Größensegment zwischen 2.000 m² und 5.000 m². Insgesamt erzielten die Größenklasse ab 1.000 m² einen Umsatzanteil von 59%.
• Zu den größten Deals gehörten dabei der Eigennutzerabschluss der SAB sowie die Umzüge des Sozialamtes und der Deutschen Bahn.
• Abschlüsse unter 1.000 m² erreichten insgesamt einen Anteil von lediglich 41% an den Büroflächenumsätzen, während sie nach Anzahl der Verträge bei rd. 89% lagen.
Umsatz nach Lagen: City und City-Rand dominieren weiterhin
• Auf die Innenstadt (City innerhalb des Rings) entfielen 2017 ungeachtet eines zunehmend knappen Flächenangebotes rd. 23% des Flächenumsatzes bzw. rd. 35.400 m².
• Den größten Anteil am Büroflächenumsatz erzielten indessen erneut die direkt angrenzenden City-Rand-Lagen. Hier wurden rd. 40% bzw. gut 61.000 m² Bürofläche kontrahiert. Dabei dominierte das Zentrum Nord mit gut 21%, gefolgt vom Graphischen Viertel (rd. 19%) und Thronberg (15%).
• Die erweiterte Innenstadt trug 23% bzw. 35.500 m² zum Ergebnis bei. Auf die äußeren Randbereiche der Stadt Leipzig entfielen rd. 20.100 m² (13%), einer der Schwerpunkte war dabei das östliche Stadtgebiet um Paunsdorf und Heiterblick.
Gesunder Branchenmix
• Unternehmensbezogene bzw. beratende Dienstleister dominierten 2017 mit einem Anteil von 42% bzw. 64.200 m² den Leipziger Büroflächenumsatz.
• An zweiter Stelle folgen Medien-/ Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 24% bzw. rd. 36.700 m² Bürofläche.
• Auch aufgrund des SAB-Abschlusses liegt die Gruppe der Finanzdienstleister und Versicherungen mit 22.000 m² bzw. 14,5% an dritter Stelle.
• Auf Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand entfielen rd. 17.500 m² bzw. 11,5%.
• Die sonstigen Nachfrager generierten hingegen lediglich 11.600 m² bzw. 8% des Büroflächenumsatzes in 2017.
Mieten steigen in der Fläche und in der Spitze
• Dank des anhaltenden Flächenbedarfs stieg die mittlere Neuvermietungs-Miete (ohne Eigennutzungen) in der Gesamtstadt auf EUR 8,50/m², während sich die erzielbare Spitzenmiete weiterhin auf EUR 13,-/m² stellt.
• Der mittlere Mietpreis in der City stieg auf EUR 9,50/m², während der direkt anschließende, sehr vermietungsstarke Cityrand und die erweiterte Innenstadt mit EUR 8,10 /m² bzw. EUR 9,60/m² einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr aufweisen.
• Eine erneute Steigerung verzeichnet auch der Außenbereich, zu dem auch der industriestarke Norden und Nordosten gehören, mit einem mittleren Quadratmeterpreis von EUR 6,90/m².
Ausblick 2018
• Das für den Bund erneut prognostizierte Wirtschaftswachstum wird auch in Leipzig anhalten. Anreize für weitere Ansiedlungen und Neugründungen von Unternehmen liefern das Bundeswirtschaftsministerium und die KfW ab März 2018. Mittels einer neuen digitalen Plattform sollen Hürden im Gründerprozess von Unternehmen abgebaut werden, was u.a. durch individuelle Hilfestellungen bei der Ideenfindung, Businessplanerstellung und Fördermöglichkeiten realisiert werden soll. Davon könnte auch die junge Leipziger Gründerszene profitieren.
• Steigende Neubauzahlen führen zwar zu einer Erhöhung des Flächenbestandes, allerdings wird ein großer Teil der neuen Flächen aufgrund bereits erfolgter Vorvermarktungen nicht dem freien Markt zur Verfügung stehen. Das Mietpreisniveau bietet demnach in Leipzig nur begrenzte Erhöhungs- bzw. Abnahmespielräume für sehr hochwertige und damit hochpreisige Neuentwicklungen.
• AENGEVELT geht weiterhin von einem soliden Büromarktgeschehen aus. Dazu Frank Korablin: „2018 könnte ein richtungsweisendes Jahr für den Leipziger Büromarkt werden. Entscheidend für einen auch zukünftig starken Markt sind sicherlich die Neubautätigkeit sowie Maßnahmen im Bürobestand, da die zunehmende Digitalisierung immer höhere Anforderungen an moderne Flächen stellt. Die Frage nach zukünftigen Umsatzpotenzialen ist folglich auch eine Frage nach zunehmenden Flächenqualitäten. Wir rechnen für 2018 mit einem Büroflächenumsatz um 100.000 m², was sich bei einem weiter sinkenden Leerstand zumindest auf die mittleren Mieten auswirken dürfte.“
Ausschlaggebend für das Spitzenergebnis: Der Umsatzschwerpunkt lag auf Großabschlüssen über 1.000 m², die weit über die Hälfte des Flächenumsatzes in 2017 ausmachten.
Die realisierte Spitzenmiete stellt sich stabil auf EUR 13,-/m², während der stadtweite Neuvermietungs-Mittelwert die Marke von EUR 8,50/m² erreicht (2016: EUR 7,75/m²).
„Das hervorragende Umsatzergebnis verdeutlicht Leipzigs anhaltende, sogar steigende Anziehungskraft auf Unternehmen. Die unverändert geringe Neubauquote und die in den vergangenen Jahren anhaltend positive Nachfrage nach Büroflächen tragen gleichzeitig auch weiterhin zum Leerstandsabbau bei“, erläutert Frank Korablin, AENGEVELT-RESEARCH, das Ergebnis der Analysen und sieht die Perspektiven am Leipziger Büromarkt auch zukünftig positiv: „Bürospitzen- und Durchschnittsmieten bleiben aus Unternehmensperspektive weiter ansiedlungsfreundlich, zukünftige Preisanstiege kämen jedoch nicht überraschend.“
Ergebnis 2017 und Prognose 2018
• Die Bürovermietung in Leipzig erreichte mit Abschlüssen in allen Flächenklassen im Gesamtjahr 2017 einen Büroflächenumsatz von rd. 152.000 m² (Vorjahreswert 2016: rd. 94.000 m²). Darin sind u.a. als größter Abschluss des Jahres 19.300 m² als Eigennutzung der Sächsischen Aufbaubank enthalten, die reine Vermietungsleistung beträgt 129.000 m².
• Die erzielbare Spitzenmiete konnte 2017 das Niveau von EUR 13,-/m² halten.
• Der Büroflächenleerstand ist auf rd. 265.000 m² bzw. 8,1% des Gesamtbestandes von rd. 3,28 Mio. m² abgeschmolzen (Ende 2016: 305.000 m² bzw. 9,3%).
• Dazu beigetragen hat ein erneut niedriges Fertigstellungsniveau von lediglich rd. 15.000 m² neuer Bürofläche. Für 2018 wird ein Fertigstellungsvolumen von rd. 39.000 m² Bürofläche prognostiziert. Da diese indessen zu Teilen bereits vorvermarktet oder auf weitere Eigennutzerprojekte entfallen, werden Nettoabsorptionen durch neu zuziehende bzw. expandierende Unternehmen zu weiterem Leerstandsabbau führen.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2018 einen erneut überdurchschnittlichen Flächenumsatz um 100.000 m² sowie eine Reduzierung des Gesamtleerstandes auf etwa 240.000 m². Dies entspräche einer Leerstandsquote von 7,4%.
Umsatz nach Flächengrößen
• 2017 entfielen gut 35% des Flächenumsatzes bzw. 53.000 m² auf Großvermietungen über 5.000 m², 10% auf das Größensegment zwischen 2.000 m² und 5.000 m². Insgesamt erzielten die Größenklasse ab 1.000 m² einen Umsatzanteil von 59%.
• Zu den größten Deals gehörten dabei der Eigennutzerabschluss der SAB sowie die Umzüge des Sozialamtes und der Deutschen Bahn.
• Abschlüsse unter 1.000 m² erreichten insgesamt einen Anteil von lediglich 41% an den Büroflächenumsätzen, während sie nach Anzahl der Verträge bei rd. 89% lagen.
Umsatz nach Lagen: City und City-Rand dominieren weiterhin
• Auf die Innenstadt (City innerhalb des Rings) entfielen 2017 ungeachtet eines zunehmend knappen Flächenangebotes rd. 23% des Flächenumsatzes bzw. rd. 35.400 m².
• Den größten Anteil am Büroflächenumsatz erzielten indessen erneut die direkt angrenzenden City-Rand-Lagen. Hier wurden rd. 40% bzw. gut 61.000 m² Bürofläche kontrahiert. Dabei dominierte das Zentrum Nord mit gut 21%, gefolgt vom Graphischen Viertel (rd. 19%) und Thronberg (15%).
• Die erweiterte Innenstadt trug 23% bzw. 35.500 m² zum Ergebnis bei. Auf die äußeren Randbereiche der Stadt Leipzig entfielen rd. 20.100 m² (13%), einer der Schwerpunkte war dabei das östliche Stadtgebiet um Paunsdorf und Heiterblick.
Gesunder Branchenmix
• Unternehmensbezogene bzw. beratende Dienstleister dominierten 2017 mit einem Anteil von 42% bzw. 64.200 m² den Leipziger Büroflächenumsatz.
• An zweiter Stelle folgen Medien-/ Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 24% bzw. rd. 36.700 m² Bürofläche.
• Auch aufgrund des SAB-Abschlusses liegt die Gruppe der Finanzdienstleister und Versicherungen mit 22.000 m² bzw. 14,5% an dritter Stelle.
• Auf Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand entfielen rd. 17.500 m² bzw. 11,5%.
• Die sonstigen Nachfrager generierten hingegen lediglich 11.600 m² bzw. 8% des Büroflächenumsatzes in 2017.
Mieten steigen in der Fläche und in der Spitze
• Dank des anhaltenden Flächenbedarfs stieg die mittlere Neuvermietungs-Miete (ohne Eigennutzungen) in der Gesamtstadt auf EUR 8,50/m², während sich die erzielbare Spitzenmiete weiterhin auf EUR 13,-/m² stellt.
• Der mittlere Mietpreis in der City stieg auf EUR 9,50/m², während der direkt anschließende, sehr vermietungsstarke Cityrand und die erweiterte Innenstadt mit EUR 8,10 /m² bzw. EUR 9,60/m² einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr aufweisen.
• Eine erneute Steigerung verzeichnet auch der Außenbereich, zu dem auch der industriestarke Norden und Nordosten gehören, mit einem mittleren Quadratmeterpreis von EUR 6,90/m².
Ausblick 2018
• Das für den Bund erneut prognostizierte Wirtschaftswachstum wird auch in Leipzig anhalten. Anreize für weitere Ansiedlungen und Neugründungen von Unternehmen liefern das Bundeswirtschaftsministerium und die KfW ab März 2018. Mittels einer neuen digitalen Plattform sollen Hürden im Gründerprozess von Unternehmen abgebaut werden, was u.a. durch individuelle Hilfestellungen bei der Ideenfindung, Businessplanerstellung und Fördermöglichkeiten realisiert werden soll. Davon könnte auch die junge Leipziger Gründerszene profitieren.
• Steigende Neubauzahlen führen zwar zu einer Erhöhung des Flächenbestandes, allerdings wird ein großer Teil der neuen Flächen aufgrund bereits erfolgter Vorvermarktungen nicht dem freien Markt zur Verfügung stehen. Das Mietpreisniveau bietet demnach in Leipzig nur begrenzte Erhöhungs- bzw. Abnahmespielräume für sehr hochwertige und damit hochpreisige Neuentwicklungen.
• AENGEVELT geht weiterhin von einem soliden Büromarktgeschehen aus. Dazu Frank Korablin: „2018 könnte ein richtungsweisendes Jahr für den Leipziger Büromarkt werden. Entscheidend für einen auch zukünftig starken Markt sind sicherlich die Neubautätigkeit sowie Maßnahmen im Bürobestand, da die zunehmende Digitalisierung immer höhere Anforderungen an moderne Flächen stellt. Die Frage nach zukünftigen Umsatzpotenzialen ist folglich auch eine Frage nach zunehmenden Flächenqualitäten. Wir rechnen für 2018 mit einem Büroflächenumsatz um 100.000 m², was sich bei einem weiter sinkenden Leerstand zumindest auf die mittleren Mieten auswirken dürfte.“
