05.01.2018 Bürovermietungsmarkt in den Big 7 übertrifft alle Erwartungen
Der Beschäftigungsaufbau sorgt für steigende Flächennachfrage der Unternehmen und wirkt sich im Dienstleistungssektor direkt auf die Bürovermietungsmärkte aus. Das Flächenumsatzvolumen hat 2017 in den Big 7 rund 4,2 Mio. m² erreicht und lag damit sogar noch einmal um fast 7 % über dem Rekordniveau des Vorjahres. Zwei Märkte notierten jeweils über der Marke von 900.000 m²: Berlin (955.000 m²) und München (995.000 m²) lieferten sich dabei ein Kopf-an-Kopf-Rennen und gehen als die mit Abstand umsatzstärksten Märkte unter den Big 7 in die Statistik ein. „Das Vermietungsvolumen hätte sogar noch höher ausfallen können, doch viele neue Flächen suchende Unternehmen sind aufgrund des engen Marktes nicht zum Zuge gekommen. Gerade in den zentralen Innenstadtlagen ist der Angebotsmangel signifikant. Anders als in vorangegangenen Zyklen haben die Fertigstellungen und das Angebot mit der positiven Nachfrage nicht mitgezogen und beginnen erst jetzt zu reagieren. Der Anstieg der Bautätigkeit fällt damit in eine starke konjunkturelle Phase und selbst das Anziehen der spekulativen Bautätigkeit wird aktuell mit einer positiven Aussage verknüpft“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Tschammler weiter: „2018 rechnen wir in Folge des Wirtschaftswachstums mit einem weiterhin dynamischen Vermietungsmarkt, der mangels ausreichender Verfügbarkeit von neuen und modernen Flächen aber nicht an das 2017er Ergebnis heranreichen dürfte.“
Die große Flächeninanspruchnahme seitens der Unternehmen sorgt für einen erneuten Rückgang der verfügbaren Flächen. Die Leerstandsquote in den Big 7 ist zum Jahresende 2017 auf 4,7% und damit auf den niedrigsten Stand seit 15 Jahren gefallen. In einigen Teilmärkten der Big 7-Städte gibt es dabei schon jetzt dramatische Flächenengpässe zu beobachten. Stark nachgefragte Lagen wie beispielsweise die Innenstadt, der Teilmarkt Schwabing-Nord oder das Westend in München oder auch Mitte 1A in Berlin sowie der Innenstadtbereich Stuttgarts weisen aktuelle Leerstandsquoten mit einer Eins vor dem Komma auf. „Wir beobachten, dass Neubauentwicklungen bereits in einer sehr frühen Phase mit Nutzern verhandelt werden und Projekte im Bau generell gut vermietet sind. Dieses ‚Forward renting‘, also Vermietungsabschlüsse in Objekten, die noch gar nicht bezugsfertig sind, war ein Charakteristikum des abgelaufenen Jahres und ein deutliches Zeichen des Vertrauens der Unternehmen in ihre Zukunft in Bezug auf die jeweiligen geschäftlichen Aktivitäten“, so Tschammler.
In der Statistik stehen für das Gesamtjahr 2017 ca. 860.000 m² neu errichtete Büroflächen. Damit bleibt das Bauvolumen um rund 22 % unter dem Wert des Vorjahres und fällt dreimal niedriger aus als 2002. „Goldene Zeiten für Projektentwickler? Sollte man meinen, doch fehlende Grundstücke und die hohe Auslastung in der Bauwirtschaft bremsen so manche Neubaupläne aus und sind ein Hauptgrund für die niedrigen Neubauvolumina“, betont Tschammler. Und weiter: „2018 erwarten wir dagegen einen kräftigen Anstieg, der angesichts der Angebotsknappheit auch notwendig erscheint: knapp 1,3 Mio. m² sollen neu errichtet bzw. umfassend saniert werden.“ Schwerpunkte der Bauaktivitäten werden 2018 Berlin (ca. 230.000 m²) und München (ca. 293.000 m²) sein.
Eine hohe Nachfrage verbunden mit sinkender Flächenverfügbarkeit führt zwangsläufig zu steigenden Preisen. Die Spitzenmieten stiegen zum Ende des Jahres 2017 mit Ausnahme von Düsseldorf in allen Big 7-Städten an. Die größten Zuwächse wurden in Berlin (+11 %), Stuttgart (+5 %), München und Hamburg (jeweils +4 %) verzeichnet. Der Spitzenmietpreisanstieg aus diesem Jahr mit durchschnittlich 4,1% dürfte sich 2018 mit reduzierter Rate (+2 %) fortsetzen.
Timo Tschammler: „Alles in allem sind wir auch für 2018 positiv gestimmt. Angesichts der starken Rahmendaten aus der Wirtschaft bleiben die Unternehmen auf Expansionskurs. Anders als in vergleichbaren Zyklen der Vergangenheit fällt der Anstieg des Neubauangebotes dieses Mal zusammen mit einer weiter prosperierenden Nutzernachfrage. Sicherlich ein Sonderfall, der an die konjunkturelle Entwicklung erinnert. Auch hier erleben wir ein extrem seltenes Szenario: bessere Konjunktur bei niedrigen Zinsen. Normalerweise sind Zinsen ja nur niedrig, wenn die Konjunktur lahmt. Wenn die Konjunktur dagegen anzieht, folgen bald auch die Zinsen. Der Sonderfall, so will es scheinen, mutiert zum Dauerläufer. Auch beim Vermietungszyklus des Büroimmobilienmarktes.“
Die große Flächeninanspruchnahme seitens der Unternehmen sorgt für einen erneuten Rückgang der verfügbaren Flächen. Die Leerstandsquote in den Big 7 ist zum Jahresende 2017 auf 4,7% und damit auf den niedrigsten Stand seit 15 Jahren gefallen. In einigen Teilmärkten der Big 7-Städte gibt es dabei schon jetzt dramatische Flächenengpässe zu beobachten. Stark nachgefragte Lagen wie beispielsweise die Innenstadt, der Teilmarkt Schwabing-Nord oder das Westend in München oder auch Mitte 1A in Berlin sowie der Innenstadtbereich Stuttgarts weisen aktuelle Leerstandsquoten mit einer Eins vor dem Komma auf. „Wir beobachten, dass Neubauentwicklungen bereits in einer sehr frühen Phase mit Nutzern verhandelt werden und Projekte im Bau generell gut vermietet sind. Dieses ‚Forward renting‘, also Vermietungsabschlüsse in Objekten, die noch gar nicht bezugsfertig sind, war ein Charakteristikum des abgelaufenen Jahres und ein deutliches Zeichen des Vertrauens der Unternehmen in ihre Zukunft in Bezug auf die jeweiligen geschäftlichen Aktivitäten“, so Tschammler.
In der Statistik stehen für das Gesamtjahr 2017 ca. 860.000 m² neu errichtete Büroflächen. Damit bleibt das Bauvolumen um rund 22 % unter dem Wert des Vorjahres und fällt dreimal niedriger aus als 2002. „Goldene Zeiten für Projektentwickler? Sollte man meinen, doch fehlende Grundstücke und die hohe Auslastung in der Bauwirtschaft bremsen so manche Neubaupläne aus und sind ein Hauptgrund für die niedrigen Neubauvolumina“, betont Tschammler. Und weiter: „2018 erwarten wir dagegen einen kräftigen Anstieg, der angesichts der Angebotsknappheit auch notwendig erscheint: knapp 1,3 Mio. m² sollen neu errichtet bzw. umfassend saniert werden.“ Schwerpunkte der Bauaktivitäten werden 2018 Berlin (ca. 230.000 m²) und München (ca. 293.000 m²) sein.
Eine hohe Nachfrage verbunden mit sinkender Flächenverfügbarkeit führt zwangsläufig zu steigenden Preisen. Die Spitzenmieten stiegen zum Ende des Jahres 2017 mit Ausnahme von Düsseldorf in allen Big 7-Städten an. Die größten Zuwächse wurden in Berlin (+11 %), Stuttgart (+5 %), München und Hamburg (jeweils +4 %) verzeichnet. Der Spitzenmietpreisanstieg aus diesem Jahr mit durchschnittlich 4,1% dürfte sich 2018 mit reduzierter Rate (+2 %) fortsetzen.
Timo Tschammler: „Alles in allem sind wir auch für 2018 positiv gestimmt. Angesichts der starken Rahmendaten aus der Wirtschaft bleiben die Unternehmen auf Expansionskurs. Anders als in vergleichbaren Zyklen der Vergangenheit fällt der Anstieg des Neubauangebotes dieses Mal zusammen mit einer weiter prosperierenden Nutzernachfrage. Sicherlich ein Sonderfall, der an die konjunkturelle Entwicklung erinnert. Auch hier erleben wir ein extrem seltenes Szenario: bessere Konjunktur bei niedrigen Zinsen. Normalerweise sind Zinsen ja nur niedrig, wenn die Konjunktur lahmt. Wenn die Konjunktur dagegen anzieht, folgen bald auch die Zinsen. Der Sonderfall, so will es scheinen, mutiert zum Dauerläufer. Auch beim Vermietungszyklus des Büroimmobilienmarktes.“
