10.11.2017 Sharing ist bei Eigentumswohnungen möglich
Eigentümer dürfen ihre Wohnung – zum Beispiel über Internet-Portale wie Wimdu oder Airbnb – an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste vermieten, sofern in der Region kein Zweckentfremdungsverbot besteht. Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) hin. "Eine solche Vermietung ist Teil der zulässigen Wohnnutzung", erklärt Geschäftsführerin Gabriele Heinrich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann sie Eigentümern daher im Normalfall nicht durch einen Mehrheitsbeschluss verbieten.
"Jeder darf mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren, solange dies die anderen Eigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt", führt Heinrich weiter aus und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: V ZR 72/09). Dieser entschied, dass eine Vermietung an wechselnde Feriengäste die anderen Eigentümer nicht mehr beeinträchtige als andere Formen der Wohnnutzung. Zudem könne man nicht generell sagen, dass Feriengäste weniger sorgsam mit dem Gemeinschaftseigentum umgehen würden als die Dauerbewohner.
Eigentümer, die ihre Wohnung über Internet-Portale vermieten wollen, müssen jedoch beachten, dass in einigen Gebieten Deutschlands Zweckentfremdungsverbote gelten, so Heinrich. Dort müssen Eigentümer zunächst eine Genehmigung der Behörde einholen, wenn sie Wohnraum wiederholt an Touristen vermieten möchten. Wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder.
Auch das WEG-Recht setze zudem Grenzen, erklärt Heinrich: So darf ein Eigentümer in seiner Wohnung beispielsweise nicht so viele Feriengäste aufnehmen, dass es dadurch zu einer Überbelegung kommt. Sonst könnten seine Miteigentümer dagegen einschreiten. "Jeder einzelne Eigentümer kann dann einen Unterlassungsanspruch geltend machen", erklärt sie. Ein vorheriger Beschluss der WEG darüber ist nicht nötig.
Wollen Eigentümer verhindern, dass Wohnungen in der Anlage täglich oder wöchentlich wechselnd an Feriengäste vermietet werden, müssen sie diese Art der Nutzung durch eine einstimmige Vereinbarung, also etwa durch Änderung der Teilungserklärung, ganz verbieten oder nur unter Auflagen zulassen. Denkbar wäre etwa, dass "Sharing" nur nach einer Genehmigung in Form eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung zulässig ist, so die WiE-Geschäftsführerin. Weitere Informationen zur Teilungserklärung und dazu, wie sie geändert werden kann, finden Wohnungseigentümer im WiE-Ratgeber "Das Miteinander gebacken bekommen".
Während also Eigentümer im Normalfall ihre Wohnung auf Sharing-Plattformen einstellen und so an wechselnde Feriengäste vermieten dürfen, müssen sie es nicht dulden, wenn ihre Mieter dies tut. Denn nach Paragraf 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist es verboten, ohne Erlaubnis des Vermieters eine Mietwohnung einem Dritten zu überlassen. Und selbst eine einmal erteilte allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 210/13) nicht ohne weiteres für eine tageweise Vermietung an Touristen. "Der Eigentümer kann seinen Mieter deshalb abmahnen und ihn auffordern, künftig dieses Verhalten zu unterlassen", erklärt Heinrich. Vermietet der Mieter trotzdem weiter, kann ihm der Eigentümer kündigen.
"Jeder darf mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren, solange dies die anderen Eigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt", führt Heinrich weiter aus und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: V ZR 72/09). Dieser entschied, dass eine Vermietung an wechselnde Feriengäste die anderen Eigentümer nicht mehr beeinträchtige als andere Formen der Wohnnutzung. Zudem könne man nicht generell sagen, dass Feriengäste weniger sorgsam mit dem Gemeinschaftseigentum umgehen würden als die Dauerbewohner.
Eigentümer, die ihre Wohnung über Internet-Portale vermieten wollen, müssen jedoch beachten, dass in einigen Gebieten Deutschlands Zweckentfremdungsverbote gelten, so Heinrich. Dort müssen Eigentümer zunächst eine Genehmigung der Behörde einholen, wenn sie Wohnraum wiederholt an Touristen vermieten möchten. Wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder.
Auch das WEG-Recht setze zudem Grenzen, erklärt Heinrich: So darf ein Eigentümer in seiner Wohnung beispielsweise nicht so viele Feriengäste aufnehmen, dass es dadurch zu einer Überbelegung kommt. Sonst könnten seine Miteigentümer dagegen einschreiten. "Jeder einzelne Eigentümer kann dann einen Unterlassungsanspruch geltend machen", erklärt sie. Ein vorheriger Beschluss der WEG darüber ist nicht nötig.
Wollen Eigentümer verhindern, dass Wohnungen in der Anlage täglich oder wöchentlich wechselnd an Feriengäste vermietet werden, müssen sie diese Art der Nutzung durch eine einstimmige Vereinbarung, also etwa durch Änderung der Teilungserklärung, ganz verbieten oder nur unter Auflagen zulassen. Denkbar wäre etwa, dass "Sharing" nur nach einer Genehmigung in Form eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung zulässig ist, so die WiE-Geschäftsführerin. Weitere Informationen zur Teilungserklärung und dazu, wie sie geändert werden kann, finden Wohnungseigentümer im WiE-Ratgeber "Das Miteinander gebacken bekommen".
Während also Eigentümer im Normalfall ihre Wohnung auf Sharing-Plattformen einstellen und so an wechselnde Feriengäste vermieten dürfen, müssen sie es nicht dulden, wenn ihre Mieter dies tut. Denn nach Paragraf 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist es verboten, ohne Erlaubnis des Vermieters eine Mietwohnung einem Dritten zu überlassen. Und selbst eine einmal erteilte allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 210/13) nicht ohne weiteres für eine tageweise Vermietung an Touristen. "Der Eigentümer kann seinen Mieter deshalb abmahnen und ihn auffordern, künftig dieses Verhalten zu unterlassen", erklärt Heinrich. Vermietet der Mieter trotzdem weiter, kann ihm der Eigentümer kündigen.
