09.11.2017 Studie: Coworking drängt rasant auf den Hamburger Büromarkt
In Hamburg sind noch Büros für 50 Euro Miete im Monat zu haben. Und das, obwohl die Spitzenmiete aktuell bei 26,00 Euro je Quadratmeter und die Durchschnittsmiete bei rund 15,00 Euro liegt. Möglich macht es das mittlerweile vielfältige Angebot an innovativen Coworking Centern, klassischen Business Centern und deren Hybridform. JLL hat in der nun vorliegenden Studie den Markt für diese flexiblen Büroangebote in der Hansestadt erstmals erhoben und analysiert. Dabei zeigt sich: Je nach Unternehmensgröße, Branche und Zeithorizont kann das Modell eine sinnvolle und wirtschaftliche Alternative zum klassischen Büromietvertrag sein.
Nach Fertigstellung aller aktuell geplanten flexiblen Workspaces werden in Hamburg fast 10.000 solcher anmietbaren Arbeitsplätze zur Verfügung stehen. Diese verteilen sich auf 78 Standorte, die von 56 verschiedenen Anbietern betrieben werden. Allerdings ist das Gros Einzelanbieter, denn nur ein Dutzend betreibt mehr als einen Standort. Große Coworking-Betreiber sind WeWork, mindspace, Spaces und rent24 sowie Regus im Bereich der Business Center. Was sie vom klassischen Mietvertrag unterscheidet: Flexiblere Anmietung, offene Arbeits- und Kommunikationsbereiche, die Möglichkeit, sich mit den unterschiedlichen Nutzern auszutauschen und auch zusammenzuarbeiten.
Betreiber investieren derzeit deutlich mehr in Coworking als in Business Center
Allerdings ist ein deutlicher Trend zu bemerken: Wurden seit 1991 vornehmlich Business Center gegründet, geht der Trend seit 2016 deutlich zu Coworking-Konzepten. Als besonders aktiv sind derzeit Anbieter des sogenannten Hybridmodells zu sehen, welche eine Mischung aus Privatbüros (Orientierung am Business Center) und Arbeitsplätzen im Open Space (Orientierung an Coworking) anbieten. Die Anzahl der Arbeitsplätze summiert sich hier auf 6.300, von denen ein Großteil allerdings erst im Entstehen ist: 4.400 Plätze standen bei Erhebung der Zahlen im August 2017 noch nicht zur Verfügung.
Das Wachstum in der Branche belegt unter anderem der Flächenumsatz von Start-ups der vergangenen Jahre in Hamburg. Seit 2013 summierten sich deren Neuanmietungen in Hamburg jeweils auf mehr als 30.000 m² pro Jahr. Start-ups sind eine zentrale Zielgruppe in Coworking Spaces und suchen dort Kollaboration und Networking. Daneben spielen aber auch Großunternehmen eine wichtige Rolle, die Coworking nutzen, um Innovationen voranzutreiben. Sie wollen von der Arbeitsweise und Kontakten im Coworking Space profitieren, um einzelne Teams in ein kreatives Umfeld auszulagern. Teilweise auch, um dort Talente zu finden und zu binden. Mit der Flexibilität der Coworking Spaces können zudem Schwankungen in der Belegschaft und Projektarbeit ausgeglichen werden. Der technologische Fortschritt und der Wandel der Arbeits- und Bürowelt sind weitere zentrale Treiber für den Coworking-Trend. Sie begünstigen und ermöglichen ein Arbeiten in solchen flexiblen Open Space-Strukturen.
Geht man im Schnitt von 12 m² pro Arbeitsplatz inklusive der Allgemeinflächen aus, dann entspricht die gesamte Arbeitsplatzanzahl der bestehenden und geplanten Hamburger Standorte von Flexible-Workspace-Anbietern rund 120.000 m² Bürofläche. Aus Sicht des Gesamtmarktes handelt es sich bei Coworking zwar eher um ein Randthema, allerdings mit hohen Wachstumszahlen. Der eigenständige Mietvertrag bleibt für Nutzer jedoch weiterhin die erste Wahl.
Mitarbeiterzahl und Mietdauer sind entscheidend für Kostenkalkulation
JLL-Modellrechnungen ergeben, dass je nach Unternehmensgröße und Zeithorizont Coworking Spaces eine sinnvolle wie lukrative Alternative zur eigenen Anmietung sein können. So bestimmen Lage, Zielgruppe, Personaleinsatz sowie die Infrastruktur, zusätzliche Leistungen, Veranstaltungen und Gastronomieangebote wie Getränke die Preisspannen, die Nutzer für einen Arbeitsplatz im Flexible Workspace zahlen müssen. Für Business Center liegen die Angebotspreise für einen Monat zwischen 250 und knapp 1.000 Euro. Im Bereich Coworking wird zwischen 50 und fast 400 Euro deutlich weniger berechnet. Bei den Hybridanbietern beträgt der Durchschnittspreis für einen Coworking-Arbeitsplatz im Open Space 290 Euro und für einen Arbeitsplatz im Privatbüro 480 Euro im Monat. Allerdings gibt es für langfristige Mitgliedschaften auch zusätzliche Rabatte.
Modellkalkulation sieht den Knackpunkt bei drei Jahren Laufzeit
Die Modellrechnung für ein Unternehmen mit zehn Mitarbeitern zeigt, dass die monatlichen Kosten im Coworking Space höher sind, dafür die Kosten vor Einzug bei einem eigenständigen Büro höher ausfallen. Nach einem Zeitraum von rund drei Jahren ist im Modell der Punkt erreicht, an dem die Anmietung eigene Flächen sich letztlich als günstiger erweist. Die Entscheidung für eine klassische Anmietung eigener Büroflächen oder der Mitgliedschaft in einem Coworking Space basiert allerdings zusätzlich auf qualitativen Faktoren, wie z.B. Flexibilität der Laufzeiten, Planungs- und Kostensicherheit, vertrauliches Umfeld und Sicherheit oder Komplexität des gesamten Prozesses. Jedes Unternehmen hat diesbezüglich bestimmte Voraussetzungen, die ein Modell favorisieren lassen. Zudem spielt neben dem zeitlichen Horizont auch die notwendige Anzahl von Arbeitsplätzen eine Rolle. So ist Coworking für Unternehmen interessant, die noch am Anfang des personellen Wachstums sind. Es können unkompliziert Arbeitsplätze hinzugebucht werden.
Die Coworking-Betreiber selbst stehen vor einigen Herausforderungen, die ein noch schnelleres Expandieren erschweren. Das aktuelle Marktumfeld mit knappem Flächenangebot macht es für Coworking-Betreiber sehr schwierig, geeignete Büroflächen zu finden. Darüber hinaus müssen Nutzer gewonnen und gehalten werden.
Die Nachfrage nach Coworking wird aller Voraussicht nach weiter anhalten. Die Kombination aus besonderer Arbeitsweise, hoher Flexibilität und Büroflächenmangel macht das Konzept attraktiv. Kritisch ist aber das rasante Wachstum der vergangenen Jahre zu sehen. Hier ist mittelfristig mit Konsolidierungen und Übernahmen zu rechnen, falls sich die Anbieter verschärft konkurrieren. Coworking hat aber bereits eine kritische Masse erreicht – wie vor vielen Jahren Business Center, und sie werden sich am Büroimmobilienmarkt weiter zu einer festen Größe behaupten.
Nach Fertigstellung aller aktuell geplanten flexiblen Workspaces werden in Hamburg fast 10.000 solcher anmietbaren Arbeitsplätze zur Verfügung stehen. Diese verteilen sich auf 78 Standorte, die von 56 verschiedenen Anbietern betrieben werden. Allerdings ist das Gros Einzelanbieter, denn nur ein Dutzend betreibt mehr als einen Standort. Große Coworking-Betreiber sind WeWork, mindspace, Spaces und rent24 sowie Regus im Bereich der Business Center. Was sie vom klassischen Mietvertrag unterscheidet: Flexiblere Anmietung, offene Arbeits- und Kommunikationsbereiche, die Möglichkeit, sich mit den unterschiedlichen Nutzern auszutauschen und auch zusammenzuarbeiten.
Betreiber investieren derzeit deutlich mehr in Coworking als in Business Center
Allerdings ist ein deutlicher Trend zu bemerken: Wurden seit 1991 vornehmlich Business Center gegründet, geht der Trend seit 2016 deutlich zu Coworking-Konzepten. Als besonders aktiv sind derzeit Anbieter des sogenannten Hybridmodells zu sehen, welche eine Mischung aus Privatbüros (Orientierung am Business Center) und Arbeitsplätzen im Open Space (Orientierung an Coworking) anbieten. Die Anzahl der Arbeitsplätze summiert sich hier auf 6.300, von denen ein Großteil allerdings erst im Entstehen ist: 4.400 Plätze standen bei Erhebung der Zahlen im August 2017 noch nicht zur Verfügung.
Das Wachstum in der Branche belegt unter anderem der Flächenumsatz von Start-ups der vergangenen Jahre in Hamburg. Seit 2013 summierten sich deren Neuanmietungen in Hamburg jeweils auf mehr als 30.000 m² pro Jahr. Start-ups sind eine zentrale Zielgruppe in Coworking Spaces und suchen dort Kollaboration und Networking. Daneben spielen aber auch Großunternehmen eine wichtige Rolle, die Coworking nutzen, um Innovationen voranzutreiben. Sie wollen von der Arbeitsweise und Kontakten im Coworking Space profitieren, um einzelne Teams in ein kreatives Umfeld auszulagern. Teilweise auch, um dort Talente zu finden und zu binden. Mit der Flexibilität der Coworking Spaces können zudem Schwankungen in der Belegschaft und Projektarbeit ausgeglichen werden. Der technologische Fortschritt und der Wandel der Arbeits- und Bürowelt sind weitere zentrale Treiber für den Coworking-Trend. Sie begünstigen und ermöglichen ein Arbeiten in solchen flexiblen Open Space-Strukturen.
Geht man im Schnitt von 12 m² pro Arbeitsplatz inklusive der Allgemeinflächen aus, dann entspricht die gesamte Arbeitsplatzanzahl der bestehenden und geplanten Hamburger Standorte von Flexible-Workspace-Anbietern rund 120.000 m² Bürofläche. Aus Sicht des Gesamtmarktes handelt es sich bei Coworking zwar eher um ein Randthema, allerdings mit hohen Wachstumszahlen. Der eigenständige Mietvertrag bleibt für Nutzer jedoch weiterhin die erste Wahl.
Mitarbeiterzahl und Mietdauer sind entscheidend für Kostenkalkulation
JLL-Modellrechnungen ergeben, dass je nach Unternehmensgröße und Zeithorizont Coworking Spaces eine sinnvolle wie lukrative Alternative zur eigenen Anmietung sein können. So bestimmen Lage, Zielgruppe, Personaleinsatz sowie die Infrastruktur, zusätzliche Leistungen, Veranstaltungen und Gastronomieangebote wie Getränke die Preisspannen, die Nutzer für einen Arbeitsplatz im Flexible Workspace zahlen müssen. Für Business Center liegen die Angebotspreise für einen Monat zwischen 250 und knapp 1.000 Euro. Im Bereich Coworking wird zwischen 50 und fast 400 Euro deutlich weniger berechnet. Bei den Hybridanbietern beträgt der Durchschnittspreis für einen Coworking-Arbeitsplatz im Open Space 290 Euro und für einen Arbeitsplatz im Privatbüro 480 Euro im Monat. Allerdings gibt es für langfristige Mitgliedschaften auch zusätzliche Rabatte.
Modellkalkulation sieht den Knackpunkt bei drei Jahren Laufzeit
Die Modellrechnung für ein Unternehmen mit zehn Mitarbeitern zeigt, dass die monatlichen Kosten im Coworking Space höher sind, dafür die Kosten vor Einzug bei einem eigenständigen Büro höher ausfallen. Nach einem Zeitraum von rund drei Jahren ist im Modell der Punkt erreicht, an dem die Anmietung eigene Flächen sich letztlich als günstiger erweist. Die Entscheidung für eine klassische Anmietung eigener Büroflächen oder der Mitgliedschaft in einem Coworking Space basiert allerdings zusätzlich auf qualitativen Faktoren, wie z.B. Flexibilität der Laufzeiten, Planungs- und Kostensicherheit, vertrauliches Umfeld und Sicherheit oder Komplexität des gesamten Prozesses. Jedes Unternehmen hat diesbezüglich bestimmte Voraussetzungen, die ein Modell favorisieren lassen. Zudem spielt neben dem zeitlichen Horizont auch die notwendige Anzahl von Arbeitsplätzen eine Rolle. So ist Coworking für Unternehmen interessant, die noch am Anfang des personellen Wachstums sind. Es können unkompliziert Arbeitsplätze hinzugebucht werden.
Die Coworking-Betreiber selbst stehen vor einigen Herausforderungen, die ein noch schnelleres Expandieren erschweren. Das aktuelle Marktumfeld mit knappem Flächenangebot macht es für Coworking-Betreiber sehr schwierig, geeignete Büroflächen zu finden. Darüber hinaus müssen Nutzer gewonnen und gehalten werden.
Die Nachfrage nach Coworking wird aller Voraussicht nach weiter anhalten. Die Kombination aus besonderer Arbeitsweise, hoher Flexibilität und Büroflächenmangel macht das Konzept attraktiv. Kritisch ist aber das rasante Wachstum der vergangenen Jahre zu sehen. Hier ist mittelfristig mit Konsolidierungen und Übernahmen zu rechnen, falls sich die Anbieter verschärft konkurrieren. Coworking hat aber bereits eine kritische Masse erreicht – wie vor vielen Jahren Business Center, und sie werden sich am Büroimmobilienmarkt weiter zu einer festen Größe behaupten.
