16.10.2017 Produktmangel: Investitionsvolumen in Hamburg rückläufig
Der Hamburger Investmentmarkt verzeichnet in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 2,17 Mrd. € und bleibt damit rund 30 % hinter dem vergleichbaren Vorjahresresultat zurück. Das Ergebnis liegt zwar gut 14 % über dem zehnjährigen Durchschnitt, kann aber nicht an die hohen Volumina der letzten drei Jahre anknüpfen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Zurückzuführen ist diese Entwicklung im Wesentlichen auf ein zu geringes Angebot und ein vergleichsweise verhaltenes erstes Quartal, in das aufgrund des hervorragenden Schlussquartals 2016 kaum Deals gerutscht waren“, erläutert Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Im Gegensatz zu den übrigen großen deutschen Standorten, die gegenüber 2016 noch einmal deutlich zulegten, wurden in der Hansestadt spürbar weniger Abschlüsse verzeichnet als in den lebhaften Vorjahren. Nichtsdestotrotz wechselten mit dem Hotel Radisson Blu, dem als Teil eines Portfolios veräußerten Bürogebäude HafenCity Gate und dem Büro– und Geschäftshaus Kaisergalerie bereits drei Objekte im dreistelligen Millionenbereich den Eigentümer. Der Portfolioanteil hat erheblich zugelegt und beläuft sich auf gut 26 %.
Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Größenklassen hat sich gegenüber dem Vorjahr nur leicht verändert. Die drei Kategorien über 25 Mio. € bestimmen erneut das Bild. Mit jeweils knapp 28 % liegen Verkäufe mit einem Volumen zwischen 50 und 100 Mio. € sowie zwischen 25 und 50 Mio. € vor den Großdeals ab 100 Mio. €, die mit rund 24 % knapp 4 Prozent-punkte verlieren. Das Segment von 10 bis 25 Mio. € kommt auf gut 13 %, kleinere Deals bis 10 Mio. € steuern etwa 7 % bei. Absolut erzielen jedoch alle Größenklassen ein spürbar geringeres Ergebnis als im Vorjahr.
Büroimmobilien klar führend – Spezialfonds erneut vorn
Wie in den Vorjahren dominieren Büroobjekte die Verteilung der Investments auf die Assetklassen und zeichnen erneut für mehr als die Hälfte des Ergebnisses verantwortlich. Hotels schieben sich aufgrund einiger großvolumiger Verkäufe auf den zweiten Platz und steuern gut 16 % zum Resultat bei. Sie verweisen Einzelhandelsimmobilien, die aktuell auf knapp 15 % kommen, auf den dritten Rang — nachdem sie im Vorjahr noch einen überdurchschnittlichen Umsatz verzeichneten. Während Logistikobjekte erneut bei 5 % landen, entfallen auf die Kategorie Sonstige gut 11 %. In dieser Kategorie werden insbesondere gemischt genutzte Objekte und Entwicklungsgrundstücke zusammengefasst.
Bei der räumlichen Verteilung der Investments über das Marktgebiet setzen sich die Cityrandlagen mit 43,5 % klar an die Spitzenposition. Sie können ihren Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln, legen auch absolut erheblich zu und verpassen nur knapp die Milliardengrenze. Zahlreiche Deals im zwei– und auch ein Verkauf im dreistelligen Millionenbereich haben zu diesem Ergebnis beigetragen. Insbesondere aufgrund des mangelnden Angebots wurde in der City bisher deutlich weniger investiert als im Vorjahr, sodass sie einen Rückgang um 15 Prozentpunkte zu verkraften hat und 30 % beisteuert. Die im Vorjahr sehr starken Nebenlagen erzielen aktuell ein durchschnittliches Volumen, woraus ein Anteil von gut 22 % resultiert. Die Peripherie spielt mit 4 % nur eine untergeordnete Rolle.
Die Liste der Investoren wird erneut von Spezialfonds angeführt, die mit gut 22 % das höchste Volumen in Hamburg angelegt haben. Auf dem zweiten Rang positionieren sich Investment/Asset Manager mit knapp 17 %, Pensionskassen belegen mit rund 14 % ebenfalls einen Platz auf dem Siegerpodest. Family Offices erreichen mit wenigen, aber großen Deals knapp 10 %. Auf Projektentwickler und Equity/Real Estate Funds entfallen jeweils mehr als 7 %. Insgesamt verteilt sich das Investmentvolumen sehr breit über die verschiedenen Käufergruppen, wodurch der Anteil der unter Sonstige zusammengefassten Investoren mit 17,5 % sehr hoch ausfällt. Ausländische Käufer haben bisher etwas mehr in der Hansestadt investiert als im Vorjahreszeitraum, ihr Anteil beläuft sich auf knapp 43 %.
Die Netto-Spitzenrenditen folgen dem bundesweiten Trend und haben nach einer kurzen Stabilisierung zur Jahresmitte aktuell weiter nachgegeben. Für Büroobjekte des Premiumsegments sind mittlerweile 3,20 % anzusetzen, was einem Rückgang um 45 Basispunkte entspricht. Geschäftshäuser haben sich in den vergangenen 12 Monaten um 50 Punkte auf 3,00 % verteuert und auch die Rendite für erstklassige Logistikimmobilien ist noch einmal spürbar gesunken und liegt nun bei 4,70 %.
Perspektiven
„Aufgrund der grundsätzlich sehr positiven Stimmung auf dem Hamburger Investmentmarkt und einer gut gefüllten Pipeline ist davon auszugehen, dass ein lebhaftes Schlussquartal zu einem soliden Gesamtergebnis führen sollte. Obwohl die hohe Nachfrage weiterhin von der Angebotssituation limitiert wird, erscheint aus heutiger Perspektive ein Volumen im Bereich des fünfjährigen Durchschnitts als durchaus realistisch“, so Heiko Fischer.
„Zurückzuführen ist diese Entwicklung im Wesentlichen auf ein zu geringes Angebot und ein vergleichsweise verhaltenes erstes Quartal, in das aufgrund des hervorragenden Schlussquartals 2016 kaum Deals gerutscht waren“, erläutert Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Im Gegensatz zu den übrigen großen deutschen Standorten, die gegenüber 2016 noch einmal deutlich zulegten, wurden in der Hansestadt spürbar weniger Abschlüsse verzeichnet als in den lebhaften Vorjahren. Nichtsdestotrotz wechselten mit dem Hotel Radisson Blu, dem als Teil eines Portfolios veräußerten Bürogebäude HafenCity Gate und dem Büro– und Geschäftshaus Kaisergalerie bereits drei Objekte im dreistelligen Millionenbereich den Eigentümer. Der Portfolioanteil hat erheblich zugelegt und beläuft sich auf gut 26 %.
Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Größenklassen hat sich gegenüber dem Vorjahr nur leicht verändert. Die drei Kategorien über 25 Mio. € bestimmen erneut das Bild. Mit jeweils knapp 28 % liegen Verkäufe mit einem Volumen zwischen 50 und 100 Mio. € sowie zwischen 25 und 50 Mio. € vor den Großdeals ab 100 Mio. €, die mit rund 24 % knapp 4 Prozent-punkte verlieren. Das Segment von 10 bis 25 Mio. € kommt auf gut 13 %, kleinere Deals bis 10 Mio. € steuern etwa 7 % bei. Absolut erzielen jedoch alle Größenklassen ein spürbar geringeres Ergebnis als im Vorjahr.
Büroimmobilien klar führend – Spezialfonds erneut vorn
Wie in den Vorjahren dominieren Büroobjekte die Verteilung der Investments auf die Assetklassen und zeichnen erneut für mehr als die Hälfte des Ergebnisses verantwortlich. Hotels schieben sich aufgrund einiger großvolumiger Verkäufe auf den zweiten Platz und steuern gut 16 % zum Resultat bei. Sie verweisen Einzelhandelsimmobilien, die aktuell auf knapp 15 % kommen, auf den dritten Rang — nachdem sie im Vorjahr noch einen überdurchschnittlichen Umsatz verzeichneten. Während Logistikobjekte erneut bei 5 % landen, entfallen auf die Kategorie Sonstige gut 11 %. In dieser Kategorie werden insbesondere gemischt genutzte Objekte und Entwicklungsgrundstücke zusammengefasst.
Bei der räumlichen Verteilung der Investments über das Marktgebiet setzen sich die Cityrandlagen mit 43,5 % klar an die Spitzenposition. Sie können ihren Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln, legen auch absolut erheblich zu und verpassen nur knapp die Milliardengrenze. Zahlreiche Deals im zwei– und auch ein Verkauf im dreistelligen Millionenbereich haben zu diesem Ergebnis beigetragen. Insbesondere aufgrund des mangelnden Angebots wurde in der City bisher deutlich weniger investiert als im Vorjahr, sodass sie einen Rückgang um 15 Prozentpunkte zu verkraften hat und 30 % beisteuert. Die im Vorjahr sehr starken Nebenlagen erzielen aktuell ein durchschnittliches Volumen, woraus ein Anteil von gut 22 % resultiert. Die Peripherie spielt mit 4 % nur eine untergeordnete Rolle.
Die Liste der Investoren wird erneut von Spezialfonds angeführt, die mit gut 22 % das höchste Volumen in Hamburg angelegt haben. Auf dem zweiten Rang positionieren sich Investment/Asset Manager mit knapp 17 %, Pensionskassen belegen mit rund 14 % ebenfalls einen Platz auf dem Siegerpodest. Family Offices erreichen mit wenigen, aber großen Deals knapp 10 %. Auf Projektentwickler und Equity/Real Estate Funds entfallen jeweils mehr als 7 %. Insgesamt verteilt sich das Investmentvolumen sehr breit über die verschiedenen Käufergruppen, wodurch der Anteil der unter Sonstige zusammengefassten Investoren mit 17,5 % sehr hoch ausfällt. Ausländische Käufer haben bisher etwas mehr in der Hansestadt investiert als im Vorjahreszeitraum, ihr Anteil beläuft sich auf knapp 43 %.
Die Netto-Spitzenrenditen folgen dem bundesweiten Trend und haben nach einer kurzen Stabilisierung zur Jahresmitte aktuell weiter nachgegeben. Für Büroobjekte des Premiumsegments sind mittlerweile 3,20 % anzusetzen, was einem Rückgang um 45 Basispunkte entspricht. Geschäftshäuser haben sich in den vergangenen 12 Monaten um 50 Punkte auf 3,00 % verteuert und auch die Rendite für erstklassige Logistikimmobilien ist noch einmal spürbar gesunken und liegt nun bei 4,70 %.
Perspektiven
„Aufgrund der grundsätzlich sehr positiven Stimmung auf dem Hamburger Investmentmarkt und einer gut gefüllten Pipeline ist davon auszugehen, dass ein lebhaftes Schlussquartal zu einem soliden Gesamtergebnis führen sollte. Obwohl die hohe Nachfrage weiterhin von der Angebotssituation limitiert wird, erscheint aus heutiger Perspektive ein Volumen im Bereich des fünfjährigen Durchschnitts als durchaus realistisch“, so Heiko Fischer.
