12.10.2017 Dr. Klein Analyse: Immobilienkredite in den Bundesländern 2016
Dank der niedrigen Zinsen sind Baufinanzierungen in Deutschland so gefragt wie nie. Aber: Jedes Bundesland finanziert anders. Wie unterscheiden sich Alter und Kreditsumme in den 16 Regionen? Wo bauen die Einwohner eher Häuser, wo kaufen sie Wohnungen? Und wie nutzen sie ihre Immobilie? In insgesamt vier Teilen der Bundesländer-Analyse 2016 gibt der Finanzdienstleister Dr. Klein Antworten auf diese Fragen.
Teil 1: Finanzierungssumme
Hamburg: Rekordverdächtige Kreditsummen
Die Hamburger nehmen 2016 einen Kredit in Höhe von 341.000 Euro für die Finanzierung ihrer Immobilie auf – ein Durchschnittswert, der bundesweit das oberste Ende der Fahnenstange markiert. Die Kreditsummen in der Hansestadt schlagen auch die beiden anderen Stadtstaaten um Längen: Berliner nehmen im Schnitt 278.000 Euro auf, in Bremen sind es 222.000 Euro. Die höchsten Kredite leisten sich in Hamburg Freiberufler. Sie liegen bei durchschnittlich 391.000 Euro. Arbeiter und Angestellte nutzen mit 275.000 Euro deutlich weniger Fremdkapital.
Sparsame Bauherren in Sachsen-Anhalt
In Sachsen-Anhalt nehmen Wohnungskäufer und Hausbauer im Vergleich deutlich geringere Kredite auf. Die durchschnittliche Finanzierungssumme ist mit rund 173.000 Euro gerade einmal halb so hoch wie in Hamburg. Zusammen mit Thüringen ist Sachsen-Anhalt zudem das einzige Bundesland, in dem die Kreditsumme unter der 200.000-Euro-Marke liegt. Hier nehmen Angestellte und Arbeiter Kredite in Höhe von 148.000 Euro auf. Auch Freiberufler bleiben mit 189.000 Euro weit hinter den Hamburger Kreditsummen zurück.
Deutliches Gefälle zwischen Ost und West
Verglichen mit den östlichen Bundesländern nimmt der Westdeutsche unterm Strich wesentlich mehr Fremdkapital in die Hand, um seine Immobilie zu finanzieren. Im Osten Deutschlands liegt die Kreditsumme im Schnitt bei 228.000, im Westen sind es 266.000 Euro. Vor allem im Süden ist die Finanzierungssumme hoch: In Bayern durchbricht sie wie in Hamburg die 300.000-Euro-Grenze und im Ländle nebenan liegt sie mit 294.000 Euro nur knapp darunter. Ausreißer nach unten ist im Westen das Saarland (206.000 Euro). „Vor allem in den ländlichen Gebieten sind die Immobilien noch vergleichsweise günstig,“ erklärt Kurt Wolf, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Saarlouis. „Den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen sich im Saarland daher überdurchschnittlich viele Menschen. Wir haben die bundesweit höchste Eigentumsquote.“ Im Osten nutzen nach Berlin die Brandenburger die höchsten Kredite und nehmen im Schnitt immerhin 229.000 Euro auf.
Teil 2: Eigennutzung vs. Vermietung
Berlin: Bundesland der Vermieter
Die Daten von Dr. Klein zeigen, dass die Deutschen in allen Bundesländern ihre eigenen vier Wände überwiegend selber nutzen – durchschnittlich sind es über 80 Prozent. Für knapp 20 Prozent dient die Immobilie als Geldanlage. Je nach Bundesland gibt es allerdings ziemliche Abweichungen von diesem Mittelwert. In allen drei Stadtstaaten ist der Anteil der Vermieter besonders hoch: In Berlin vermietet fast jeder Dritte das eigene Haus oder die Wohnung, in Hamburg und
Bremen sind es knapp 23 bzw. 22 Prozent.
Unter den Flächenländern zeichnet sich Sachsen durch einen hohen Vermietungsanteil aus: Hier wohnt jeder Vierte nicht selbst in der eigenen Immobilie. Mit über 88 Prozent ist Brandenburg das Bundesland, in dem die meisten ihr Haus oder ihre Wohnung selber nutzen. Auch in Rheinland-Pfalz, Niedersachsen, Thüringen und im Saarland investieren überdurchschnittlich viele Menschen in ein Eigenheim, um selbst darin zu leben.
Vermieter vs. Selbstnutzer: Wer leiht sich mehr Geld?
Wer gibt mehr für die Immobilie aus: Eigennutzer oder Vermieter? Beide gleich – zumindest in Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Hessen. Die Finanzierungssumme unterscheidet sich hier nur um weniger als ein Prozent. Ganz anders im Saarland: Wer hier Wohneigentum kauft oder baut, investiert über 27 Prozent mehr in Immobilien, die vermietet werden sollen. Auch in Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern ist die Finanzierungssumme für Anlageobjekte deutlich höher als für selbst bewohntes Eigentum (18,5 bzw. 13,5 Prozent).
„Bei uns in Thüringen lebten bis vor kurzem viele Bürger in Mietwohnungen“, weiß Sebastian Fricke, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Erfurt. „Aufgrund der gefallenen Zinsen kommt jetzt für viele Menschen Wohneigentum infrage und die Nachfrage nach selbst genutzten Häusern und Wohnungen ist hoch. Kapitalanleger gibt es deutlich weniger. Sie wohnen zudem oft in den alten Bundesländern, finanzieren von dort aus Immobilien in der alten Heimat und greifen dafür auch mal tiefer in die Tasche.“
Die Berliner dagegen stecken mehr Geld in die eigenen vier Wände und nehmen hierfür einen deutlich höheren Kredit auf als für Wohnungen oder Häuser, die sie vermieten: Die Differenz beträgt 28,2 Prozent. Ein ähnlicher Trend ist in Baden-Württemberg und in Bayern festzustellen. Auch in diesen Bundesländern wird weniger für zu vermietenden Wohnraum investiert (17,4 bzw. 10,8 Prozent).
Teil 3: Immobilienkauf vs. Neubau
Mehr Bauherren im Osten
Deutschlandweit werden mehr Immobilien gekauft als gebaut – auch im Osten. Aber: Der Anteil der Bauherren ist hier deutlich höher als im Westen. Außer in Berlin werden in allen östlichen Bundesländern anteilig mehr Kredite für einen Neubau aufgenommen. Die Bauherren-Quote liegt flächendeckend bei über 25 Prozent, in allen westlichen Bundesländern bleibt sie darunter. Mit über 36 Prozent sind die Brandenburger Spitzenreiter in Sachen Neubau. „Zu DDR-Zeiten war es schwierig, eine Finanzierung für den Hausbau zu erhalten“, erklärt Gerda-Maria Kliche, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Neuruppin. „Es gibt daher im Osten deutlich weniger Bestandsimmobilien als in den alten Bundesländern. Wer sich für Wohneigentum interessiert, muss mangels Alternativen oft selbst bauen.“
Stadtstaaten: Das Bauland wird knapp
Wenig überraschend ist, dass in den Stadtstaaten Bremen, Hamburg und Berlin deutlich mehr Immobilien gekauft als gebaut werden. In den Metropolen steht weniger Bauland zur Verfügung als in den Flächenländern. Am oberen Ende der Liste steht Bremen: In der Hansestadt nutzt weniger als jeder Zehnte Einwohner einen Kredit, um die eigenen vier Wände selbst zu bauen. Auch in Berlin und Hamburg liegt der Anteil der Immobilienkäufer bei fast 90 Prozent.
Hausbauer nehmen mehr Geld auf
Insgesamt greifen Bauherren tiefer in die Tasche als Käufer und leihen sich in ganz Deutschland unterm Strich fast 50.000 Euro mehr bei ihrer Bank. Die Brandenburger Hausbauer nehmen 268.000 Euro für ihren Neubau auf, für die gekaufte Immobilie sind es mit 208.000 Euro sogar 60.000 Euro weniger.
Teil 4: Alter
Jung, jünger, Sachsen-Anhalt
Mit dem Neubau eines Eigenheims beginnen die Sachsen-Anhalter bereits mit 37 Jahren, mit dem Kauf einer Immobilie warten sie etwas länger: im Schnitt bis zum 39. Lebensjahr. Durchschnittlich steht der Immobilienerwerb hier also bereits im Alter von 38 Jahren an. In keinem anderen Bundesland kaufen oder bauen die Einwohner früher eine eigene Immobilie. Den Grund dafür kennt Monique Peinelt, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Magdeburg: „In Sachsen-Anhalt ist der Kauf oder Neubau einer Immobilie auch mit vergleichsweise geringem Eigenkapital noch erschwinglich.“
Viele Spätzünder in Schleswig-Holstein
In Berlin, Bremen und Hamburg erwerben die Deutschen später ein eigenes Haus oder eine Wohnung als in den Flächenländern. Die Einwohner der Stadtstaaten sind beim Kauf oder Bau einer Immobilie durchschnittlich 42 Jahre alt. Einzige Ausreißer unter den Flächenländern sind Schleswig-Holstein und Hessen mit 42 bzw. 41 Jahren. Alle anderen Deutschen entscheiden sich mit spätestens 40 Jahren für die eigenen vier Wände.
Bauherren sind jünger als Käufer
Ein Trend, der sich in allen Bundesländern zeigt: Bauherren sind jünger als Käufer, zumeist etwa eineinhalb Jahre. Besonders groß ist der Unterschied in Sachsen, hier liegen zwischen einem Neubauvorhaben (37,5 Jahre) und dem Kauf einer Immobilie (40 Jahre) fast drei Jahre.
Teil 1: Finanzierungssumme
Hamburg: Rekordverdächtige Kreditsummen
Die Hamburger nehmen 2016 einen Kredit in Höhe von 341.000 Euro für die Finanzierung ihrer Immobilie auf – ein Durchschnittswert, der bundesweit das oberste Ende der Fahnenstange markiert. Die Kreditsummen in der Hansestadt schlagen auch die beiden anderen Stadtstaaten um Längen: Berliner nehmen im Schnitt 278.000 Euro auf, in Bremen sind es 222.000 Euro. Die höchsten Kredite leisten sich in Hamburg Freiberufler. Sie liegen bei durchschnittlich 391.000 Euro. Arbeiter und Angestellte nutzen mit 275.000 Euro deutlich weniger Fremdkapital.
Sparsame Bauherren in Sachsen-Anhalt
In Sachsen-Anhalt nehmen Wohnungskäufer und Hausbauer im Vergleich deutlich geringere Kredite auf. Die durchschnittliche Finanzierungssumme ist mit rund 173.000 Euro gerade einmal halb so hoch wie in Hamburg. Zusammen mit Thüringen ist Sachsen-Anhalt zudem das einzige Bundesland, in dem die Kreditsumme unter der 200.000-Euro-Marke liegt. Hier nehmen Angestellte und Arbeiter Kredite in Höhe von 148.000 Euro auf. Auch Freiberufler bleiben mit 189.000 Euro weit hinter den Hamburger Kreditsummen zurück.
Deutliches Gefälle zwischen Ost und West
Verglichen mit den östlichen Bundesländern nimmt der Westdeutsche unterm Strich wesentlich mehr Fremdkapital in die Hand, um seine Immobilie zu finanzieren. Im Osten Deutschlands liegt die Kreditsumme im Schnitt bei 228.000, im Westen sind es 266.000 Euro. Vor allem im Süden ist die Finanzierungssumme hoch: In Bayern durchbricht sie wie in Hamburg die 300.000-Euro-Grenze und im Ländle nebenan liegt sie mit 294.000 Euro nur knapp darunter. Ausreißer nach unten ist im Westen das Saarland (206.000 Euro). „Vor allem in den ländlichen Gebieten sind die Immobilien noch vergleichsweise günstig,“ erklärt Kurt Wolf, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Saarlouis. „Den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen sich im Saarland daher überdurchschnittlich viele Menschen. Wir haben die bundesweit höchste Eigentumsquote.“ Im Osten nutzen nach Berlin die Brandenburger die höchsten Kredite und nehmen im Schnitt immerhin 229.000 Euro auf.
Teil 2: Eigennutzung vs. Vermietung
Berlin: Bundesland der Vermieter
Die Daten von Dr. Klein zeigen, dass die Deutschen in allen Bundesländern ihre eigenen vier Wände überwiegend selber nutzen – durchschnittlich sind es über 80 Prozent. Für knapp 20 Prozent dient die Immobilie als Geldanlage. Je nach Bundesland gibt es allerdings ziemliche Abweichungen von diesem Mittelwert. In allen drei Stadtstaaten ist der Anteil der Vermieter besonders hoch: In Berlin vermietet fast jeder Dritte das eigene Haus oder die Wohnung, in Hamburg und
Bremen sind es knapp 23 bzw. 22 Prozent.
Unter den Flächenländern zeichnet sich Sachsen durch einen hohen Vermietungsanteil aus: Hier wohnt jeder Vierte nicht selbst in der eigenen Immobilie. Mit über 88 Prozent ist Brandenburg das Bundesland, in dem die meisten ihr Haus oder ihre Wohnung selber nutzen. Auch in Rheinland-Pfalz, Niedersachsen, Thüringen und im Saarland investieren überdurchschnittlich viele Menschen in ein Eigenheim, um selbst darin zu leben.
Vermieter vs. Selbstnutzer: Wer leiht sich mehr Geld?
Wer gibt mehr für die Immobilie aus: Eigennutzer oder Vermieter? Beide gleich – zumindest in Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Hessen. Die Finanzierungssumme unterscheidet sich hier nur um weniger als ein Prozent. Ganz anders im Saarland: Wer hier Wohneigentum kauft oder baut, investiert über 27 Prozent mehr in Immobilien, die vermietet werden sollen. Auch in Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern ist die Finanzierungssumme für Anlageobjekte deutlich höher als für selbst bewohntes Eigentum (18,5 bzw. 13,5 Prozent).
„Bei uns in Thüringen lebten bis vor kurzem viele Bürger in Mietwohnungen“, weiß Sebastian Fricke, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Erfurt. „Aufgrund der gefallenen Zinsen kommt jetzt für viele Menschen Wohneigentum infrage und die Nachfrage nach selbst genutzten Häusern und Wohnungen ist hoch. Kapitalanleger gibt es deutlich weniger. Sie wohnen zudem oft in den alten Bundesländern, finanzieren von dort aus Immobilien in der alten Heimat und greifen dafür auch mal tiefer in die Tasche.“
Die Berliner dagegen stecken mehr Geld in die eigenen vier Wände und nehmen hierfür einen deutlich höheren Kredit auf als für Wohnungen oder Häuser, die sie vermieten: Die Differenz beträgt 28,2 Prozent. Ein ähnlicher Trend ist in Baden-Württemberg und in Bayern festzustellen. Auch in diesen Bundesländern wird weniger für zu vermietenden Wohnraum investiert (17,4 bzw. 10,8 Prozent).
Teil 3: Immobilienkauf vs. Neubau
Mehr Bauherren im Osten
Deutschlandweit werden mehr Immobilien gekauft als gebaut – auch im Osten. Aber: Der Anteil der Bauherren ist hier deutlich höher als im Westen. Außer in Berlin werden in allen östlichen Bundesländern anteilig mehr Kredite für einen Neubau aufgenommen. Die Bauherren-Quote liegt flächendeckend bei über 25 Prozent, in allen westlichen Bundesländern bleibt sie darunter. Mit über 36 Prozent sind die Brandenburger Spitzenreiter in Sachen Neubau. „Zu DDR-Zeiten war es schwierig, eine Finanzierung für den Hausbau zu erhalten“, erklärt Gerda-Maria Kliche, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Neuruppin. „Es gibt daher im Osten deutlich weniger Bestandsimmobilien als in den alten Bundesländern. Wer sich für Wohneigentum interessiert, muss mangels Alternativen oft selbst bauen.“
Stadtstaaten: Das Bauland wird knapp
Wenig überraschend ist, dass in den Stadtstaaten Bremen, Hamburg und Berlin deutlich mehr Immobilien gekauft als gebaut werden. In den Metropolen steht weniger Bauland zur Verfügung als in den Flächenländern. Am oberen Ende der Liste steht Bremen: In der Hansestadt nutzt weniger als jeder Zehnte Einwohner einen Kredit, um die eigenen vier Wände selbst zu bauen. Auch in Berlin und Hamburg liegt der Anteil der Immobilienkäufer bei fast 90 Prozent.
Hausbauer nehmen mehr Geld auf
Insgesamt greifen Bauherren tiefer in die Tasche als Käufer und leihen sich in ganz Deutschland unterm Strich fast 50.000 Euro mehr bei ihrer Bank. Die Brandenburger Hausbauer nehmen 268.000 Euro für ihren Neubau auf, für die gekaufte Immobilie sind es mit 208.000 Euro sogar 60.000 Euro weniger.
Teil 4: Alter
Jung, jünger, Sachsen-Anhalt
Mit dem Neubau eines Eigenheims beginnen die Sachsen-Anhalter bereits mit 37 Jahren, mit dem Kauf einer Immobilie warten sie etwas länger: im Schnitt bis zum 39. Lebensjahr. Durchschnittlich steht der Immobilienerwerb hier also bereits im Alter von 38 Jahren an. In keinem anderen Bundesland kaufen oder bauen die Einwohner früher eine eigene Immobilie. Den Grund dafür kennt Monique Peinelt, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Magdeburg: „In Sachsen-Anhalt ist der Kauf oder Neubau einer Immobilie auch mit vergleichsweise geringem Eigenkapital noch erschwinglich.“
Viele Spätzünder in Schleswig-Holstein
In Berlin, Bremen und Hamburg erwerben die Deutschen später ein eigenes Haus oder eine Wohnung als in den Flächenländern. Die Einwohner der Stadtstaaten sind beim Kauf oder Bau einer Immobilie durchschnittlich 42 Jahre alt. Einzige Ausreißer unter den Flächenländern sind Schleswig-Holstein und Hessen mit 42 bzw. 41 Jahren. Alle anderen Deutschen entscheiden sich mit spätestens 40 Jahren für die eigenen vier Wände.
Bauherren sind jünger als Käufer
Ein Trend, der sich in allen Bundesländern zeigt: Bauherren sind jünger als Käufer, zumeist etwa eineinhalb Jahre. Besonders groß ist der Unterschied in Sachsen, hier liegen zwischen einem Neubauvorhaben (37,5 Jahre) und dem Kauf einer Immobilie (40 Jahre) fast drei Jahre.
