11.10.2017 Büro-Nebenkosten stagnieren auf hohem Niveau
Nur minimale Veränderungen zeigen die Büro-Nebenkosten in der aktuellen OSCAR-Analyse von JLL*. Um einen Cent auf 3,38 Euro/m²/Monat sind die Nebenkosten für nicht klimatisierte Gebäude gesunken, die Durchschnittswerte für klimatisierte Gebäude legten dagegen im Jahresvergleich um einen Cent zu und zeigten damit erstmals eine „Vier“ vor dem Komma. „Die Nebenkosten in Deutschlands Bürogebäuden haben sich damit 2016 auf hohem Niveau stabilisiert. Erstmals seit 2014 für nicht klimatisierte und seit 2008 für klimatisierte Gebäude gab es keine signifikanten Änderungen. Bereits in den letzten Jahren hatte die Steigerung deutlich nachgelassen. Durchschnittliche Jahresanstiege um über 10 oder sogar über 20 Cent haben wir bereits seit einigen Jahren nicht mehr beobachtet“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany.
Höchste Nebenkosten in Frankfurt – Stuttgart mit höchstem Anteil an Gesamt-Bürokosten
Die höchsten Durchschnittswerte – gemittelt über klimatisierte und nicht klimatisierte Gebäude hinweg – fallen auch 2016 mit 3,93 Euro/m²/Monat in Frankfurt an, München folgt mit 3,90 Euro/m²/Monat. In beiden Städten sind die Nebenkosten gestiegen, wenn auch – entsprechend dem bundesweiten Trend - auf niedrigem Niveau um zwei bzw. einen Cent. Die niedrigsten Nebenkosten innerhalb der Big 7 wurden mit 3,53 Euro bzw. 3,52 Euro/m²/Monat in den erstmals im OSCAR erfassten Städten Stuttgart und Köln gezahlt.
Ein anderes Bild ergibt sich bei der Analyse der Nebenkostenanteile an den gesamten Bürokosten, also der Summe der Nebenkosten und der gewichteten Durchschnittsmiete Ende 2016. Mit über 21 % registrierte dabei die mit 16,59 Euro / m²/ Monat insgesamt günstigste Big 7 - Stadt Stuttgart den höchsten Nebenkostenanteil, auch auf den zweit- und drittgünstigsten Märkten Köln und Düsseldorf werden mit 20 % vergleichsweise hohe Anteile für Nebenkosten verbucht. 19 % der Gesamtkosten müssen Mieter in Berlin, Hamburg und München für Nebenkosten aufbringen. Die auch bei dieser Betrachtung mit 23,17 Euro / m² / Monat teuerste Hochburg Frankfurt zeigt mit knapp 17 % den niedrigsten Nebenkostenanteil.
Sechster Anstieg in Folge beim Strom – Stabile Kosten für Versicherungen und Bewachung
Die größten Einzelpositionen unter den Nebenkosten sind die Kosten für Wartung, öffentliche Abgaben und Heizung. Ihre Anteile an den Gesamtnebenkosten bewegen sich in den sieben analysierten Städten jeweils zwischen 12 % und rund 17 %.
Zum vierten Mal in Folge war bei der Kostengruppe „Heizung“ ein Rückgang zu registrieren. Alle anderen Kostenarten blieben im Jahresvergleich stabil oder zeigten einen leichten Anstieg. Im Vergleich mit ihrem fünfjährigen Durchschnittswert sind – bis auf die Heizungskosten - alle Kostenarten angestiegen, überdurchschnittlich stark dabei die Stromkosten (10 % bei den klimatisierten Gebäuden und 11 % bei den nicht klimatisierten Gebäuden).
Stabil blieben im Jahresvergleich die durchschnittlichen Kosten für Versicherungen. Der nach wie vor starke Wettbewerb sorgt für lediglich inflationsbedingte Kostensteigerungen. „Der zuletzt erwartete Kostenanstieg infolge zusätzlich nachgefragter Versicherungen für Gebäudesicherheit zeichnete sich bislang nicht ab“, so Ulrike Janssen. Auch im Bereich Wartung zeigen sich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stabil. „Verglichen mit dem fünfjährigen Durchschnittswert ist allerdings bei den klimatisierten Gebäuden ein deutlicher Anstieg zu verbuchen, zurückzuführen auf komplexere Gebäudetechnik. Für die künftige Entwicklung ist durch teilweise fehlenden Wettbewerb mit leicht steigenden Kosten zu rechnen“, so Janssen. Seit sechs Jahren ist bei den Stromkosten ein Anstieg zu verzeichnen.
Eine Fortsetzung dieses Trends sei infolge der anhaltenden Inbetriebnahme neuer Anlagen für Erneuerbare Energien und des damit verbundenen Anstiegs der EEG-Umlage auch in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich. „Fortlaufende energetische Sanierungen im Bestand, anhaltende Neubautätigkeit mit hohem energetischen Grundstandard sowie Verbrauchsoptimierungen sowohl auf Eigentümer- als auch Nutzerseite haben im vierten Jahr in Folge zu einem Rückgang der Heizkosten geführt“, so Janssen. Eine Umkehrung dieser Entwicklung, beispielsweise durch steigende Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise, sei jedoch künftig nicht ausgeschlossen.
„Wie bei den Versicherungskosten zeichnet sich der im Vorjahr vermutete Kostenanstieg bei der Bewachung infolge eines erhöhten Sicherheitsbedürfnisses noch nicht ab“, so Janssen. Erhöhte und erweiterte Service Level (Mannstärke, Präsenzzeiten, komplexere Sicherheitstechnik) werden aber den Druck auf die Kosten erhöhen. Proportional zu den Mietpreishöhen haben die Verwaltungskosten analog des 5-Jahres-Trends erneut zugelegt. „Wir beobachten weiterhin eine wachsende Bereitschaft der Eigentümer bzw. Asset Manager, höhere Preise für höhere Managementqualität zu zahlen“, so Janssen.
Ulrike Janssen abschließend: „Für die nächsten Jahre gehen wir von leicht steigenden Büronebenkosten aus. Steigerungsraten von knapp 10 % wie Ende der 2000er Dekade sind dabei jedoch nicht zu erwarten.“
* Die erhobenen Daten im „Office Service Charge Analysis Report“ (OSCAR) 2017 beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2016. Die Untersuchung wird seit 1996 durchgeführt.
** Die Nebenkosten wurden im OSCAR über klimatisierte und unklimatisierte Gebäude gemittelt, der Mietanteil wird durch die gewichtete Durchschnittsmiete der jeweiligen Stadt Ende Dezember 2016 wiedergegeben.
Höchste Nebenkosten in Frankfurt – Stuttgart mit höchstem Anteil an Gesamt-Bürokosten
Die höchsten Durchschnittswerte – gemittelt über klimatisierte und nicht klimatisierte Gebäude hinweg – fallen auch 2016 mit 3,93 Euro/m²/Monat in Frankfurt an, München folgt mit 3,90 Euro/m²/Monat. In beiden Städten sind die Nebenkosten gestiegen, wenn auch – entsprechend dem bundesweiten Trend - auf niedrigem Niveau um zwei bzw. einen Cent. Die niedrigsten Nebenkosten innerhalb der Big 7 wurden mit 3,53 Euro bzw. 3,52 Euro/m²/Monat in den erstmals im OSCAR erfassten Städten Stuttgart und Köln gezahlt.
Ein anderes Bild ergibt sich bei der Analyse der Nebenkostenanteile an den gesamten Bürokosten, also der Summe der Nebenkosten und der gewichteten Durchschnittsmiete Ende 2016. Mit über 21 % registrierte dabei die mit 16,59 Euro / m²/ Monat insgesamt günstigste Big 7 - Stadt Stuttgart den höchsten Nebenkostenanteil, auch auf den zweit- und drittgünstigsten Märkten Köln und Düsseldorf werden mit 20 % vergleichsweise hohe Anteile für Nebenkosten verbucht. 19 % der Gesamtkosten müssen Mieter in Berlin, Hamburg und München für Nebenkosten aufbringen. Die auch bei dieser Betrachtung mit 23,17 Euro / m² / Monat teuerste Hochburg Frankfurt zeigt mit knapp 17 % den niedrigsten Nebenkostenanteil.
Sechster Anstieg in Folge beim Strom – Stabile Kosten für Versicherungen und Bewachung
Die größten Einzelpositionen unter den Nebenkosten sind die Kosten für Wartung, öffentliche Abgaben und Heizung. Ihre Anteile an den Gesamtnebenkosten bewegen sich in den sieben analysierten Städten jeweils zwischen 12 % und rund 17 %.
Zum vierten Mal in Folge war bei der Kostengruppe „Heizung“ ein Rückgang zu registrieren. Alle anderen Kostenarten blieben im Jahresvergleich stabil oder zeigten einen leichten Anstieg. Im Vergleich mit ihrem fünfjährigen Durchschnittswert sind – bis auf die Heizungskosten - alle Kostenarten angestiegen, überdurchschnittlich stark dabei die Stromkosten (10 % bei den klimatisierten Gebäuden und 11 % bei den nicht klimatisierten Gebäuden).
Stabil blieben im Jahresvergleich die durchschnittlichen Kosten für Versicherungen. Der nach wie vor starke Wettbewerb sorgt für lediglich inflationsbedingte Kostensteigerungen. „Der zuletzt erwartete Kostenanstieg infolge zusätzlich nachgefragter Versicherungen für Gebäudesicherheit zeichnete sich bislang nicht ab“, so Ulrike Janssen. Auch im Bereich Wartung zeigen sich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stabil. „Verglichen mit dem fünfjährigen Durchschnittswert ist allerdings bei den klimatisierten Gebäuden ein deutlicher Anstieg zu verbuchen, zurückzuführen auf komplexere Gebäudetechnik. Für die künftige Entwicklung ist durch teilweise fehlenden Wettbewerb mit leicht steigenden Kosten zu rechnen“, so Janssen. Seit sechs Jahren ist bei den Stromkosten ein Anstieg zu verzeichnen.
Eine Fortsetzung dieses Trends sei infolge der anhaltenden Inbetriebnahme neuer Anlagen für Erneuerbare Energien und des damit verbundenen Anstiegs der EEG-Umlage auch in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich. „Fortlaufende energetische Sanierungen im Bestand, anhaltende Neubautätigkeit mit hohem energetischen Grundstandard sowie Verbrauchsoptimierungen sowohl auf Eigentümer- als auch Nutzerseite haben im vierten Jahr in Folge zu einem Rückgang der Heizkosten geführt“, so Janssen. Eine Umkehrung dieser Entwicklung, beispielsweise durch steigende Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise, sei jedoch künftig nicht ausgeschlossen.
„Wie bei den Versicherungskosten zeichnet sich der im Vorjahr vermutete Kostenanstieg bei der Bewachung infolge eines erhöhten Sicherheitsbedürfnisses noch nicht ab“, so Janssen. Erhöhte und erweiterte Service Level (Mannstärke, Präsenzzeiten, komplexere Sicherheitstechnik) werden aber den Druck auf die Kosten erhöhen. Proportional zu den Mietpreishöhen haben die Verwaltungskosten analog des 5-Jahres-Trends erneut zugelegt. „Wir beobachten weiterhin eine wachsende Bereitschaft der Eigentümer bzw. Asset Manager, höhere Preise für höhere Managementqualität zu zahlen“, so Janssen.
Ulrike Janssen abschließend: „Für die nächsten Jahre gehen wir von leicht steigenden Büronebenkosten aus. Steigerungsraten von knapp 10 % wie Ende der 2000er Dekade sind dabei jedoch nicht zu erwarten.“
* Die erhobenen Daten im „Office Service Charge Analysis Report“ (OSCAR) 2017 beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2016. Die Untersuchung wird seit 1996 durchgeführt.
** Die Nebenkosten wurden im OSCAR über klimatisierte und unklimatisierte Gebäude gemittelt, der Mietanteil wird durch die gewichtete Durchschnittsmiete der jeweiligen Stadt Ende Dezember 2016 wiedergegeben.
