01.08.2017 Offene Immobilienfonds mit moderaten Wertänderungsrenditen
Die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds schwankt seit Jahren in einem schmalen Korridor zwischen 2,0% und 2,5% p.a. Ein Grund für diese Stabilität: Die Werte der Immobilienportfolios bewegen sich kaum – trotz boomender Immobilienmärkte.
Die Ratingagentur Scope hat die Renditekomponenten von zehn offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger untersucht. Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr konnten die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,4% erwirtschaften. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite belief sich 2016 auf nur 0,6%. In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,4%.
Die Immobilienportfolios machen derzeit im Durchschnitt nur rund drei Viertel der Fondsvermögen aus. Ein Viertel der Fondsvermögen ist Liquidität – überwiegend in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren. Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei lediglich 0,4% lag, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds – auf durchschnittlich 3,3%. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern 2016 eine Rendite von durchschnittlich knapp 2,4%.
Wertänderungsrenditen moderat
Trotz Boom auf den globalen Immobilienmärkten fielen die Wertänderungsrenditen in den vergangenen Jahren moderat aus. Nach durchschnittlichen Wertänderungen nahe null Prozent in den Jahren 2014 und 2015 werteten die Immobilienportfolios 2016 immerhin um durchschnittlich 0,6% auf. Vor allem im Vergleich zu den Jahren 2006 bis 2008 ist dies jedoch moderat.
Dass die globale Verteuerung der Immobilien derzeit nur bedingt Niederschlag in den Wertveränderungen der Portfolios findet, ist vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen. Sie stellt auf nachhaltig erzielbare Werte ab, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten.
Diese Praxis führt dazu, dass viele Objekte der offenen Immobilienfonds derzeit im Vergleich zu aktuell erzielbaren Marktpreisen unterbewertet sind. In Phasen sinkender Marktpreise könnte sich dieses Vorgehen als Segen erweisen.
Ausblick – Wertänderungsrenditen werden in der Tendenz steigen
Die Gutachter der offenen Immobilienfonds müssen derzeit einen Spagat vollziehen. Zum einen sind sie bestrebt, die Immobilien im Bestand der Fonds möglichst konservativ zu bewerten, um Marktübertreibungen nicht abzubilden. Zum anderen müssen sie jedoch die aktuell hohen Ankaufspreise für neu erworbene Objekte bestätigen. Die Bewertungsmaßstäbe, die hierbei jeweils angelegt werden, dürfen nicht zu weit auseinanderklaffen.
Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sich nach Ansicht von Scope die Bewertungen der Immobilienbestände künftig stärker in Richtung des aktuellen Marktniveaus bewegen werden. Hinzu kommt, dass zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten auf zahlreichen Märkten steigen. Nachhaltig steigende Mieterträge führen ebenfalls zu Aufwertungen im Bestand. Die Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds werden daher künftig steigen.
Die Ratingagentur Scope hat die Renditekomponenten von zehn offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger untersucht. Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr konnten die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,4% erwirtschaften. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite belief sich 2016 auf nur 0,6%. In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,4%.
Die Immobilienportfolios machen derzeit im Durchschnitt nur rund drei Viertel der Fondsvermögen aus. Ein Viertel der Fondsvermögen ist Liquidität – überwiegend in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren. Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei lediglich 0,4% lag, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds – auf durchschnittlich 3,3%. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern 2016 eine Rendite von durchschnittlich knapp 2,4%.
Wertänderungsrenditen moderat
Trotz Boom auf den globalen Immobilienmärkten fielen die Wertänderungsrenditen in den vergangenen Jahren moderat aus. Nach durchschnittlichen Wertänderungen nahe null Prozent in den Jahren 2014 und 2015 werteten die Immobilienportfolios 2016 immerhin um durchschnittlich 0,6% auf. Vor allem im Vergleich zu den Jahren 2006 bis 2008 ist dies jedoch moderat.
Dass die globale Verteuerung der Immobilien derzeit nur bedingt Niederschlag in den Wertveränderungen der Portfolios findet, ist vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen. Sie stellt auf nachhaltig erzielbare Werte ab, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten.
Diese Praxis führt dazu, dass viele Objekte der offenen Immobilienfonds derzeit im Vergleich zu aktuell erzielbaren Marktpreisen unterbewertet sind. In Phasen sinkender Marktpreise könnte sich dieses Vorgehen als Segen erweisen.
Ausblick – Wertänderungsrenditen werden in der Tendenz steigen
Die Gutachter der offenen Immobilienfonds müssen derzeit einen Spagat vollziehen. Zum einen sind sie bestrebt, die Immobilien im Bestand der Fonds möglichst konservativ zu bewerten, um Marktübertreibungen nicht abzubilden. Zum anderen müssen sie jedoch die aktuell hohen Ankaufspreise für neu erworbene Objekte bestätigen. Die Bewertungsmaßstäbe, die hierbei jeweils angelegt werden, dürfen nicht zu weit auseinanderklaffen.
Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sich nach Ansicht von Scope die Bewertungen der Immobilienbestände künftig stärker in Richtung des aktuellen Marktniveaus bewegen werden. Hinzu kommt, dass zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten auf zahlreichen Märkten steigen. Nachhaltig steigende Mieterträge führen ebenfalls zu Aufwertungen im Bestand. Die Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds werden daher künftig steigen.
