13.07.2017 Rechtsrheinisches Köln prägt den Markt für Anlageimmobilien
Die zukunftsgerichtete Entwicklung der rechtsrheinischen Stadtteile Mülheim, Deutz und Kalk wirkt sich immer stärker auf den Kölner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser* aus. Mit 50 gehandelten Anlageimmobilien und einem Umsatzvolumen von 62,9 Mio. EUR dominiert Mülheim das Handelsgeschehen auf Stadtteilebene. Insgesamt verlief das Jahr 2016 mit 563 gehandelten Objekten in der Domstadt ähnlich dynamisch wie 2015 (-5,5 %). Das dazugehörige Umsatzvolumen von ca. 771 Mio. EUR verzeichnete dementgegen einen Rückgang von rund 18 %. „Das herausragende Umsatzergebnis 2015 ist maßgeblich auf den Handel von großvolumigen Beständen in Bayenthal zurückzuführen“, erläutert Jörn Freudenberg, Leiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Köln, die Ergebnisentwicklung.
Rechtsrheinische Entwicklung gewinnt an Fahrt
Der stadtentwicklungspolitische Fokus liegt auf der Entwicklung der einst industriell geprägten rechtsrheinischen Seite. Neben den Hafenrevitalisierungen in Mülheim und Deutz entstehen weitere neue Stadtquartiere wie die Industriehallen in Kalk. Durch die Erweiterung des Campus Deutz der TH Köln erfahren diese Stadtteile auch bei Studierenden wachsendes Interesse. Hier liegen laut des aktuell erschienenen „Marktreports Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial die durchschnittlichen Angebotsmieten in Bestandsimmobilien im Bezirk Kalk mit 9,21 EUR/m² oder Mülheim mit 9,26 EUR/m² unter denen im bei Studenten stark nachgefragten Ehrenfeld (10,87 EUR/m²).
Interesse an Mikroapartments steigt
Der Stadtteil Mülheim profitiert von dem starken Entwicklungsschub der rechtsrheinischen Seite. Die Zunahme an Einpersonenhaushalten sowie der Mangel an innerstädtischem Wohnraum wecken verstärkt das Interesse am Thema Mikroapartments bei umwandlungsaffinen Käufern von Mehrfamilienhäusern. „Die Angebotsmieten für möblierte Apartments bis zu 25 m² lagen im ersten Quartal 2017 bei 24,80 EUR/m² im Schnitt“, berichtet Freudenberg. Dabei wurden in der Innenstadt mit 27,72 EUR/m² die höchsten Mieten in diesem Segment aufgerufen. Demgegenüber wurden Wohnungen in Bestandsimmobilien durchschnittlich für 12,10 EUR/m² in den Citylagen angeboten.
Höchste Umsätze im Innenstadtgebiet
Der Innenstadtbezirk wies die höchsten Umsatzvolumina 2016 im gesamten Stadtgebiet auf. „Diese etablierten Stadtteile stehen stark im Fokus von überregionalen Family Offices, die mit Faktoren zwischen 21,6- und 27,1-Fachen der Jahresnettokaltmiete deutlich günstiger zum Zuge kommen können als in München oder Hamburg“, ergänzt der Marktexperte. In der Altstadt Süd fand 2016 mit 35 Transaktionen der aktivste Handel im Citybereich statt. Rund 40 % der Transaktionen lagen dabei in den Größenklassen zwischen 750.000 und 2,0 Mio. EUR. Der höchste Umsatz in der Innenstadt entfiel auf die Altstadt Nord. Hier wurden 28 Objekte zu rund 59,5 Mio. EUR gehandelt. Unter 750.000 EUR kommen in den Citylagen jedoch selten Objekte auf den Markt. Dagegen bietet das angrenzende Ehrenfeld deutlich mehr Angebote an Anlageimmobilien bis zu 750.000 EUR. In dieser Kategorie wechselten ca. 50 % der gehandelten Objekte den Besitzer. Insgesamt wurden dort 35 Zinshäuser zu 48,7 Mio. EUR verkauft.
Anhaltende Dynamik
Stadtübergreifend ist eine anhaltende Dynamik am Zinshausmarkt zu spüren. Für den Wohn- und Geschäftshausmarkt rechnet Engel & Völkers Commercial aufgrund der unveränderten attraktiven Rahmenbedingungen für das Jahr 2017 mit einem ähnlichen Niveau wie im Jahr 2016. Demzufolge werde die Anzahl der Transaktionen zwischen 550 und 590 gehandelten Objekten liegen. Das Umsatzvolumen dürfte sich dabei zwischen 790 und 850 Mio. EUR einpendeln.
Rechtsrheinische Entwicklung gewinnt an Fahrt
Der stadtentwicklungspolitische Fokus liegt auf der Entwicklung der einst industriell geprägten rechtsrheinischen Seite. Neben den Hafenrevitalisierungen in Mülheim und Deutz entstehen weitere neue Stadtquartiere wie die Industriehallen in Kalk. Durch die Erweiterung des Campus Deutz der TH Köln erfahren diese Stadtteile auch bei Studierenden wachsendes Interesse. Hier liegen laut des aktuell erschienenen „Marktreports Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial die durchschnittlichen Angebotsmieten in Bestandsimmobilien im Bezirk Kalk mit 9,21 EUR/m² oder Mülheim mit 9,26 EUR/m² unter denen im bei Studenten stark nachgefragten Ehrenfeld (10,87 EUR/m²).
Interesse an Mikroapartments steigt
Der Stadtteil Mülheim profitiert von dem starken Entwicklungsschub der rechtsrheinischen Seite. Die Zunahme an Einpersonenhaushalten sowie der Mangel an innerstädtischem Wohnraum wecken verstärkt das Interesse am Thema Mikroapartments bei umwandlungsaffinen Käufern von Mehrfamilienhäusern. „Die Angebotsmieten für möblierte Apartments bis zu 25 m² lagen im ersten Quartal 2017 bei 24,80 EUR/m² im Schnitt“, berichtet Freudenberg. Dabei wurden in der Innenstadt mit 27,72 EUR/m² die höchsten Mieten in diesem Segment aufgerufen. Demgegenüber wurden Wohnungen in Bestandsimmobilien durchschnittlich für 12,10 EUR/m² in den Citylagen angeboten.
Höchste Umsätze im Innenstadtgebiet
Der Innenstadtbezirk wies die höchsten Umsatzvolumina 2016 im gesamten Stadtgebiet auf. „Diese etablierten Stadtteile stehen stark im Fokus von überregionalen Family Offices, die mit Faktoren zwischen 21,6- und 27,1-Fachen der Jahresnettokaltmiete deutlich günstiger zum Zuge kommen können als in München oder Hamburg“, ergänzt der Marktexperte. In der Altstadt Süd fand 2016 mit 35 Transaktionen der aktivste Handel im Citybereich statt. Rund 40 % der Transaktionen lagen dabei in den Größenklassen zwischen 750.000 und 2,0 Mio. EUR. Der höchste Umsatz in der Innenstadt entfiel auf die Altstadt Nord. Hier wurden 28 Objekte zu rund 59,5 Mio. EUR gehandelt. Unter 750.000 EUR kommen in den Citylagen jedoch selten Objekte auf den Markt. Dagegen bietet das angrenzende Ehrenfeld deutlich mehr Angebote an Anlageimmobilien bis zu 750.000 EUR. In dieser Kategorie wechselten ca. 50 % der gehandelten Objekte den Besitzer. Insgesamt wurden dort 35 Zinshäuser zu 48,7 Mio. EUR verkauft.
Anhaltende Dynamik
Stadtübergreifend ist eine anhaltende Dynamik am Zinshausmarkt zu spüren. Für den Wohn- und Geschäftshausmarkt rechnet Engel & Völkers Commercial aufgrund der unveränderten attraktiven Rahmenbedingungen für das Jahr 2017 mit einem ähnlichen Niveau wie im Jahr 2016. Demzufolge werde die Anzahl der Transaktionen zwischen 550 und 590 gehandelten Objekten liegen. Das Umsatzvolumen dürfte sich dabei zwischen 790 und 850 Mio. EUR einpendeln.
