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05.07.2017 Frankfurter Büromarkt: Megaumsatz auch ohne echten Großdeal

Der Frankfurter Büromarkt hat mit ca. 249.600 m² das schon gute Vorjahresergebnis nochmals übertroffen und das mit nur einem größeren Mietvertrag über 10.000 m². Die Anwaltssozietät Clifford Chance hat sich im zweiten Quartal ca. 11.780 m² im Junghof Plaza gesichert.

Erneut starkes mittleres Flächensegment

Der Frankfurter Büromarkt wird schon seit 2014 zunehmend deutlicher vom mittleren Flächensegment getragen. „Aktuell wurden neun Mietverträge in der Größenordnung zwischen 5.000 m² und 10.000 m² mit einem Volumen von ca. 58.000 m² getätigt, dies entspricht fast einer Verdopplung gegenüber dem Vorjahr“, sagt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive. Auf dem hohen Vorjahresniveau haben sich die Umsätze im Bereich zwischen 1.000 m² und 5.000 m² gehalten, in den ersten 6 Monaten des Jahres wurden 18 Vermietungen mit einem Volumen von ca. 56.400 m² in dieser Flächenklasse erfasst.

IT-Unternehmen mit verstärkter Flächennachfrage

Traditionell waren Finanzunternehmen die dominierende Branche in Frankfurt, dies wurde in der Vergangenheit immer mal wieder durch einen oder mehrere Großabschlüsse von Unternehmen anderer Branchen durchbrochen. Zur Jahresmitte 2017 erreicht der Anteil der Finanzdienstleister nur 17 % am Gesamtvolumen und ist damit nur zweitstärkste Branche. IT-Unternehmen haben ihnen mit 18 % und der höchsten Anzahl an Mietverträgen - zumindestens im Moment - den Rang abgelaufen. „Die fortschreitende Digitalisierung wird auch im Bürovermietungsmarkt immer deutlicher spürbar. Die Branche sucht verstärkt auch Flächen im mittleren Flächensegment.“ erläutert Schön. „Auch die in den letzten Jahren stark gewachsene Beraterbranche schafft es trotz der einzigen Großanmietung mit knapp 14 % nur auf Rang 3.

Bedeutungszuwachs von Lagen außerhalb des CBD

Schon seit mehreren Jahren liegt der Fokus der Mieter nicht mehr so deutlich wie früher auf dem CBD, wenngleich sich das Bankenviertel nach wie vor großer Beliebtheit erfreut. Dies wird sich vermutlich auch in den nächsten Jahren im Zuge der neu entstehenden Türme noch verstärken. Auch die damit verbundene Durchmischung wird die Attraktivität noch weiter erhöhen. Immer wieder zeigt sich aber auch, dass andere Lagen ebenfalls eine gute Nachfrage verzeichnen. Nachdem der Teilmarkt City Rand schon im letzten Jahr durch den Abschluss der Deutschen Bahn AG im Projekt Grand Central die Nase vorne hatte, verzeichnet dieser Bereich auch im ersten Halbjahr 2017 eine rege Nachfrage. Mit fast 15 % ist er zweitstärkster Teilmarkt nach dem Bankenviertel (22 %). „Auf Grund der uns bekannten Großgesuche könnte sich dies bis Jahresende auch noch verstärken.“ deutet Schön an.

Mieten weiter im Aufwärtstrend

Die Durchschnittsmiete ist im Verlauf der letzten 12 Monate um € 1,00/m² auf € 18,60/m² gestiegen. Dies ist vorrangig den drei großen Anmietungen im Bankenviertel zuzuschreiben. Neben der schon genannten Vermietung von Clifford Chance im Bankenviertel hat auch die Bundesbank einen Mietvertrag über knapp 7.000 m² im Trianon unterschrieben. Die dritte hochpreisige Vermietung in diesem Teilmarkt war die Anmietung der Europäischen Zentralbank (EZB) über ca. 6.800 m² aus dem ersten Quartal. Auch die Spitzenmiete ist ebenfalls um € 1,00/m² gestiegen. „Auch in Zukunft werden die Mieten sicherlich noch langsam weiter ansteigen, da sich aktuell eine Reihe von hochpreisigen Gebäuden, wie der Omniturm, das WINX und das Marienensemble im Bau befinden und noch attraktive Flächen zur Anmietung stehen.“ fasst Schön zusammen. „Von explosionsartig ansteigenden Mieten gehe wir jedoch nicht aus.“

Leerstand weiter im Sinkflug

Der Leerstand hat sich ebenfalls weiter reduziert, die Leerstandsquote kratzt mit 10,1 % erstmalig seit 2002 an der 10 %-Marke und wird diese Hürde voraussichtlich auch noch nehmen können. Aktuell sind auf dem Frankfurter Büromarkt (Stadtgebiet inklusive Eschborn und dem Offenbacher Kaiserlei) 1,18 Mio. m² innerhalb von drei Monaten verfügbar. „Bedenkt man, dass die Leerstandsquote noch 2010 bei knapp 18 % lag, ist dies eine sehr positive Entwicklung“. resümiert Schön. Neben der guten Vermietungsleistung trugen auch Umwidmungen (1. Bis 2. Quartal 2017: ca. 130.800 m²) wieder ihren Teil dazu bei. Allerdings handelt es sich bei den umzuwidmenden Gebäuden oftmals auch um schlecht bis gar nicht mehr vermietbare Gebäude, die auch vorher schon nicht dem Leerstand zuzuordnen waren. Die aktuell nach wie vor niedrigen Fertigstellungsraten von 122.200 m² für 2017 und ca. 128.800 m² im Jahr 2018 beeinflussen den Leerstand ebenfalls positiv. Die Situation für Mieter ist jedoch auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt nach wie vor sehr komfortabel, da die Verknappung der Flächen nicht vergleichbar ist mit Berlin, München oder Stuttgart, wo die Leerstandsquoten um 3 % beatragen.

Fazit

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt zeigt sich sehr stabil und das sehr gute Ergebnis des ersten Halbjahres 2017 in Kombination mit den bekannten Großgesuchen kann bis Jahresende zu einem Flächenumsatz auf Vorjahresniveau und damit deutlich mehr als 500.000 m², führen. „Der Markt ist in Bewegung und auch zukünftig rechnen wir mit dem mittleren Segment als tragende Säule, auch wenn die Umsätze in diesem Bereich nicht weiter wie bisher zunehmen werden, ist eine Stabilisierung auf hohem Niveau sehr wahrscheinlich.“ Damit ist der Markt nicht so sehr von Großdeals abhängig sondern ruht in sich selbst. Jeder Mega-Deal bedeutet dann nur noch die sprichwörtliche Schippe obendrauf. Die Mieten werden weiter leicht steigen, was jedoch nicht für alle Lagen gilt. Der Leerstand hat sich von einem sehr hohen Niveau im Jahr 2011 auf ein für Frankfurt seit vielen Jahren undenkbares Allzeittief heruntergeschraubt und hat weiterhin Potential unter die 10 %-Marke zu sinken.







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