05.07.2017 Portfoliotransaktionen treiben Logistik-Investmentmarkt zum Rekord
Der Investmentmarkt für deutsche Lager- und Logistikimmobilien setzte seinen schwungvollen Jahresauftakt mit einem außergewöhnlich starken zweiten Quartal fort. So wurde in den ersten sechs Monaten ein Transaktionsvolumen von 4,9 Milliarden Euro registriert und damit bereits zum Halbjahr ein neues Rekordergebnis erzielt. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
"Das außergewöhnliche Ergebnis schlägt sich auch in dem relativen Anteil der Immobilienklasse Logistik am gesamten gewerblichen Immobilieninvestitionsvolumen nieder. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöhte sich ihr Anteil um neun Prozentpunkte auf 19 Prozent. Dies unterstreicht eindrucksvoll die wachsende Bedeutung der Immobilienklasse Logistik als auch die Bedeutung des Logistikmarktes Deutschland als eines der wichtigsten Anlageziele in Europa", sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland.
Investitionsgeschehen durch großvolumige Portfoliokäufe geprägt - Megadeal dominiert Logistikinvestmentmarkt
"Im Wesentlichen haben großvolumige Portfoliotransaktionen und Plattformübernahmen das Marktgeschehen in den ersten sechs Monaten bestimmt, sodass im Vergleich zum Vorjahr 3,1 Milliarden Euro oder 168 Prozent mehr investiert wurde", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Nachdem Blackstone zusammen mit M7 im ersten Quartal durch den Erwerb eines Portfolios von Hansteen für den bis dato größten Paketkauf auf dem gewerblichen Investmentmarkt dieses Jahres verantwortlich zeichnete, konnten im zweiten Quartal weitere Portfolioverkäufe registriert werden. Neben dem Erwerb der Gramercy-Objekte durch AXA Investment Managers sowie die Anteilsübernahme von Geneba durch Frasers Centrepoint Limited wurde das beste Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn insbesondere von einer der größten Portfoliotransaktionen der vergangenen Jahre beeinflusst: Mit der Übernahme der Logistikplattform Logicor durch den chinesischen Staatsfond China Investment Corporation wurde der bis dato größte Abschluss des laufenden Jahres im Logistiksegment registriert. Gleichzeitig ist diese nach den Übernahmen der Warenhauskette Galeria Kaufhof durch Hudson's Bay Company sowie OfficeFirst durch Blackstone die drittgrößte registrierte Transaktion auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt der vergangenen zehn Jahre. "Die gehandelten großvolumigen Portfolios auf dem deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt spiegeln den Trend wider, dass sich Investoren zunehmend an dem Standort Deutschland zum einen aufgrund seiner starken Position im Welthandel und zum anderen auch aufgrund der robusten Verfassung der deutschen Wirtschaft und des stabilen Binnenmarkts engagieren", erläutert Linsin.
Ausländische Investoren setzen überwiegend auf großvolumige Paketkäufe
Die getätigten Portfoliokäufe vereinen zusammen über 3,8 Milliarden Euro. Dabei stieg die Portfolioquote merklich an und liegt mit rund 77 Prozent deutlich über dem Vorjahreswert (plus 27 Prozentpunkte). Insbesondere internationale Investoren haben im großen Umfang Lager- und Logistikobjekte im Rahmen von Paketverkäufen in Deutschland erworben: Alle registrierten Portfolios im dreistelligem Millionenbereich sowie der milliardenschwere Verkauf der Logistikplattform Logicor entfallen auf internationale Investoren. Insgesamt wurden fast vier Milliarden Euro von ausländischen Akteuren in deutsche Lager- und Logistikimmobilien allokiert, damit summiert sich ihre Portfolioquote auf 85 Prozent. Heimische Investoren zeigten sich hingegen in erster Linie im Rahmen von Einzelkäufen aktiv. Sie investierten überwiegend in der Losgröße unter 50 Millionen Euro. Ihre Portfolioquote lag in den ersten sechs Monaten bei lediglich elf Prozent.
Asset- und Fondsmanager sind die stärkste Käufergruppe
Kapitalstarke Asset- und Fondsmanager waren im ersten Halbjahr 2017 die stärkste Käufergruppe, insbesondere beeinflusst durch die Plattformübernahme von Logicor sowie dem großvolumigen Paketverkauf durch Blackstone von Hansteen aus dem ersten Quartal. Mit rund 2,7 Milliarden Euro investierten sie 56 Prozent des gesamten Logistiktransaktionsvolumens. An zweiter Stelle und mit einigem Abstand folgt die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds, welche mit rund 1,1 Milliarden Euro beziehungsweise 22 Prozent das zweithöchste Volumen in die Anlageklasse Logistik investierten. "Wir registrieren vor allem von institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland ein großes Interesse am deutschen Logistikinvestmentmarkt. Mit einem weiterhin hohen Kapitalzufluss wird die Immobilienklasse Logistik für sie immer wichtiger. Deshalb sichern sie sich zunehmend Objekte am Lager- und Logistikimmobilienmarkt, um ihre Renditeanforderungen erfüllen zu können", sagt Linsin.
Nettoanfangsrenditen für erstklassige Immobilien rückläufig
Das gestiegene Interesse an der Anlageklasse Logistikimmobilien am größten Wirtschafts- und Produktionsstandort Europas sorgte bei einer sich stetig verknappenden Produktverfügbarkeit für einen weiter zunehmenden Druck auf die Nettoanfangsrenditen für Premiumprodukte. Gegenüber dem ersten Quartal haben die Spitzenrenditen weiter nachgegeben. In den etablierten Top-Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München gaben die Spitzenrenditen bei langfristig vermieteten Logistikobjekten mit modernen Ausstattungsqualitäten um 0,15 Prozentpunkte nach und liegen für erstklassige Lager- und Logistikobjekte bei 4,75 Prozent. "Die Spitzenrendite ist niedrig wie nie zuvor und nähert sich der von Logistikimmobilien des Vereinigten Königreichs an, die aktuell bei 4,50 Prozent liegt. Als ‚sicherer Hafen' Europas und seinen exzellenten Rahmenbedingungen bietet der deutsche Logistikmarkt deutlich Potenzial", vergleicht Matthew McCaul, Senior Consultant Valuation Adivsory Services bei CBRE in Frankfurt.
"Wir beobachten unterschiedliche Reaktionen auf dem Logistikinvestmentmarkt: Zum einen registrieren wir eine Ausweichbewegung auf moderne, neu errichtete und langfristig vermietete Lager- und Logistikimmobilien in B-Standorten. Diese sind insbesondere für die Nutzergruppen unterschiedlicher Branchen von strategischer Bedeutung. Zum anderen nehmen die Investoren in den etablierten Logistikmärkten bei Bestandsobjekten kürzere Mietvertragslaufzeiten in Kauf", sagt Oulds.
Ausblick: Hohes Transaktionsdynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt setzt sich weiter fort
Angesichts der starken Binnennachfrage privater Verbraucher und dem stetig zunehmendem Onlinehandel sowie der damit einhergehenden strategischen Ausrichtung auf die letzte Meile bleibt der Bedarf an hochwertigen citynahen Distributionshallen und Umschlagzentren seitens der Nutzer zur Erfüllung der steigenden Kundenwünsche nach Konzepten wie Click&collect oder Same-day-delivery weiterhin hoch. "Der Onlinehandel ist noch lange nicht an seine Wachstumsgrenze gestoßen und weckt zunehmend Begehrlichkeiten seitens der Investoren nach adäquaten Immobilien", sagt Linsin. Im weiteren Jahresverlauf wird Deutschland eines der gefragtesten Investitionsziele in Europa bleiben. Infolge des gestiegenen Anlageinteresses nationaler und internationaler Investoren wird sich die Investmentstory erfolgreich fortsetzen. "Abhängig von der Realisierung einiger im Markt befindlichen Objekte mit einer Losgröße zwischen 20 und 100 Millionen Euro erscheint uns ein Transaktionsvolumen zum Jahresende von bis zu sieben Milliarden Euro realistisch", sagt Oulds.
"Das außergewöhnliche Ergebnis schlägt sich auch in dem relativen Anteil der Immobilienklasse Logistik am gesamten gewerblichen Immobilieninvestitionsvolumen nieder. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöhte sich ihr Anteil um neun Prozentpunkte auf 19 Prozent. Dies unterstreicht eindrucksvoll die wachsende Bedeutung der Immobilienklasse Logistik als auch die Bedeutung des Logistikmarktes Deutschland als eines der wichtigsten Anlageziele in Europa", sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland.
Investitionsgeschehen durch großvolumige Portfoliokäufe geprägt - Megadeal dominiert Logistikinvestmentmarkt
"Im Wesentlichen haben großvolumige Portfoliotransaktionen und Plattformübernahmen das Marktgeschehen in den ersten sechs Monaten bestimmt, sodass im Vergleich zum Vorjahr 3,1 Milliarden Euro oder 168 Prozent mehr investiert wurde", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Nachdem Blackstone zusammen mit M7 im ersten Quartal durch den Erwerb eines Portfolios von Hansteen für den bis dato größten Paketkauf auf dem gewerblichen Investmentmarkt dieses Jahres verantwortlich zeichnete, konnten im zweiten Quartal weitere Portfolioverkäufe registriert werden. Neben dem Erwerb der Gramercy-Objekte durch AXA Investment Managers sowie die Anteilsübernahme von Geneba durch Frasers Centrepoint Limited wurde das beste Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn insbesondere von einer der größten Portfoliotransaktionen der vergangenen Jahre beeinflusst: Mit der Übernahme der Logistikplattform Logicor durch den chinesischen Staatsfond China Investment Corporation wurde der bis dato größte Abschluss des laufenden Jahres im Logistiksegment registriert. Gleichzeitig ist diese nach den Übernahmen der Warenhauskette Galeria Kaufhof durch Hudson's Bay Company sowie OfficeFirst durch Blackstone die drittgrößte registrierte Transaktion auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt der vergangenen zehn Jahre. "Die gehandelten großvolumigen Portfolios auf dem deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt spiegeln den Trend wider, dass sich Investoren zunehmend an dem Standort Deutschland zum einen aufgrund seiner starken Position im Welthandel und zum anderen auch aufgrund der robusten Verfassung der deutschen Wirtschaft und des stabilen Binnenmarkts engagieren", erläutert Linsin.
Ausländische Investoren setzen überwiegend auf großvolumige Paketkäufe
Die getätigten Portfoliokäufe vereinen zusammen über 3,8 Milliarden Euro. Dabei stieg die Portfolioquote merklich an und liegt mit rund 77 Prozent deutlich über dem Vorjahreswert (plus 27 Prozentpunkte). Insbesondere internationale Investoren haben im großen Umfang Lager- und Logistikobjekte im Rahmen von Paketverkäufen in Deutschland erworben: Alle registrierten Portfolios im dreistelligem Millionenbereich sowie der milliardenschwere Verkauf der Logistikplattform Logicor entfallen auf internationale Investoren. Insgesamt wurden fast vier Milliarden Euro von ausländischen Akteuren in deutsche Lager- und Logistikimmobilien allokiert, damit summiert sich ihre Portfolioquote auf 85 Prozent. Heimische Investoren zeigten sich hingegen in erster Linie im Rahmen von Einzelkäufen aktiv. Sie investierten überwiegend in der Losgröße unter 50 Millionen Euro. Ihre Portfolioquote lag in den ersten sechs Monaten bei lediglich elf Prozent.
Asset- und Fondsmanager sind die stärkste Käufergruppe
Kapitalstarke Asset- und Fondsmanager waren im ersten Halbjahr 2017 die stärkste Käufergruppe, insbesondere beeinflusst durch die Plattformübernahme von Logicor sowie dem großvolumigen Paketverkauf durch Blackstone von Hansteen aus dem ersten Quartal. Mit rund 2,7 Milliarden Euro investierten sie 56 Prozent des gesamten Logistiktransaktionsvolumens. An zweiter Stelle und mit einigem Abstand folgt die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds, welche mit rund 1,1 Milliarden Euro beziehungsweise 22 Prozent das zweithöchste Volumen in die Anlageklasse Logistik investierten. "Wir registrieren vor allem von institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland ein großes Interesse am deutschen Logistikinvestmentmarkt. Mit einem weiterhin hohen Kapitalzufluss wird die Immobilienklasse Logistik für sie immer wichtiger. Deshalb sichern sie sich zunehmend Objekte am Lager- und Logistikimmobilienmarkt, um ihre Renditeanforderungen erfüllen zu können", sagt Linsin.
Nettoanfangsrenditen für erstklassige Immobilien rückläufig
Das gestiegene Interesse an der Anlageklasse Logistikimmobilien am größten Wirtschafts- und Produktionsstandort Europas sorgte bei einer sich stetig verknappenden Produktverfügbarkeit für einen weiter zunehmenden Druck auf die Nettoanfangsrenditen für Premiumprodukte. Gegenüber dem ersten Quartal haben die Spitzenrenditen weiter nachgegeben. In den etablierten Top-Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München gaben die Spitzenrenditen bei langfristig vermieteten Logistikobjekten mit modernen Ausstattungsqualitäten um 0,15 Prozentpunkte nach und liegen für erstklassige Lager- und Logistikobjekte bei 4,75 Prozent. "Die Spitzenrendite ist niedrig wie nie zuvor und nähert sich der von Logistikimmobilien des Vereinigten Königreichs an, die aktuell bei 4,50 Prozent liegt. Als ‚sicherer Hafen' Europas und seinen exzellenten Rahmenbedingungen bietet der deutsche Logistikmarkt deutlich Potenzial", vergleicht Matthew McCaul, Senior Consultant Valuation Adivsory Services bei CBRE in Frankfurt.
"Wir beobachten unterschiedliche Reaktionen auf dem Logistikinvestmentmarkt: Zum einen registrieren wir eine Ausweichbewegung auf moderne, neu errichtete und langfristig vermietete Lager- und Logistikimmobilien in B-Standorten. Diese sind insbesondere für die Nutzergruppen unterschiedlicher Branchen von strategischer Bedeutung. Zum anderen nehmen die Investoren in den etablierten Logistikmärkten bei Bestandsobjekten kürzere Mietvertragslaufzeiten in Kauf", sagt Oulds.
Ausblick: Hohes Transaktionsdynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt setzt sich weiter fort
Angesichts der starken Binnennachfrage privater Verbraucher und dem stetig zunehmendem Onlinehandel sowie der damit einhergehenden strategischen Ausrichtung auf die letzte Meile bleibt der Bedarf an hochwertigen citynahen Distributionshallen und Umschlagzentren seitens der Nutzer zur Erfüllung der steigenden Kundenwünsche nach Konzepten wie Click&collect oder Same-day-delivery weiterhin hoch. "Der Onlinehandel ist noch lange nicht an seine Wachstumsgrenze gestoßen und weckt zunehmend Begehrlichkeiten seitens der Investoren nach adäquaten Immobilien", sagt Linsin. Im weiteren Jahresverlauf wird Deutschland eines der gefragtesten Investitionsziele in Europa bleiben. Infolge des gestiegenen Anlageinteresses nationaler und internationaler Investoren wird sich die Investmentstory erfolgreich fortsetzen. "Abhängig von der Realisierung einiger im Markt befindlichen Objekte mit einer Losgröße zwischen 20 und 100 Millionen Euro erscheint uns ein Transaktionsvolumen zum Jahresende von bis zu sieben Milliarden Euro realistisch", sagt Oulds.
