14.06.2017 Kölner Bauexperte: Absenkung energetischer Anforderungen sinnvoll
Die aktuelle Fassung der Energie-Einsparverordnung (EnEV), die seit Anfang 2016 gilt, hatte verschiedene Verschärfungen zur Folge wie eine aufwändigere Gebäudedämmung und kostspieligere Heizungsanlagen. „Diese bringen unter dem Strich kaum weiteres Einsparpotenzial, verteuern aber die Baukosten um etwa acht Prozent“, erläutert Stefan Frey, Vorstand der Stefan Frey Immobilien-Projekt-Management AG. Das Kölner Unternehmen ist seit über 20 Jahren als Bauträger für Wohn- und Gewerbeimmobilien aktiv.
Stattdessen rät der Bauexperte dazu, Baumaßnahmen zu bewilligen, die auf Basis der zuletzt gültigen EnEV aus dem Jahr 2014 geplant werden. Die dort festgelegten Maßnahmen seien bereits sehr hoch. Ein Aussetzen der strengen aktuellen EnEV für drei bis fünf Jahre würde Baukosten reduzieren und die Planungs- und Bauzeit beschleunigen. Er begrüßt daher den Vorstoß der NRW-Koalitionäre aus CDU und FDP, eine entsprechende Aussetzung im Koalitionsvertrag zu vereinbaren.
Schließlich würden immer mehr Vorgaben das Bauen verkomplizieren. Ein Rückgriff auf die ältere EnEV-Verordnung würde zudem die Steigerungen der Immobilienpreise und Mieten bremsen. Laut einer Untersuchung des Immobilienverbands IVD-West kletterten die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen in Köln in sehr guten Lagen in den zurückliegenden zwölf Monaten im Schnitt um 15 Prozent auf 6.000 Euro pro Quadratmeter. Erstbezug-Kaltmieten erhöhten sich um vier Prozent.
Aktuell müssten in Köln pro Jahr etwa 7.000 Wohnungen gebaut werden, um die derzeitige Nachfrage sowie den aufgrund des Einwohnerwachstums anziehenden Bedarf zu befriedigen, wie das Institut der Deutschen Wirtschaft errechnete. Die Zahl der im vergangenen Jahr bewilligten Wohneinheiten lag laut Statistikbehörde IT-NRW aber bei lediglich 3.803 Wohnungen. Im Jahr davor lag sie knapp darunter.
Die vor zwei Jahren eingeführte Mietpreisbremse trug bei der Vermietung von Gebrauchtwohnungen nicht dazu bei, Mietanstiege zu verringern. Als politisches Instrument ist sie gescheitert.
Eine EnEV-Aussetzung sieht Frey als wirkungsvollstes Instrument, die Baukosten schnell und unbürokratisch herabzusetzen. Die Kosten für das Bauland, die ebenfalls seit Jahren steigen, sind infolge der Knappheit kaum zu bremsen. Und viele zusätzliche Leistungen, die die Kommunen Bauträgern größerer Projekte übertragen, sind ebenfalls kaum verhandelbar. Dazu zählt der Bau zusätzlicher Sozialwohnungen oder die Errichtung von Spielplätzen oder Infrastrukturmaßnahmen wie Straßen. Diese Mehrausgaben müssen die Entwickler auf ihre Kaufpreise und Mieten draufschlagen.
Von der künftigen schwarz-gelben Landesregierung würde er sich außerdem wünschen, die Grunderwerbsteuer zu senken, die mit 6,5 Prozent der Kaufsumme bei jedem Immobilienkauf fällig wird. Allein in NRW wurde diese Steuerart in den zurückliegenden sechs Jahren zweimal erhöht: 2011 von 3,5 auf 5 und 2015 auf 6,5 Prozent. Im Bayern blieb sie in dieser Zeit konstant bei 3,5 Prozent.
Nicht nur dass diese Steuer insbesondere junge Familien belastet, ist folgenschwer. Weil es sich um Kaufnebenkosten handele, müsse der Betrag beim Immobilienkauf angespart werden und könne nicht finanziert werden, so Frey: „Die zurückliegenden Landesregierungen verlangen von den Akteuren günstigeren Wohnraum und erhöhten gleichzeitig die Steuerabgaben beim Immobilienkauf. Dieser Widerspruch sollte aufgelöst werden“.
Neben der Absenkung der Grunderwerbsteuer könnte sich Frey als zielführende Maßnahme alternativ vorstellen, die Grunderwerbsteuer bei Erstkäufern, die ihre Wohnung oder ihr Haus selbst nutzen, zu reduzieren oder ganz darauf zu verzichten.
Stattdessen rät der Bauexperte dazu, Baumaßnahmen zu bewilligen, die auf Basis der zuletzt gültigen EnEV aus dem Jahr 2014 geplant werden. Die dort festgelegten Maßnahmen seien bereits sehr hoch. Ein Aussetzen der strengen aktuellen EnEV für drei bis fünf Jahre würde Baukosten reduzieren und die Planungs- und Bauzeit beschleunigen. Er begrüßt daher den Vorstoß der NRW-Koalitionäre aus CDU und FDP, eine entsprechende Aussetzung im Koalitionsvertrag zu vereinbaren.
Schließlich würden immer mehr Vorgaben das Bauen verkomplizieren. Ein Rückgriff auf die ältere EnEV-Verordnung würde zudem die Steigerungen der Immobilienpreise und Mieten bremsen. Laut einer Untersuchung des Immobilienverbands IVD-West kletterten die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen in Köln in sehr guten Lagen in den zurückliegenden zwölf Monaten im Schnitt um 15 Prozent auf 6.000 Euro pro Quadratmeter. Erstbezug-Kaltmieten erhöhten sich um vier Prozent.
Aktuell müssten in Köln pro Jahr etwa 7.000 Wohnungen gebaut werden, um die derzeitige Nachfrage sowie den aufgrund des Einwohnerwachstums anziehenden Bedarf zu befriedigen, wie das Institut der Deutschen Wirtschaft errechnete. Die Zahl der im vergangenen Jahr bewilligten Wohneinheiten lag laut Statistikbehörde IT-NRW aber bei lediglich 3.803 Wohnungen. Im Jahr davor lag sie knapp darunter.
Die vor zwei Jahren eingeführte Mietpreisbremse trug bei der Vermietung von Gebrauchtwohnungen nicht dazu bei, Mietanstiege zu verringern. Als politisches Instrument ist sie gescheitert.
Eine EnEV-Aussetzung sieht Frey als wirkungsvollstes Instrument, die Baukosten schnell und unbürokratisch herabzusetzen. Die Kosten für das Bauland, die ebenfalls seit Jahren steigen, sind infolge der Knappheit kaum zu bremsen. Und viele zusätzliche Leistungen, die die Kommunen Bauträgern größerer Projekte übertragen, sind ebenfalls kaum verhandelbar. Dazu zählt der Bau zusätzlicher Sozialwohnungen oder die Errichtung von Spielplätzen oder Infrastrukturmaßnahmen wie Straßen. Diese Mehrausgaben müssen die Entwickler auf ihre Kaufpreise und Mieten draufschlagen.
Von der künftigen schwarz-gelben Landesregierung würde er sich außerdem wünschen, die Grunderwerbsteuer zu senken, die mit 6,5 Prozent der Kaufsumme bei jedem Immobilienkauf fällig wird. Allein in NRW wurde diese Steuerart in den zurückliegenden sechs Jahren zweimal erhöht: 2011 von 3,5 auf 5 und 2015 auf 6,5 Prozent. Im Bayern blieb sie in dieser Zeit konstant bei 3,5 Prozent.
Nicht nur dass diese Steuer insbesondere junge Familien belastet, ist folgenschwer. Weil es sich um Kaufnebenkosten handele, müsse der Betrag beim Immobilienkauf angespart werden und könne nicht finanziert werden, so Frey: „Die zurückliegenden Landesregierungen verlangen von den Akteuren günstigeren Wohnraum und erhöhten gleichzeitig die Steuerabgaben beim Immobilienkauf. Dieser Widerspruch sollte aufgelöst werden“.
Neben der Absenkung der Grunderwerbsteuer könnte sich Frey als zielführende Maßnahme alternativ vorstellen, die Grunderwerbsteuer bei Erstkäufern, die ihre Wohnung oder ihr Haus selbst nutzen, zu reduzieren oder ganz darauf zu verzichten.
