18.05.2017 Ferienimmobilien: In Deutschland neun Prozent Bruttorendite möglich
Eine Ferienimmobilie gilt als lukrative Investition – vor allem, wenn diese in Deutschland liegt. Ganze neun Prozent Bruttorendite lassen sich hierzulande mit dem eigenen Ferienhaus pro Jahr erwirtschaften, wie die neue „Marktstudie private Ferienimmobilien 2017“ von Deutschlands führendem Ferienhausportal FeWo-direkt und Engel & Völkers zeigt. Knapp zwei Drittel der Deutschen mit Ferienimmobilienbesitz erwarben ihr Ferienhaus oder ihre Ferienwohnung hierzulande in den vergangenen sechs Jahren. Damit sind die Immobilieninvestitionen am Standort Deutschland um zehn Prozentpunkte angestiegen. Investoren sollten sich jedoch auch im Ausland umschauen, denn hier können höhere Mieteinnahmen und eine gute Auslastung für attraktive Renditen sorgen.
Obwohl Standorte im Ausland seit 2011 an Beliebtheit verlieren, sollten Investoren sich den Markt genauer ansehen. Denn durchschnittliche Mieteinnahmen von 18.000 Euro pro Jahr (Deutschland: 16.700 Euro) und gleiche oder gar bessere Bruttorenditen als in Deutschland machen Auslandsimmobilien durchaus attraktiv. Vor allem Österreich hat sich hinsichtlich dieser Faktoren positiv entwickelt: Im Vergleich zum Vorjahr ist der durchschnittliche Kaufpreis deutlich auf 204.000 Euro gesunken (2016: 221.000 Euro), so dass das Verhältnis zu den Mieteinnahmen von durchschnittlich 19.400 Euro pro Jahr sehr günstig ist und eine Bruttorendite von 9,5 Prozent ermöglicht. Auch eine Immobilie in Spanien lohnt sich und steht bei einer attraktiven Bruttorendite von acht Prozent an zweiter Stelle im Ranking der von deutschen Investoren präferierten Standorte für Ferienimmobilien.
Hoher Eigenkapitalanteil in der Finanzierung von Ferienimmobilien im Ausland erhöht deren Rentabilität
Zu der guten Rentabilität von Ferienimmobilien im Ausland tragen die präferierten Finanzierungsarten der Käufer bei. Für Objekte im Ausland ist ein höherer Eigenkapitalanteil festzustellen als für Ferienimmobilien hierzulande: Etwa 39 Prozent der Investoren im Ausland haben ihr Feriendomizil zu 100 Prozent mit eigenen Mitteln erworben. Weitere 43 Prozent setzen auf eine gemischte Form bei der Finanzierung mit Eigen- und Fremdkapitalanteil. Zum Vergleich: Deutsche Objekte werden von nur 18 Prozent mittels eines hundertprozentigen Eigenkapitaleinsatzes und durch die derzeit günstigen Zinsbedingungen eher verstärkt per Mischfinanzierung (56 Prozent) oder Darlehen (18 Prozent) finanziert. Aye Helsig, Regional Director Central Europe von FeWo-direkt, erklärt: „Im Ausland setzen Käufer auf Eigenkapital oder eine Mischfinanzierung, weniger aber auf eine vollständige Fremdfinanzierung. Interessanterweise tun sie dies, obwohl im Ausland höhere durchschnittliche Mieteinnahmen möglich sind, die für eine Refinanzierung herangezogen werden könnten. Dadurch tragen Eigentümer mit Objekten im Ausland aber auch zu einer guten Gewinnerzielung bei, da die entsprechenden Mieteinahmen nicht zur Schuldentilgung verwendet werden müssen.“
Unterschiedliche Kaufmotivationen für den Immobilienerwerb im In- und Ausland
Wie die Marktstudie privater Ferienimmobilien zeigt, korrelieren die Finanzierungsarten für In- und Ausland mit den unterschiedlichen Kaufmotivationen der jeweiligen Investoren. Wenn es um den Erwerb einer Ferienimmobilie in Deutschland geht, stehen maßgeblich Rentabilitätsaspekte im Vordergrund. Primäres Kaufmotiv für den Erwerb eines Feriendomizils hierzulande ist laut der diesjährigen Erhebung die Altersvorsorge (56 Prozent), gefolgt von Eigennutzung und Vermietung (55 Prozent). Zudem ist der Wunsch von etwa einem Drittel der Käufer (34 Prozent), mit dem Haus oder der Wohnung gezielt Mieteinnahmen zu erzielen und einen Gewinn zu erwirtschaften. Mehr als die Hälfte der Deutschen mit Ferienimmobilienbesitz in der Bundesrepublik vermietet ihr Haus oder ihre Wohnung daher lieber, statt selbst darin Urlaub zu machen. 2011 verbrachten dagegen noch rund zwei Drittel der Eigentümer deutscher Immobilien im eigenen Heim ihre Ferien.* Heute möchten deutsche Ferienimmobilienbesitzer mit der Vermietung nicht nur die Finanzierungskosten decken (33 Prozent), sondern gezielt entsprechende Erlöse erwirtschaften (45 Prozent).
Anders sieht es für eine Auslandsinvestition aus: Hier steht das persönliche Interesse an einer Ferienimmobilie am präferierten Reiseziel im Vordergrund, wirtschaftliche Faktoren folgen erst danach. Für drei von vier Eigentümern einer Ferienimmobilie im Ausland nimmt die eigene Nutzung und Vermietung des Domizils die erste Stelle der Kaufmotivationen ein, ein Viertel möchte sich in der erworbenen Ferienimmobilie zur Ruhe setzen – in Deutschland sagt das dagegen nur jeder Zehnte.
Auch bei der Vermietung sind die Interessen für ausländische Immobilienbesitzer anders gelagert als für Eigner im Inland, wie die aktuelle Marktstudie zeigt. Im Ausland geht es jedem zweiten Eigentümer um die Deckung der laufenden Kosten, nur ein Drittel der Auslandseigner vermietet, um einen Gewinn zu erwirtschaften. Aye Helsig begründet die Kauf- und Vermietungsmotivationen von Objektbesitzern im Ausland: „Für einen Großteil der Investoren im Ausland sind gesetzliche, teils länderspezifische Vorschriften und Verwaltungsangelegenheiten ein großes Hindernis beim Immobilienerwerb. Um das Wagnis eines Investments im Ausland also auf sich zu nehmen, ist ein starkes persönliches Interesse, die Immobilie auch selbst zu nutzen, notwendig. So verbringt jeder Vierte mehr als zehn Wochen pro Jahr in seinem ausländischen Ferienhaus oder Ferienwohnung.“ Für Auslandsinvestoren ist damit auch die Lage der Ferienimmobilie deutlich bedeutender. Ferienhäuser und -wohnungen von Käufern im Ausland liegen meistens in direkter Meereslage (45 Prozent), während im Inland eine ländliche Lage beliebter ist (29 Prozent). „Besonders hochwertige Ferienimmobilien in sehr guten Lagen stellen aufgrund des begrenzten Angebots eine attraktive Kapitalanlage mit Wertsteigerungspotenzial dar“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, und führt weiter aus: „Zum einen wirkt sich eine Top-Lage positiv auf den Wiederverkaufswert aus, zum anderen lassen sich diese Objekte auch in der Nebensaison gut vermieten.“
Obwohl Standorte im Ausland seit 2011 an Beliebtheit verlieren, sollten Investoren sich den Markt genauer ansehen. Denn durchschnittliche Mieteinnahmen von 18.000 Euro pro Jahr (Deutschland: 16.700 Euro) und gleiche oder gar bessere Bruttorenditen als in Deutschland machen Auslandsimmobilien durchaus attraktiv. Vor allem Österreich hat sich hinsichtlich dieser Faktoren positiv entwickelt: Im Vergleich zum Vorjahr ist der durchschnittliche Kaufpreis deutlich auf 204.000 Euro gesunken (2016: 221.000 Euro), so dass das Verhältnis zu den Mieteinnahmen von durchschnittlich 19.400 Euro pro Jahr sehr günstig ist und eine Bruttorendite von 9,5 Prozent ermöglicht. Auch eine Immobilie in Spanien lohnt sich und steht bei einer attraktiven Bruttorendite von acht Prozent an zweiter Stelle im Ranking der von deutschen Investoren präferierten Standorte für Ferienimmobilien.
Hoher Eigenkapitalanteil in der Finanzierung von Ferienimmobilien im Ausland erhöht deren Rentabilität
Zu der guten Rentabilität von Ferienimmobilien im Ausland tragen die präferierten Finanzierungsarten der Käufer bei. Für Objekte im Ausland ist ein höherer Eigenkapitalanteil festzustellen als für Ferienimmobilien hierzulande: Etwa 39 Prozent der Investoren im Ausland haben ihr Feriendomizil zu 100 Prozent mit eigenen Mitteln erworben. Weitere 43 Prozent setzen auf eine gemischte Form bei der Finanzierung mit Eigen- und Fremdkapitalanteil. Zum Vergleich: Deutsche Objekte werden von nur 18 Prozent mittels eines hundertprozentigen Eigenkapitaleinsatzes und durch die derzeit günstigen Zinsbedingungen eher verstärkt per Mischfinanzierung (56 Prozent) oder Darlehen (18 Prozent) finanziert. Aye Helsig, Regional Director Central Europe von FeWo-direkt, erklärt: „Im Ausland setzen Käufer auf Eigenkapital oder eine Mischfinanzierung, weniger aber auf eine vollständige Fremdfinanzierung. Interessanterweise tun sie dies, obwohl im Ausland höhere durchschnittliche Mieteinnahmen möglich sind, die für eine Refinanzierung herangezogen werden könnten. Dadurch tragen Eigentümer mit Objekten im Ausland aber auch zu einer guten Gewinnerzielung bei, da die entsprechenden Mieteinahmen nicht zur Schuldentilgung verwendet werden müssen.“
Unterschiedliche Kaufmotivationen für den Immobilienerwerb im In- und Ausland
Wie die Marktstudie privater Ferienimmobilien zeigt, korrelieren die Finanzierungsarten für In- und Ausland mit den unterschiedlichen Kaufmotivationen der jeweiligen Investoren. Wenn es um den Erwerb einer Ferienimmobilie in Deutschland geht, stehen maßgeblich Rentabilitätsaspekte im Vordergrund. Primäres Kaufmotiv für den Erwerb eines Feriendomizils hierzulande ist laut der diesjährigen Erhebung die Altersvorsorge (56 Prozent), gefolgt von Eigennutzung und Vermietung (55 Prozent). Zudem ist der Wunsch von etwa einem Drittel der Käufer (34 Prozent), mit dem Haus oder der Wohnung gezielt Mieteinnahmen zu erzielen und einen Gewinn zu erwirtschaften. Mehr als die Hälfte der Deutschen mit Ferienimmobilienbesitz in der Bundesrepublik vermietet ihr Haus oder ihre Wohnung daher lieber, statt selbst darin Urlaub zu machen. 2011 verbrachten dagegen noch rund zwei Drittel der Eigentümer deutscher Immobilien im eigenen Heim ihre Ferien.* Heute möchten deutsche Ferienimmobilienbesitzer mit der Vermietung nicht nur die Finanzierungskosten decken (33 Prozent), sondern gezielt entsprechende Erlöse erwirtschaften (45 Prozent).
Anders sieht es für eine Auslandsinvestition aus: Hier steht das persönliche Interesse an einer Ferienimmobilie am präferierten Reiseziel im Vordergrund, wirtschaftliche Faktoren folgen erst danach. Für drei von vier Eigentümern einer Ferienimmobilie im Ausland nimmt die eigene Nutzung und Vermietung des Domizils die erste Stelle der Kaufmotivationen ein, ein Viertel möchte sich in der erworbenen Ferienimmobilie zur Ruhe setzen – in Deutschland sagt das dagegen nur jeder Zehnte.
Auch bei der Vermietung sind die Interessen für ausländische Immobilienbesitzer anders gelagert als für Eigner im Inland, wie die aktuelle Marktstudie zeigt. Im Ausland geht es jedem zweiten Eigentümer um die Deckung der laufenden Kosten, nur ein Drittel der Auslandseigner vermietet, um einen Gewinn zu erwirtschaften. Aye Helsig begründet die Kauf- und Vermietungsmotivationen von Objektbesitzern im Ausland: „Für einen Großteil der Investoren im Ausland sind gesetzliche, teils länderspezifische Vorschriften und Verwaltungsangelegenheiten ein großes Hindernis beim Immobilienerwerb. Um das Wagnis eines Investments im Ausland also auf sich zu nehmen, ist ein starkes persönliches Interesse, die Immobilie auch selbst zu nutzen, notwendig. So verbringt jeder Vierte mehr als zehn Wochen pro Jahr in seinem ausländischen Ferienhaus oder Ferienwohnung.“ Für Auslandsinvestoren ist damit auch die Lage der Ferienimmobilie deutlich bedeutender. Ferienhäuser und -wohnungen von Käufern im Ausland liegen meistens in direkter Meereslage (45 Prozent), während im Inland eine ländliche Lage beliebter ist (29 Prozent). „Besonders hochwertige Ferienimmobilien in sehr guten Lagen stellen aufgrund des begrenzten Angebots eine attraktive Kapitalanlage mit Wertsteigerungspotenzial dar“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, und führt weiter aus: „Zum einen wirkt sich eine Top-Lage positiv auf den Wiederverkaufswert aus, zum anderen lassen sich diese Objekte auch in der Nebensaison gut vermieten.“
