10.04.2017 Unternehmen lösen Run am Hamburger Bürovermietungsmarkt aus
Der Hamburger Bürovermietungsmarkt hat das beste erste Quartal seiner Geschichte hingelegt und mit 160.000 m² Flächenumsatz sogar das bisherige Rekordjahr 2007 deutlich übertroffen. „Die Topflächen in den gefragten Lagen Innenstadt, City Süd und Hafen-City werden nun knapp und wer konnte, hat sich noch sehr gute Bürolagen gesichert“, erklärt Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg, die rasante Dynamik zum Jahresauftakt. Da das Angebot aber weiter schrumpft, geht Scharf weiterhin von einem Jahresumsatz von 500.000 m² für das Jahr 2017 aus – was genau auf dem langfristigen Durchschnitt läge. Genau entgegengesetzt lief es hingegen für den Investmentmarkt, der mit 600 Mio. Euro so schlecht wie seit 2014 nicht mehr startete. Trotz des verhaltenen Jahresbeginns hält JLL aber an der Prognose von 4,5 Mrd. Euro fest, was dann leicht unter dem Vorjahreswert von 4,8 Mrd. Euro liegen würde, aber das drittbeste Resultat der vergangenen zehn Jahre wäre.
Co-Working-Konzept WeWork sichert sich große Büroflächen
Um stattliche 48 % hat der Hamburger Bürovermietungsmarkt auf Jahressicht zugelegt und lag mit 160.000 m² auch 31 % über dem Schlussquartal 2016. Der Langzeitmittelwert konnte um mehr als 40 % übertroffen werden. Und das, obwohl die Zahl der Deals auf Jahressicht um 5 auf 144 zurückging. „Der Markt ist kräftig in Bewegung, denn viele Unternehmen, die im Boomjahr 2007 für zehn Jahre unterschrieben hatten, stehen jetzt vor der Frage, ob sie bleiben oder wechseln sollen“, analysiert Tobias Scharf. Denn Fakt ist: „Wer jetzt nicht die Flächen bekommt, die er braucht, um seine Vision des zukünftigen Arbeitsumfeldes umzusetzen, hat langfristig ein Problem.“ Aufgrund des knappen Flächenangebotes gibt es gerade jetzt in den Toplagen zusätzlich überdurchschnittlich viele Verlängerungen.
Den größten Abschluss der ersten drei Monate steuerte die Universität Hamburg mit 19.700 m² in der City Nord bei. Ebenso aktiv: Die Behörde für Schule und Weiterbildung mit jeweils 8.400 m² und 6.400 m² in der City Süd. „Bedeutend ist zudem, dass die drittgrößte Anmietung mit 8.000 m² von WeWork, einem Co-Working-Konzept, kommt“, sagt Scharf. Denn hierbei mieten Unternehmen nicht mehr klassisch Flächen an, sondern eine bedarfsgerechte Zahl von Arbeitsplätzen für einen bestimmten Zeitraum. So müssen sie sich nicht mehr langfristig binden und setzen sich zugleich in ein kreatives Umfeld und eine Gemeinschaft ähnlich orientierter Unternehmen. „Es ist der klassische Raum für Start-ups, die sich nach Berlin besonders gerne in Hamburg ansiedeln“, beschreibt Scharf die Alternative zum traditionellen Mietvertrag. Doch genauso nutzen Konzerne mittlerweile dieses Angebot, um einzelne Abteilungen oder Projektgruppe in einem anderen, unabhängigeren Umfeld arbeiten zu lassen.
In der Auswertung nach Größenklassen fällt auf, dass fast alle Kategorien gleichermaßen am Flächenumsatz beteiligt sind. Allein die Gruppe 1.000 m² bis 2.500 m² sticht mit 44.100 m² Gesamtfläche heraus. Entsprechend der Entwicklung bei Flächenumsatz und Dealanzahl ist die durchschnittliche Größe von 800 m² auf 1.326 m² gestiegen.
Die stärksten Teilmärkte waren die Innenstadt (39.700 m²), die City Süd (27.800 m²) und die City Nord (26.400 m²). Unter den Nutzern waren unternehmensbezogene Dienstleister (30.900 m²), der Bildungsbereich (29.400 m²) sowie die Öffentliche Verwaltung (20.100 m²) besonders aktiv.
„Der Hamburger Büromarkt wird spürbar enger, die Leerstandsquote sank binnen eines Jahres von 6,0 % auf 5,3 %, was die Auswahl in einer Stadt wie Hamburg eingeschränkt“, erklärt Tobias Scharf. Die meisten verfügbaren Flächen sind derzeit noch in der Innenstadt, City Süd und Altona-Ottensen-Bahrenfeld zu finden, wobei die Leerstandsquote in der Innenstadt mit 3,9 % einen der niedrigsten Werte unter den Teilmärkten markiert.
Zwar sind im ersten Quartal 64.400 m² fertiggestellt worden, wovon 35 % aktuell noch verfügbar sind. „Eine richtige Entspannung wird sich allerdings erst ab 2020 einstellen“, blick Scharf in die Zukunft. Insgesamt sind aktuell rund 345.000 m² Bürofläche in Hamburg im Bau.
Die Spitzenmiete hat auf Jahressicht leicht von 25,00 auf 25,50 Euro angezogen. „Bei der aktuellen Nachfrage im Markt kann aber davon ausgegangen werden, dass sie bis Jahresende erneut steigt. Dann auf 26,00 Euro“, prognostiziert Scharf. Die gewichtete Durchschnittsmiete legte binnen eines Jahres von 14,56 Euro auf 14,77 Euro zu, wobei sie zwischenzeitlich aber schon 15,20 Euro betragen hatte.
Investmentmarkt für Büro-Objekte bekommt zum Jahresauftakt Konkurrenz durch Hotels
Der Hamburger Investmentmarkt hat sein schwächstes Quartal seit Q1 2014 erlebt. 600 Mio. Euro waren nach 990 Mio. Euro im Vorjahr ein deutlicher Dämpfer. Das Q1-Resultat lag 9 % unter dem 10-Jahres-Schnitt – keine andere Stadt der Big 7 hatte solche Startschwierigkeiten wie die Hansestadt. Auffällig war diesmal zudem der hohe Anteil der Hotelsparte am Gesamtvolumen: Unter anderem die Transaktion des Radisson Blu Hotel Hamburg-Dammtor ließ den Wert auf 39 % schnellen. Auch Objekte in Mischnutzung steigerten ihren Anteil deutlich von 5 % auf 16 %. Entsprechend geringer fiel der Anteil der Büroobjekte aus, die mit 26 % deutlich unter dem 5-Jahresschnitt von 61 % lagen.
Generell standen mittlere Transaktionsvolumina zu Jahresbeginn im Fokus: 44 % des Volumens entfiel auf Transaktionen mit einer Größe zwischen 20 und 50 Mio. Euro.
„Reine Büro-Objekte mit großen Volumina wurden nach den starken vergangenen Jahren im ersten Quartal kaum gehandelt“, bilanziert Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg. Nach der Rallye zum Jahresende prüfen viele Investoren, ob sie in ihren aktuellen Assets bleiben oder noch attraktivere Objekte am Markt finden können. „Bereits jetzt zeichnen sich weitere Großdeals vor allem für die zweite Jahreshälfte ab“, gibt Cervinka einen Ausblick.
Außergewöhnlich hoch fiel im ersten Quartal der Core-Anteil aus: Mit 87 % blieben für die anderen Risikoklassen nur noch geringe Quoten zwischen 2 % und 6 % übrig. Im Schnitt der vergangenen fünf Jahre hatte Core rund die Hälfte ausgemacht, Core plus war immerhin auf 33 % gekommen.
„Besonders aktiv waren in den vergangenen drei Monaten private Investoren, die 255 Mio. Euro investierten und damit auf Käuferseite 42 % des Transaktionsvolumens bestritten – traditionell liegen sie in Hamburg unter zehn Prozent“, beobachtet Cervinka.
Strategisch flexibel zeigten sich derweil die internationalen Investoren, die ihren Anteil trotz des geringeren Gesamtvolumens von 37 % im Vorjahr auf 61 % ausbauten. Nach wie vor sind vor allem Angelsachsen, Franzosen und Asiaten an Hamburger Objekten interessiert. „Wir sehen mittlerweile auch ganz deutlich, dass die internationalen Investoren auch bereit sind, sich auf kleinere Volumina einzulassen, um überhaupt einen Schritt auf den Hamburger Markt machen zu können“, sagt Sarah Cervinka. Zugleich nutzten aber auch viele die Gunst der Stunde und trennten sich wieder von ihren Beständen, denn ausländische Investoren sorgten auch für 67 % des Verkaufsvolumens. Gegengerechnet reduzierten sie ihre Bestände so um 35 Mio. Euro.
Die Spitzenrendite ist binnen eines Jahres von 3,75 % auf 3,25 % gesunken – was aber nur ein Zwischenstand sein wird. „Bis Jahresende rechne ich mit einem erneuten Absinken auf 3,10 %. Das würde dann nur noch von der Hauptstadt Berlin mit 2,90 % unterboten“, gibt Cervinka einen Ausblick.
Co-Working-Konzept WeWork sichert sich große Büroflächen
Um stattliche 48 % hat der Hamburger Bürovermietungsmarkt auf Jahressicht zugelegt und lag mit 160.000 m² auch 31 % über dem Schlussquartal 2016. Der Langzeitmittelwert konnte um mehr als 40 % übertroffen werden. Und das, obwohl die Zahl der Deals auf Jahressicht um 5 auf 144 zurückging. „Der Markt ist kräftig in Bewegung, denn viele Unternehmen, die im Boomjahr 2007 für zehn Jahre unterschrieben hatten, stehen jetzt vor der Frage, ob sie bleiben oder wechseln sollen“, analysiert Tobias Scharf. Denn Fakt ist: „Wer jetzt nicht die Flächen bekommt, die er braucht, um seine Vision des zukünftigen Arbeitsumfeldes umzusetzen, hat langfristig ein Problem.“ Aufgrund des knappen Flächenangebotes gibt es gerade jetzt in den Toplagen zusätzlich überdurchschnittlich viele Verlängerungen.
Den größten Abschluss der ersten drei Monate steuerte die Universität Hamburg mit 19.700 m² in der City Nord bei. Ebenso aktiv: Die Behörde für Schule und Weiterbildung mit jeweils 8.400 m² und 6.400 m² in der City Süd. „Bedeutend ist zudem, dass die drittgrößte Anmietung mit 8.000 m² von WeWork, einem Co-Working-Konzept, kommt“, sagt Scharf. Denn hierbei mieten Unternehmen nicht mehr klassisch Flächen an, sondern eine bedarfsgerechte Zahl von Arbeitsplätzen für einen bestimmten Zeitraum. So müssen sie sich nicht mehr langfristig binden und setzen sich zugleich in ein kreatives Umfeld und eine Gemeinschaft ähnlich orientierter Unternehmen. „Es ist der klassische Raum für Start-ups, die sich nach Berlin besonders gerne in Hamburg ansiedeln“, beschreibt Scharf die Alternative zum traditionellen Mietvertrag. Doch genauso nutzen Konzerne mittlerweile dieses Angebot, um einzelne Abteilungen oder Projektgruppe in einem anderen, unabhängigeren Umfeld arbeiten zu lassen.
In der Auswertung nach Größenklassen fällt auf, dass fast alle Kategorien gleichermaßen am Flächenumsatz beteiligt sind. Allein die Gruppe 1.000 m² bis 2.500 m² sticht mit 44.100 m² Gesamtfläche heraus. Entsprechend der Entwicklung bei Flächenumsatz und Dealanzahl ist die durchschnittliche Größe von 800 m² auf 1.326 m² gestiegen.
Die stärksten Teilmärkte waren die Innenstadt (39.700 m²), die City Süd (27.800 m²) und die City Nord (26.400 m²). Unter den Nutzern waren unternehmensbezogene Dienstleister (30.900 m²), der Bildungsbereich (29.400 m²) sowie die Öffentliche Verwaltung (20.100 m²) besonders aktiv.
„Der Hamburger Büromarkt wird spürbar enger, die Leerstandsquote sank binnen eines Jahres von 6,0 % auf 5,3 %, was die Auswahl in einer Stadt wie Hamburg eingeschränkt“, erklärt Tobias Scharf. Die meisten verfügbaren Flächen sind derzeit noch in der Innenstadt, City Süd und Altona-Ottensen-Bahrenfeld zu finden, wobei die Leerstandsquote in der Innenstadt mit 3,9 % einen der niedrigsten Werte unter den Teilmärkten markiert.
Zwar sind im ersten Quartal 64.400 m² fertiggestellt worden, wovon 35 % aktuell noch verfügbar sind. „Eine richtige Entspannung wird sich allerdings erst ab 2020 einstellen“, blick Scharf in die Zukunft. Insgesamt sind aktuell rund 345.000 m² Bürofläche in Hamburg im Bau.
Die Spitzenmiete hat auf Jahressicht leicht von 25,00 auf 25,50 Euro angezogen. „Bei der aktuellen Nachfrage im Markt kann aber davon ausgegangen werden, dass sie bis Jahresende erneut steigt. Dann auf 26,00 Euro“, prognostiziert Scharf. Die gewichtete Durchschnittsmiete legte binnen eines Jahres von 14,56 Euro auf 14,77 Euro zu, wobei sie zwischenzeitlich aber schon 15,20 Euro betragen hatte.
Investmentmarkt für Büro-Objekte bekommt zum Jahresauftakt Konkurrenz durch Hotels
Der Hamburger Investmentmarkt hat sein schwächstes Quartal seit Q1 2014 erlebt. 600 Mio. Euro waren nach 990 Mio. Euro im Vorjahr ein deutlicher Dämpfer. Das Q1-Resultat lag 9 % unter dem 10-Jahres-Schnitt – keine andere Stadt der Big 7 hatte solche Startschwierigkeiten wie die Hansestadt. Auffällig war diesmal zudem der hohe Anteil der Hotelsparte am Gesamtvolumen: Unter anderem die Transaktion des Radisson Blu Hotel Hamburg-Dammtor ließ den Wert auf 39 % schnellen. Auch Objekte in Mischnutzung steigerten ihren Anteil deutlich von 5 % auf 16 %. Entsprechend geringer fiel der Anteil der Büroobjekte aus, die mit 26 % deutlich unter dem 5-Jahresschnitt von 61 % lagen.
Generell standen mittlere Transaktionsvolumina zu Jahresbeginn im Fokus: 44 % des Volumens entfiel auf Transaktionen mit einer Größe zwischen 20 und 50 Mio. Euro.
„Reine Büro-Objekte mit großen Volumina wurden nach den starken vergangenen Jahren im ersten Quartal kaum gehandelt“, bilanziert Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg. Nach der Rallye zum Jahresende prüfen viele Investoren, ob sie in ihren aktuellen Assets bleiben oder noch attraktivere Objekte am Markt finden können. „Bereits jetzt zeichnen sich weitere Großdeals vor allem für die zweite Jahreshälfte ab“, gibt Cervinka einen Ausblick.
Außergewöhnlich hoch fiel im ersten Quartal der Core-Anteil aus: Mit 87 % blieben für die anderen Risikoklassen nur noch geringe Quoten zwischen 2 % und 6 % übrig. Im Schnitt der vergangenen fünf Jahre hatte Core rund die Hälfte ausgemacht, Core plus war immerhin auf 33 % gekommen.
„Besonders aktiv waren in den vergangenen drei Monaten private Investoren, die 255 Mio. Euro investierten und damit auf Käuferseite 42 % des Transaktionsvolumens bestritten – traditionell liegen sie in Hamburg unter zehn Prozent“, beobachtet Cervinka.
Strategisch flexibel zeigten sich derweil die internationalen Investoren, die ihren Anteil trotz des geringeren Gesamtvolumens von 37 % im Vorjahr auf 61 % ausbauten. Nach wie vor sind vor allem Angelsachsen, Franzosen und Asiaten an Hamburger Objekten interessiert. „Wir sehen mittlerweile auch ganz deutlich, dass die internationalen Investoren auch bereit sind, sich auf kleinere Volumina einzulassen, um überhaupt einen Schritt auf den Hamburger Markt machen zu können“, sagt Sarah Cervinka. Zugleich nutzten aber auch viele die Gunst der Stunde und trennten sich wieder von ihren Beständen, denn ausländische Investoren sorgten auch für 67 % des Verkaufsvolumens. Gegengerechnet reduzierten sie ihre Bestände so um 35 Mio. Euro.
Die Spitzenrendite ist binnen eines Jahres von 3,75 % auf 3,25 % gesunken – was aber nur ein Zwischenstand sein wird. „Bis Jahresende rechne ich mit einem erneuten Absinken auf 3,10 %. Das würde dann nur noch von der Hauptstadt Berlin mit 2,90 % unterboten“, gibt Cervinka einen Ausblick.
