07.04.2017 Hamburg: Starker Vermietungsmarkt – Investmentmarkt verhalten
Der Büromarkt Hamburg verzeichnete im ersten Quartal 2017 ein neues Rekordergebnis mit einem Umsatzvolumen von 164.000 Quadratmetern auf dem Vermietungsmarkt. Das Ergebnis liegt damit leicht über dem bisher stärksten ersten Quartal aus dem Jahr 2011 (158.400 Quadratmeter). Gegenüber dem Vorjahresquartal wurde das Volumen deutlich um rund 53 Prozent übertroffen; das Ergebnis liegt 20 Prozent über dem Durchschnitt der letzten zwölf Quartale (136.600 Quadratmeter). Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
„Mit dem überdurchschnittlich starken Jahresauftakt knüpft der Hamburger Vermietungsmarkt an die dynamische zweite Hälfte des letzten Jahres an und bestätigt den langfristigen Aufwärtstrend der vergangenen fünf Jahre“, sagt Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. „Das sehr gute Ergebnis ist neben dem Großabschluss der Universität Hamburg auf eine insgesamt sehr rege Nachfrage in allen Größensegmenten zurückzuführen. Alleine im Bereich über 5.000 Quadratmeter verzeichneten wir bis Ende März bereits mehrere Abschlüsse“, ergänzt Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg bei CBRE.
Flächenmangel macht Cityrand und Flächenoptimierungen attraktiv
Für den größten Abschluss sorgte die Universität Hamburg mit einer Interimsanmietung über rund 19.700 Quadratmeter im Überseering 35 in der City-Nord. Mit insgesamt 40.000 Quadratmetern entfiel rund ein Viertel des Umsatzes auf die City, gefolgt von der City-Süd (29.000 Quadratmeter) und der City-Nord (28.900 Quadratmeter). Zu den Abschlüssen mit mehr als 5.000 Quadratmetern zählten dabei eine Anmietung von Hogan Lovells am Ballinndamm (über 6.950 Quadratmeter), eine Anmietung des Co-Working Anbieters WeWork, der im Hanse-Forum am Axel-Springer-Platz rund 7.800 Quadratmeter beziehen wird, sowie die Anmietung einer führenden internationalen Werbeagentur, die im zuvor sanierten Bieberhaus im Teilmarkt City-Ost/St.Georg 5.650 Quadratmeter Büroflächen anmietete. Im Alten Klöpperhausam Rödingsmarkt mietet die Expedia-Tochter CarRentals.com zukünftig gut 1.000 Quadratmeter in einer Open Space Bürofläche. Das Gebäude wurde im Frühjahr 2016 saniert.
„Die knappe Angebotssituation in der Innenstadt zwingt Nutzer verstärkt, in den Cityrand auszuweichen oder sich mit der Optimierung ihrer Bestandsflächen zu beschäftigen. Gerade die Abschlüsse im Bieberhaus oder dem Alten Klöpperhaus verdeutlichen, dass es in Hamburg noch Flächenpotentiale durch Sanierungen alter Bestandsgebäude gibt. Es sind dabei vor allem innovative Unternehmen aus dem Technologiesektor, dem Segment Neue Medien/Internet und dem rasant wachsenden CoWorking-Bereich, die den Beratern und Kanzleien die modernen Büroflächen in klassischer Architektur streitig machen“, sagt Zadeh.
Moderate Mietsteigerungen und Leerstandsabbau
Die nominale Spitzenmiete lag zum Ende des ersten Quartals bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit vier Prozent über dem Vorjahreswert. Aufgrund diverser hochpreisiger Produkte, die im Laufe der kommenden zwölf Monate auf den Markt kommen, ist mit einem weiterhin moderaten Wachstum bis Ende des Jahres zu rechnen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt gab im Vorquartalsvergleich auf 14,90 Euro pro Quadratmeter pro Monat nach, was jedoch insbesondere auf die Interimsanmietung der Universität in der City-Nord zurückzuführen ist. In den CBD-Lagen (City, Hafen, HafenCity) hingegen stieg die Durchschnittsmiete weiter an. In der City wird im Schnitt eine Miete von 19,35 Euro pro Quadratmeter pro Monat gezahlt, was einem Zuwachs von rund sechs Prozent zum Vorjahr entspricht. „Hamburg ist eines der größten deutschen Medien- und Technologiehubs. Unternehmen des TMT-Sektors befinden sich gerade hier in einem besonders starken Wettbewerb um junge Talente. Um optimale Arbeitsbedingungen anbieten zu können, sind sie dazu bereit, in hochwertige Büroflächen mit innovativen Workplace-Strategien zu investieren“, sagt Zadeh.
Der Leerstandsabbau verlangsamte sich zum Jahresbeginn leicht. Das Leerstandsvolumen betrug zum Quartalsende 721.000 Quadratmeter, was eine Reduktion um acht Prozent gegenüber dem Vorjahreswert darstellt. Die Leerstandsrate lag im Gesamtmarkt mit 5,3 Prozent auf dem Niveau des Vorquartals und gab gegenüber dem Vorjahr damit um 0,5 Prozentpunkte nach. In den zentralen Teilmärkten stabilisierte sich der Leerstand auf dem bereits sehr niedrigen Niveau zum Teil deutlich unterhalb der vier Prozentmarke. Die Cityrand-Teilmärkte, darunter die City-Ost/St.Georg, City-Süd, St.Pauli/Altona, aber auch die City-Nord, erfuhren bereits 2016 einen deutlichen Nachfrageschub aufgrund des Angebotsmangels in den etablierten Innenstadtlagen. Der Leerstandsabbau in diesen citynahen Lagen setzte sich vor diesem Hintergrund auch im ersten Quartal 2017 fort.
Produktmangel bremst Investmentmarkt
Am Investmentmarkt Hamburg wurden in den ersten drei Monaten des neuen Jahres 448 Millionen Euro investiert (580 Millionen Euro inklusive Umland, gegenüber dem Vorjahresquartal ist dies ein Rückgang von über 50 Prozent. Stärkste Assetklasse waren dabei Hotels, die alleine mit zwei Transaktionen knapp über die Hälfte des gesamten Volumens auf sich vereinten. Darunter befand sich der Ankauf des Radisson Blu Hotels durch einen norwegischen Privatinvestor. Auf Büroimmobilien entfiel mit 168 Millionen ein Anteil von knapp 38 Prozent am Gesamtvolumen.
„Die Nachfrage der Investoren ist nach wie vor ungebrochen hoch. Das deutlich reduzierte Transaktionsvolumen spiegelt lediglich den ausgeprägten Mangel an verfügbaren Produkten wider. Dies gilt für alle Assetklassen und insbesondere für Core- und Core-Plus Objekte“, sagt Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg bei CBRE.
Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien im Innenstadtbereich gab im Vorquartalsvergleich erneut um zehn Basispunkte nach und liegt bei aktuell 3,30 Prozent – ein Rückgang um 70 Basispunkte gegenüber dem ersten Quartal 2016. Auch in den Cityrand-Teilmärkten (minus 80 Basispunkte zum Vorjahr) und der Peripherie (minus 70 Basispunkte) äußerte sich der hohe Nachfragedruck in steigenden Kaufpreisen.
Ausblick: Hohe Nachfrage bei Mietern und Investoren
„Nach dem starken Jahresauftakt sind die Fundamentaldaten und Voraussetzungen für ein erneut gutes Gesamtjahr sehr positiv. Die Nachfrage am Markt ist insgesamt sehr groß. Das starke erste Quartal bleibt sicher die Ausnahme, dennoch erwarten wir einen hohen Nachfragedruck, der weiterhin einen partiellen Nachfrageüberhang widerspiegelt und damit moderat steigende Mietpreise zur Folge hat. Wir erwarten aufgrund des derzeitigen Markumfelds insgesamt ein Umsatzvolumen von erneut mehr als 500.000 Quadratmeter für das Gesamtjahr 2017“, sagt Zadeh.
„Es befinden sich mehrere Transaktionen vor dem Abschluss oder in Vorbereitung. Im Vergleich zum ersten Quartal wird der Markt daher im Jahresverlauf noch deutlich an Fahrt aufnehmen. Ein Niveau des Investitionsvolumens wie im Rekordjahr 2016 werden wir in diesem Jahr dennoch vermutlich nicht mehr erreichen“, sagt Mikulicz. Die weiterhin hohe Liquidität an den Kapitalmärkten und der ausgeprägte Wettbewerb um die verfügbaren Produkte bedeuten auch, dass die Spitzenrenditen im weiteren Jahresverlauf noch weiter unter Druck geraten werden.
„Mit dem überdurchschnittlich starken Jahresauftakt knüpft der Hamburger Vermietungsmarkt an die dynamische zweite Hälfte des letzten Jahres an und bestätigt den langfristigen Aufwärtstrend der vergangenen fünf Jahre“, sagt Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. „Das sehr gute Ergebnis ist neben dem Großabschluss der Universität Hamburg auf eine insgesamt sehr rege Nachfrage in allen Größensegmenten zurückzuführen. Alleine im Bereich über 5.000 Quadratmeter verzeichneten wir bis Ende März bereits mehrere Abschlüsse“, ergänzt Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg bei CBRE.
Flächenmangel macht Cityrand und Flächenoptimierungen attraktiv
Für den größten Abschluss sorgte die Universität Hamburg mit einer Interimsanmietung über rund 19.700 Quadratmeter im Überseering 35 in der City-Nord. Mit insgesamt 40.000 Quadratmetern entfiel rund ein Viertel des Umsatzes auf die City, gefolgt von der City-Süd (29.000 Quadratmeter) und der City-Nord (28.900 Quadratmeter). Zu den Abschlüssen mit mehr als 5.000 Quadratmetern zählten dabei eine Anmietung von Hogan Lovells am Ballinndamm (über 6.950 Quadratmeter), eine Anmietung des Co-Working Anbieters WeWork, der im Hanse-Forum am Axel-Springer-Platz rund 7.800 Quadratmeter beziehen wird, sowie die Anmietung einer führenden internationalen Werbeagentur, die im zuvor sanierten Bieberhaus im Teilmarkt City-Ost/St.Georg 5.650 Quadratmeter Büroflächen anmietete. Im Alten Klöpperhausam Rödingsmarkt mietet die Expedia-Tochter CarRentals.com zukünftig gut 1.000 Quadratmeter in einer Open Space Bürofläche. Das Gebäude wurde im Frühjahr 2016 saniert.
„Die knappe Angebotssituation in der Innenstadt zwingt Nutzer verstärkt, in den Cityrand auszuweichen oder sich mit der Optimierung ihrer Bestandsflächen zu beschäftigen. Gerade die Abschlüsse im Bieberhaus oder dem Alten Klöpperhaus verdeutlichen, dass es in Hamburg noch Flächenpotentiale durch Sanierungen alter Bestandsgebäude gibt. Es sind dabei vor allem innovative Unternehmen aus dem Technologiesektor, dem Segment Neue Medien/Internet und dem rasant wachsenden CoWorking-Bereich, die den Beratern und Kanzleien die modernen Büroflächen in klassischer Architektur streitig machen“, sagt Zadeh.
Moderate Mietsteigerungen und Leerstandsabbau
Die nominale Spitzenmiete lag zum Ende des ersten Quartals bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit vier Prozent über dem Vorjahreswert. Aufgrund diverser hochpreisiger Produkte, die im Laufe der kommenden zwölf Monate auf den Markt kommen, ist mit einem weiterhin moderaten Wachstum bis Ende des Jahres zu rechnen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt gab im Vorquartalsvergleich auf 14,90 Euro pro Quadratmeter pro Monat nach, was jedoch insbesondere auf die Interimsanmietung der Universität in der City-Nord zurückzuführen ist. In den CBD-Lagen (City, Hafen, HafenCity) hingegen stieg die Durchschnittsmiete weiter an. In der City wird im Schnitt eine Miete von 19,35 Euro pro Quadratmeter pro Monat gezahlt, was einem Zuwachs von rund sechs Prozent zum Vorjahr entspricht. „Hamburg ist eines der größten deutschen Medien- und Technologiehubs. Unternehmen des TMT-Sektors befinden sich gerade hier in einem besonders starken Wettbewerb um junge Talente. Um optimale Arbeitsbedingungen anbieten zu können, sind sie dazu bereit, in hochwertige Büroflächen mit innovativen Workplace-Strategien zu investieren“, sagt Zadeh.
Der Leerstandsabbau verlangsamte sich zum Jahresbeginn leicht. Das Leerstandsvolumen betrug zum Quartalsende 721.000 Quadratmeter, was eine Reduktion um acht Prozent gegenüber dem Vorjahreswert darstellt. Die Leerstandsrate lag im Gesamtmarkt mit 5,3 Prozent auf dem Niveau des Vorquartals und gab gegenüber dem Vorjahr damit um 0,5 Prozentpunkte nach. In den zentralen Teilmärkten stabilisierte sich der Leerstand auf dem bereits sehr niedrigen Niveau zum Teil deutlich unterhalb der vier Prozentmarke. Die Cityrand-Teilmärkte, darunter die City-Ost/St.Georg, City-Süd, St.Pauli/Altona, aber auch die City-Nord, erfuhren bereits 2016 einen deutlichen Nachfrageschub aufgrund des Angebotsmangels in den etablierten Innenstadtlagen. Der Leerstandsabbau in diesen citynahen Lagen setzte sich vor diesem Hintergrund auch im ersten Quartal 2017 fort.
Produktmangel bremst Investmentmarkt
Am Investmentmarkt Hamburg wurden in den ersten drei Monaten des neuen Jahres 448 Millionen Euro investiert (580 Millionen Euro inklusive Umland, gegenüber dem Vorjahresquartal ist dies ein Rückgang von über 50 Prozent. Stärkste Assetklasse waren dabei Hotels, die alleine mit zwei Transaktionen knapp über die Hälfte des gesamten Volumens auf sich vereinten. Darunter befand sich der Ankauf des Radisson Blu Hotels durch einen norwegischen Privatinvestor. Auf Büroimmobilien entfiel mit 168 Millionen ein Anteil von knapp 38 Prozent am Gesamtvolumen.
„Die Nachfrage der Investoren ist nach wie vor ungebrochen hoch. Das deutlich reduzierte Transaktionsvolumen spiegelt lediglich den ausgeprägten Mangel an verfügbaren Produkten wider. Dies gilt für alle Assetklassen und insbesondere für Core- und Core-Plus Objekte“, sagt Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg bei CBRE.
Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien im Innenstadtbereich gab im Vorquartalsvergleich erneut um zehn Basispunkte nach und liegt bei aktuell 3,30 Prozent – ein Rückgang um 70 Basispunkte gegenüber dem ersten Quartal 2016. Auch in den Cityrand-Teilmärkten (minus 80 Basispunkte zum Vorjahr) und der Peripherie (minus 70 Basispunkte) äußerte sich der hohe Nachfragedruck in steigenden Kaufpreisen.
Ausblick: Hohe Nachfrage bei Mietern und Investoren
„Nach dem starken Jahresauftakt sind die Fundamentaldaten und Voraussetzungen für ein erneut gutes Gesamtjahr sehr positiv. Die Nachfrage am Markt ist insgesamt sehr groß. Das starke erste Quartal bleibt sicher die Ausnahme, dennoch erwarten wir einen hohen Nachfragedruck, der weiterhin einen partiellen Nachfrageüberhang widerspiegelt und damit moderat steigende Mietpreise zur Folge hat. Wir erwarten aufgrund des derzeitigen Markumfelds insgesamt ein Umsatzvolumen von erneut mehr als 500.000 Quadratmeter für das Gesamtjahr 2017“, sagt Zadeh.
„Es befinden sich mehrere Transaktionen vor dem Abschluss oder in Vorbereitung. Im Vergleich zum ersten Quartal wird der Markt daher im Jahresverlauf noch deutlich an Fahrt aufnehmen. Ein Niveau des Investitionsvolumens wie im Rekordjahr 2016 werden wir in diesem Jahr dennoch vermutlich nicht mehr erreichen“, sagt Mikulicz. Die weiterhin hohe Liquidität an den Kapitalmärkten und der ausgeprägte Wettbewerb um die verfügbaren Produkte bedeuten auch, dass die Spitzenrenditen im weiteren Jahresverlauf noch weiter unter Druck geraten werden.
