30.03.2017 Wohnraumförderung bundesweit nicht attraktiv genug
Obwohl rund 75 Prozent der Investoren grundsätzlich in den geförderten Mietwohnungsneubau investieren würden, sehen nur ein Viertel diesen in ihrer Anlageregion bzw. dem jeweiligen Bundesland als ausreichend attraktiv an. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Residential Survey der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Insgesamt wurden relevante Marktakteure zum geförderten Mietwohnungsneubau befragt – davon rund zwei Drittel Wohnungsunternehmen. 85 Prozent der Umfrageteilnehmer verfügen bereits über eigene Bestandserfahrung mit gefördertem Wohnraum.
„Dass drei Viertel der von uns Befragten sehr wohl in den sozialen Wohnungsbau investieren möchten, diesen in ihrer konkreten Anlageregion aber nur noch 25 Prozent als ausreichend attraktiv bewerten, deutet auf Konzeptionsfehler der Wohnraumförderung auf der föderalen Ebene hin“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Seit der Föderalismusreform 2006 unterliegt die Gesetzgebungskompetenz im Bereich des sozialen Wohnungsbaus den Bundesländern.
Aktuelle Investmentbereitschaft nur sehr kleinteilig
Als Gründe für Investitionen in sozial geförderte Neubaumietwohnungen nannten ca. 82 Prozent derjenigen Befragten die den geförderten Mietwohnungsneubau als attraktiv erachten (56,5 Prozent), dass es Teil der Erfüllung ihrer Unternehmensstrategie sei. Rund 40 Prozent der Investoren sehen darüber hinaus auch konkrete Vorteile: eine nachhaltige Ausweitung des Mieterpotenzials und die Reduzierung von Mietausfällen sowie der Fluktuation.
Hauptkritikpunkt derjenigen, für deren Investmentstrategie der soziale Mietwohnungsneubau derzeit nicht attraktiv genug ist (43,5 Prozent), ist zu 68 Prozent die geringere Rendite im Vergleich zum freifinanzierten Mietwohnungsneubau. Der zweitwichtigste Hinderungsgrund ist demnach für knapp jeden zweiten die fehlende Mietanpassungsmöglichkeit gefolgt von Imagesorgen sowie zu langen Förderlaufzeiten von über 20 Jahren. Fast 70 Prozent der befragten Marktakteure, die Investments in den geförderten Mietwohnungsneubau tätigen, planen in den kommenden zwei Jahren den Ankauf von lediglich bis zu 500 geförderten Wohneinheiten, was ebenfalls für die befragten kommunalen Wohnungsunternehmen gilt.
Finanzanalyse offenbart wirtschaftliche und strukturelle Schwächen der Förderprogramme
Erstmalig hat Dr. Lübke & Kelber Research für die Residential Survey Finanzanalysen eines Musterneubauprojekts mit 300 Mietwohneinheiten mit allen momentan in Deutschland verfügbaren Förderprogrammen erstellt und diese jeweils mit einem entsprechend freifinanzierten Neubauprojekt verglichen. Die Förderung reicht in keinem Bundesland aus, den Renditenachteil auszugleichen, der sich aus der niedrigeren Miete ergibt.
„Damit der dringliche Bedarf an bezahlbarem Wohnraum auch im Neubaubereich gedeckt werden kann, braucht es deutlich mehr Bautätigkeit in diesem Segment. Für einen Investor sollte allerdings ein derart gefördertes Projekt annähernd die gleiche Rendite erzielen wie ein vergleichbares freifinanziertes Objekt. Das ist jedoch momentan deutschlandweit mit keinem einzigen Förderprogramm möglich – die Renditen liegen vielerorts sogar deutlich niedriger. So ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in der Breite nicht zu realisieren“, sagt Jacke. Im Schnitt liegen die Eigenkapitalrenditen im geförderten Mietwohnungsneubau durchschnittlich rund 40 Prozent unter der vergleichbaren Rendite eines freifinanzierten Mietwohnungsneubaus – die Werte variieren zwischen 16% und 72%.
Neubaumieten für große Bevölkerungsteile kaum mehr leistbar
„Die Gemengelage aus knappen Bauland, steigenden Grundstückspreisen, steigender Grunderwerbsteuer, steigenden Baukosten insbesondere als Ergebnis energetischer Auflagen sowie einer vom Zinsumfeld getriebenen außergewöhnlich hohen Nachfrage führt dazu, dass Neubaumieten allerorten deutlich über 10 Euro pro Quadratmeter angestiegen sind“, so Jacke. In besonders nachgefragten Städten liegt dieser Wert sehr häufig über 13 Euro.
Unter dem Ansatz, dass die Kosten für Wohnraum maximal 35 Prozent des Haushaltseinkommens in Anspruch nehmen sollten, konnten sich nach Berechnungen von Dr. Lübke & Kelber Research im vergangenen Jahr gerade noch 10 Prozent aller Mieterhaushalte eine Miete ab 13 Euro pro Quadratmeter leisten.
Jährlich sind laut Bundesbauministerium 350.000 neue Wohnungen nötig, um den sozialen Frieden nicht zu gefährden – darunter 170.000 Mietwohnungen in Mehrfamilienhäuser und 80.000 bezahlbare Wohnungen. „Ohne die privatwirtschaftliche Wohnungswirtschaft wird dieses Ziel nicht zu erreichen sein“, sagt Jacke. „Im Jahr 2014 wurden lediglich 10.000 geförderte Mietwohnungen errichtet – in einigen Bundesländern überhaupt keine oder nur eine einstellige Anzahl.“
Dringende Umstellung der Förderprogramme im Bereich Mietwohnungsneubau erforderlich
Fast alle aktuellen Förderprogramme sind ausgerichtet auf die vermeintliche Vorteilhaftigkeit zinsgünstiger Förderdarlehen. Sie berücksichtigen nicht die zunehmende Anzahl von Investoren, die auf Eigenkapitalbasis investieren. Gelegentlich wird mit Baukostenzuschüssen agiert, um dieser Investorengruppe gerecht zu werden. Am Ende bleibt es aber bei allen Programmen bei einem fehlenden Ausgleich der Mietdifferenzen (Fördermiete versus freifinanzierter Miete) und einem damit verbundenen dauerhaften Ertrags- und Wertverlustthema für den Investor.
„Die Umstellung auf eine Förderung des Mieters (Subjektförderung) anstelle der bisherigen Objektförderung des Gebäudes, wäre eine praktikable Lösung: Die Objekte würden dadurch keine nennenswerten Ertrags- und Werteinbußen erfahren und gleichzeitig käme die Förderung unmittelbar dem Mieter zugute“, erklärt Jacke. „Eine solche Lösung bringt für den Mieter dauerhaft bezahlbaren Wohnraum, für die Kommune die Erfüllung Ihrer Sozialaufgabe und damit einhergehend die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für alle Mietergruppen und sie garantiert den Investoren die Wirtschaftlichkeit ihres Investments bei gleichzeitig größer gewordenem Mieterpotenzial.“
„Dass drei Viertel der von uns Befragten sehr wohl in den sozialen Wohnungsbau investieren möchten, diesen in ihrer konkreten Anlageregion aber nur noch 25 Prozent als ausreichend attraktiv bewerten, deutet auf Konzeptionsfehler der Wohnraumförderung auf der föderalen Ebene hin“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Seit der Föderalismusreform 2006 unterliegt die Gesetzgebungskompetenz im Bereich des sozialen Wohnungsbaus den Bundesländern.
Aktuelle Investmentbereitschaft nur sehr kleinteilig
Als Gründe für Investitionen in sozial geförderte Neubaumietwohnungen nannten ca. 82 Prozent derjenigen Befragten die den geförderten Mietwohnungsneubau als attraktiv erachten (56,5 Prozent), dass es Teil der Erfüllung ihrer Unternehmensstrategie sei. Rund 40 Prozent der Investoren sehen darüber hinaus auch konkrete Vorteile: eine nachhaltige Ausweitung des Mieterpotenzials und die Reduzierung von Mietausfällen sowie der Fluktuation.
Hauptkritikpunkt derjenigen, für deren Investmentstrategie der soziale Mietwohnungsneubau derzeit nicht attraktiv genug ist (43,5 Prozent), ist zu 68 Prozent die geringere Rendite im Vergleich zum freifinanzierten Mietwohnungsneubau. Der zweitwichtigste Hinderungsgrund ist demnach für knapp jeden zweiten die fehlende Mietanpassungsmöglichkeit gefolgt von Imagesorgen sowie zu langen Förderlaufzeiten von über 20 Jahren. Fast 70 Prozent der befragten Marktakteure, die Investments in den geförderten Mietwohnungsneubau tätigen, planen in den kommenden zwei Jahren den Ankauf von lediglich bis zu 500 geförderten Wohneinheiten, was ebenfalls für die befragten kommunalen Wohnungsunternehmen gilt.
Finanzanalyse offenbart wirtschaftliche und strukturelle Schwächen der Förderprogramme
Erstmalig hat Dr. Lübke & Kelber Research für die Residential Survey Finanzanalysen eines Musterneubauprojekts mit 300 Mietwohneinheiten mit allen momentan in Deutschland verfügbaren Förderprogrammen erstellt und diese jeweils mit einem entsprechend freifinanzierten Neubauprojekt verglichen. Die Förderung reicht in keinem Bundesland aus, den Renditenachteil auszugleichen, der sich aus der niedrigeren Miete ergibt.
„Damit der dringliche Bedarf an bezahlbarem Wohnraum auch im Neubaubereich gedeckt werden kann, braucht es deutlich mehr Bautätigkeit in diesem Segment. Für einen Investor sollte allerdings ein derart gefördertes Projekt annähernd die gleiche Rendite erzielen wie ein vergleichbares freifinanziertes Objekt. Das ist jedoch momentan deutschlandweit mit keinem einzigen Förderprogramm möglich – die Renditen liegen vielerorts sogar deutlich niedriger. So ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in der Breite nicht zu realisieren“, sagt Jacke. Im Schnitt liegen die Eigenkapitalrenditen im geförderten Mietwohnungsneubau durchschnittlich rund 40 Prozent unter der vergleichbaren Rendite eines freifinanzierten Mietwohnungsneubaus – die Werte variieren zwischen 16% und 72%.
Neubaumieten für große Bevölkerungsteile kaum mehr leistbar
„Die Gemengelage aus knappen Bauland, steigenden Grundstückspreisen, steigender Grunderwerbsteuer, steigenden Baukosten insbesondere als Ergebnis energetischer Auflagen sowie einer vom Zinsumfeld getriebenen außergewöhnlich hohen Nachfrage führt dazu, dass Neubaumieten allerorten deutlich über 10 Euro pro Quadratmeter angestiegen sind“, so Jacke. In besonders nachgefragten Städten liegt dieser Wert sehr häufig über 13 Euro.
Unter dem Ansatz, dass die Kosten für Wohnraum maximal 35 Prozent des Haushaltseinkommens in Anspruch nehmen sollten, konnten sich nach Berechnungen von Dr. Lübke & Kelber Research im vergangenen Jahr gerade noch 10 Prozent aller Mieterhaushalte eine Miete ab 13 Euro pro Quadratmeter leisten.
Jährlich sind laut Bundesbauministerium 350.000 neue Wohnungen nötig, um den sozialen Frieden nicht zu gefährden – darunter 170.000 Mietwohnungen in Mehrfamilienhäuser und 80.000 bezahlbare Wohnungen. „Ohne die privatwirtschaftliche Wohnungswirtschaft wird dieses Ziel nicht zu erreichen sein“, sagt Jacke. „Im Jahr 2014 wurden lediglich 10.000 geförderte Mietwohnungen errichtet – in einigen Bundesländern überhaupt keine oder nur eine einstellige Anzahl.“
Dringende Umstellung der Förderprogramme im Bereich Mietwohnungsneubau erforderlich
Fast alle aktuellen Förderprogramme sind ausgerichtet auf die vermeintliche Vorteilhaftigkeit zinsgünstiger Förderdarlehen. Sie berücksichtigen nicht die zunehmende Anzahl von Investoren, die auf Eigenkapitalbasis investieren. Gelegentlich wird mit Baukostenzuschüssen agiert, um dieser Investorengruppe gerecht zu werden. Am Ende bleibt es aber bei allen Programmen bei einem fehlenden Ausgleich der Mietdifferenzen (Fördermiete versus freifinanzierter Miete) und einem damit verbundenen dauerhaften Ertrags- und Wertverlustthema für den Investor.
„Die Umstellung auf eine Förderung des Mieters (Subjektförderung) anstelle der bisherigen Objektförderung des Gebäudes, wäre eine praktikable Lösung: Die Objekte würden dadurch keine nennenswerten Ertrags- und Werteinbußen erfahren und gleichzeitig käme die Förderung unmittelbar dem Mieter zugute“, erklärt Jacke. „Eine solche Lösung bringt für den Mieter dauerhaft bezahlbaren Wohnraum, für die Kommune die Erfüllung Ihrer Sozialaufgabe und damit einhergehend die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für alle Mietergruppen und sie garantiert den Investoren die Wirtschaftlichkeit ihres Investments bei gleichzeitig größer gewordenem Mieterpotenzial.“
