News RSS-Feed

13.03.2017 Büromarkt Duisburg präsentierte sich auf Durchschnittsniveau

Nach Analyse der CUBION Immobilien AG kehrte der Büromarkt Duisburg mit einem Flächenumsatz von rund 65.500 m² nach einem überdurchschnittlich guten Vorjahr nun 2016 in etwa wieder auf sein langfristiges Durchschnittsniveau zurück. Unter dem Strich bedeutet dies im Vorjahresvergleich einen Umsatzrückgang um rd. 19 %.

Den größten Mietvertrag, vermittelt durch CUBION, schloss dabei VONOVIA SE über rund 6.600 m² im "Silberpalais" am Hauptbahnhof ab. Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen eröffnete an diesem Standort ein zentrales Kundencenter. An der Kulturstraße 49 mietete weiterhin Brabender-Technologie ca. 2.700 m² Bürofläche in einem Erweiterungsneubau an. Den drittgrößten Vertrag, ebenfalls vermittelt durch CUBION, zeichnete eine Dienststelle der öffentlichen Hand über etwa 2.400 m² an der Friedrich-Ebert-Straße 134 in Duisburg-Rheinhausen.

„2016 wurden aber auch wieder viele kleine Flächen gemietet. Etwa zwei Drittel aller Mietverträge betrafen Flächen in einer Größenordnung von weniger als jeweils 500 m². Fast die Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge war sogar kleiner als 250 m², was in Anbetracht fehlender großer zusammenhängender Flächen aber auch nicht verwundert.“ beschreibt der CUBION-Vorstand Markus Büchte die Situation. „Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge blieb trotz des Umsatzrückgangs mit 94 Stück konstant (2015: 95 Stück), was ebenfalls die zunehmende Kleinteiligkeit in der Vermietung verdeutlicht.“

Als größter Eigennutzer mit rd. 6.600 m² Bürofläche erfasste CUBION die erneute Gebäudeerweiterung von Schauinsland-Reisen an der Stresemannstraße. Die bereits langjährig als Mieter am Innenhafen ansässige Krankikom GmbH bleibt dem Standort treu und wird mit dem „Digitalkontor“ ein eigenes Bürogebäude am Schwanentor errichten. Das Software- und Beratungsunternehmen wird dort rund 2.800 m² selbst belegen. Insgesamt lag der Eigennutzer-Anteil am Flächenumsatz 2016 bei 12.500 m² und entspricht damit einer für Duisburger Verhältnisse normalen Quote von 19 %.

Die beliebteste Lage im Stadtgebiet war mit etwa 24 % relativem Anteil an der gesamten Vermietungsleistung die Büromarktzone „Neudorf“. Es folgt der „Citykern“ mit 20 % und die „Sonstigen Lagen“ außerhalb der typischen Duisburger Büromarkzonen mit etwa 19 % relativem Anteil.

Die Duisburger Leerstandquote befindet sich weiter im steilen Sinkflug und lag am Ende des Jahres bei nur noch 2,4 % (Vorjahr 3,0 %). Dies entspricht einem absoluten Wert von nur rund 52.500 m² verfügbarer Bürofläche. Etwa 80 % der ohnehin geringen Angebotsreserve verfügt dabei nur über einen einfachen oder allenfalls mittleren Nutzwert.

14.000 m² Büroflächen wurden neu fertig gestellt. Davon steht dem Markt aber praktisch nichts mehr zur Verfügung. Für 2017 wird ein Fertigstellungsvolumen von nur 6.000 m² erwartet, welches zudem bis auf eine Restfläche von 400 m² einer zukünftigen Nutzung bereits zugeführt ist. Der Büromarkt Duisburg hat somit in Bezug auf seine Angebotsreserven wieder ein massives Problem.
Die Nettoabsorption an Büroflächen lag 2016 bei rd. 26.000 m² und im Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre bei immerhin etwa 17.500 m². Somit reicht die aktuelle Angebotsreserve -ohne Berücksichtigung der qualitativen Defizite- rechnerisch nur noch für etwa zwei bis maximal drei Jahre, sollte es nicht zu verstärkter Neubautätigkeit kommen.

Die Spitzenmiete erreicht unverändert einen Wert von 14,00 €/m² und wird in neuwertigen Objekten am Innenhafen erzielt. Die Durchschnittsmiete im Bestand – ohne Neubauten – lag am Jahresende bei 8,49 €/m² und damit 3,5 % über dem vergleichbaren Wert aus 2015. Unter Hinzurechnung der Abschlüsse in Neubauten errechnete CUBION eine Durchschnittmiete von rund 8,93 €/m².

Die Aussichten für 2017 sind aufgrund der dargestellten strukturellen Probleme sehr eingetrübt. Die Vermietungsleistung wird im Bestand kaum 40.000 m² erreichen können und große Eigennutzer sind aktuell leider noch nicht in Sicht. Andererseits ist die knappe Angebotsreserve im Flächenbestand nun die große Chance von attraktiven Projektentwicklungen, die beispielsweise mit dem DUO am Marientor in bester innerstädtischer Lage angestoßen wurden. Die Leerstandquote wird voraussichtlich weiter deutlich unter 2 %, wie zur Jahrtausendwende, sinken. Größere zusammenhängende Flächen ab bereits 1.500 m² bleiben in Duisburg Mangelware. In Bezug auf die Mieten ist im Durchschnitt wie in der Spitze kaum mit Veränderungen zu rechnen.






Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!