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23.02.2017 DIC Asset: Souverän an den Obergrenzen der gesetzten Zielkorridore

Aydin Karaduman, Vorstandsvorsitzender der DIC Asset AG
Die DIC Asset AG veröffentlicht am heutigen Donnerstag den Geschäftsbericht 2016 und kann auf ein überaus erfolgreiches Geschäftsjahr zurück blicken. Die zu Anfang 2016 prognostizierten Ziele, die im Jahresverlauf in Teilbereichen bereits angehoben wurden, hat das Unternehmen wie geplant erreicht und sogar übertroffen. Darüber hinaus konnte mit der Refinanzierung des Commercial Portfolios Ende 2016 eine wichtige Grundlage für die zukünftige positive Entwicklung des Cashflows und des FFOs gelegt werden.

Mit 47 Millionen Euro (2015: 49 Millionen Euro) lag der FFO an der oberen Grenze der im September angehobenen Zielspanne von 46 bis 47 Millionen Euro. Der FFO je Aktie beläuft sich auf 0,69 Euro (Vorjahr: 0,72 Euro). Die Assets under Management stiegen auf 3,5 Milliarden Euro (31. Dezember 2015: 3,2 Milliarden Euro). Das Konzernergebnis wird durch die Refinanzierung und damit einhergehende nicht FFO-wirksame Einmalaufwendungen einmalig mit -56,3 Millionen Euro belastet. Das bereinigte Konzernergebnis lag mit 26,9 Millionen Euro um 6,2 Millionen Euro über dem des Vorjahres, was insbesondere durch ein gestiegenes Verkaufsergebnis sowie gestiegene Managementerträge erzielt wurde. Die DIC hält an ihrer Dividendenkontinuität fest und wird ihren Aktionären auf der Hauptversammlung die Ausschüttung einer im Vergleich zum Vorjahr um 3 Cent erhöhten Dividende von 0,40 Euro je Aktie vorschlagen (2015: 0,37 Euro). Bezogen auf den Jahresschlusskurs 2016 ergibt sich somit eine attraktive Dividendenrendite von 4,4 Prozent. Der Net Asset Value (NAV, Nettovermögenswert) betrug zum Jahresende 880,0 Millionen Euro (31. Dezember 2015: 884,1 Millionen Euro). Je Aktie beläuft sich der NAV auf 12,83 Euro nach 12,89 Euro im Vorjahr.

Operative Performance deutlich gesteigert

Über seine leistungsfähige Asset-Management- und Investment-Plattform konnte das Unternehmen die operativen Erträge weiter stärken und 2016 deutlich besser abschließen als noch zu Jahresbeginn erwartet. Mit einem Anstieg auf rund 293.500 Quadratmetern (2015: 202.800 Quadratmeter) verbesserte sich die Vermietungsleistung um annähernd 45 Prozent. Davon entfielen 186.400 Quadratmeter auf Anschlussvermietungen sowie 107.100 Quadratmeter auf Neuvermietungen. Die Leerstandsquote lag zum Jahresende mit 11,3 Prozent auf Höhe des Vorjahres. Insgesamt summierten sich die Bruttomieteinnahmen aus dem Bestandsportfolio sowie dem Warehousing* auf rund 111,2 Millionen Euro und lagen damit an der Obergrenze des angestrebten Zielwerts von 109 bis 111 Millionen Euro. Das Verkaufsvolumen im Commercial Portfolio lag bei rund 108 Millionen Euro und damit über dem zu Jahresbeginn angestrebtem Ziel von 80 bis 100 Millionen Euro. Hinzu kommen Verkäufe von rund 93 Millionen Euro aus Co-Investments, durch die man wie geplant Beteiligungen an Joint Ventures weiter reduzierte. Im Durchschnitt lagen die Verkaufspreise der Assets dabei rund 11 Prozent über dem zuletzt festgestellten Marktwert.

Hohe Wachstumsdynamik im Fondsgeschäft

Mit Akquisitionen in Höhe von 520 Millionen Euro (2015: 160 Millionen Euro) wurde das Ankaufsvolumen wie geplant ausgebaut und die zum Halbjahr bereits angehobene Prognose übertroffen. Die realisierten Ankäufe erfolgten für das wachsende Fondsgeschäft, das auch in 2016 einen erneut erhöhten Beitrag zum operativen Ergebnis beitrug. Die Erträge aus dem Immobilienmanagement haben sich von 7,3 Millionen Euro in 2015 auf 21,5 Millionen Euro zum 31. Dezember 2016 nahezu verdreifacht. Zurück zu führen ist der Anstieg insbesondere auf den planmäßigen Ausbau des Fondsgeschäfts sowie Geschäfte mit Dritten und die damit verbundenen erbrachten Management-Leistungen. Insgesamt hat das Fondsgeschäft einen FFO-Beitrag aus Fondsmanagement- und Beteiligungserträgen von 21,2 Millionen Euro erwirtschaftet (2015: 8,3 Millionen Euro).

Signifikante Stärkung der Finanz- und Ertragslage

Durch die erfolgreiche Refinanzierung des Commercial Portfolios in Höhe von 960 Millionen Euro unter deutlich verbesserten Konditionen stärkt das Unternehmen den FFO und Cashflow erheblich mit einem um bis zu 20 Millionen Euro reduzierten Zinsaufwand pro Jahr. Die DIC rechnet in 2017 daher mit einem deutlichen Anstieg des FFOs. Zugleich sinkt der Durchschnittszinssatz in 2017 über alle Bankverbindlichkeiten von 3,4 Prozent auf 1,7 Prozent und sichert einen Finanzierungszinssatz auf „best-in-class“ Niveau. Die durchschnittliche Laufzeit der Finanzschulden erhöhte sich bereits zum Jahresende durch die Refinanzierung des Commercial Portfolios von 4,3 Jahre auf 5,9 Jahre. Insgesamt belaufen sich die Finanzverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2016 auf 1,6 Milliarden Euro und liegen damit auf Höhe des Vorjahres (31. Dezember 2015: 1,6 Milliarden Euro). Bereinigt um die Einmalaufwendung aus der Refinanzierung verbesserte sich das Zinsergebnis mit -46,7 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr um 22 Prozent (2015: -59,8 Millionen Euro). Die Eigenkapitalquote des Unternehmens fiel zum Jahresende auf 31,6 Prozent (31. Dezember 2015: 32,3 Prozent). Der Netto-Verschuldungsgrad in Bezug auf den Portfoliomarktwert (Loan-to-Value, LTV) konnte bereinigt um Warehousing-Effekte auf 59,9 Prozent (31. Dezember 2015: 62,6 Prozent) verringert werden.

„Wir konnten im vergangenen Geschäftsjahr nahtlos an die Erfolge der Vorjahre anknüpfen und bewegen uns souverän an den Obergrenzen unserer gesetzten Zielkorridore für 2016. Unsere Position im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt haben wir weiter gefestigt und werden dies auch in 2017 über ein aktives Asset Management unseres Portfolios wie auch den Ausbau des Fondsgeschäfts weiter fortführen. Die vorzeitige Refinanzierung bildet eine hervorragende Grundlage für die kommenden Geschäftsjahre und stellt uns zusätzliche Mittel für das weitere Wachstum zur Verfügung“, sagt Aydin Karaduman, Vorstandsvorsitzender der DIC Asset AG.

Prognose 2017

Die sehr guten operativen Erfolge in 2016 spiegeln die erfolgreiche Weiterentwicklung des Immobilienmanagements sowie das Wachstum im Fondsgeschäft wider. Die DIC plant auch zukünftig über die Optimierung des Immobilienbestands und den weiteren Ausbau des Fondsbereichs die Ertragsquellen zu diversifizieren, Wertschöpfungspotenziale zu heben und stabile Cashflows zu erwirtschaften. Über beide Geschäftsbereiche hinweg, aber mit besonderer Fokussierung auf das Fondsgeschäft, plant das Unternehmen für 2017 mit einem Ankaufsvolumen von rund 500 Millionen Euro. Zudem rechnet man mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von rund 200 Millionen Euro, um das Commercial Portfolio weiter zu optimieren und das positive Marktumfeld für Verkäufe zu nutzen. Unter Berücksichtigung der Verkäufe aus 2016 und avisierten Transaktionen rechnet man mit Bruttomieteinnahmen in Höhe von 98 bis 103 Millionen Euro für 2017. Die zum Ende des Geschäftsjahres erfolgte Refinanzierung wird sich bereits ab dem laufenden Geschäftsjahr positiv auf den Cashflow wie auch den FFO auswirken. Für das Jahr 2017 geht die DIC derzeit von einem deutlich verbesserten operativen Ergebnis und einem um bis zu 28 Prozent ansteigenden FFO zwischen 57 und 60 Millionen Euro aus (FFO Aktie von 0,83 bis 0,88 Euro).


*Warehousing: Sicherung attraktiver Immobilien zur Formierung von Startportfolios für neu aufzulegende Spezialfonds.





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